秦虹：明后年土地供應(yīng)量增加 房價穩(wěn)定可期待

　　2010年，樓市的主基調(diào)就是調(diào)控，但是作為老百姓似乎有些看不明白了，怎么總是在調(diào)，但是房價依然不見降，不少城市房價反而越調(diào)越漲，甚至于有人稱之為“空調(diào)”。28日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在濰坊接受了本報專訪，對調(diào)控政策進行了詳細解讀。

　　記者：秦主任您好，歡迎您來到濰坊。我注意到您在近期的“2010年中國地產(chǎn)年會”上提到，通脹預(yù)期強化的背景下，房價下跌不大可能。那么國家出臺調(diào)控政策真的像坊間說的是“空調(diào)”嗎？

　　秦虹：調(diào)控不能從短期來看，從目前的調(diào)控來看，很重要的一個成果就是供應(yīng)量增加，特別是土地供應(yīng)量是往年的三倍。預(yù)計在明后年隨著供應(yīng)量的增加，供求關(guān)系會得到緩解，房價穩(wěn)定是可期待的。

　　記者：最近幾年，國家連續(xù)出臺調(diào)控政策，為什么房價似乎沒有受到大的影響？

　　秦虹：從2004年至2010年間，國家共有三輪調(diào)控，而這三次調(diào)控的目的是不一樣的。第一輪調(diào)控的時間是在2004年，當(dāng)時的背景是經(jīng)濟過熱。在居民收入提高的同事，也暴露出些問題，資源環(huán)境壓力過大，固定資產(chǎn)投資增速過快。固定資產(chǎn)投資率超過總投資額的30%就是經(jīng)濟過熱，而當(dāng)時投資率高達40%。第二輪調(diào)控是在2008年，大背景是金融危機。老百姓都不買房，一年時間降息5次，利率水平跌至25年最低，而且7至8折的利率優(yōu)惠非常普遍，當(dāng)時是購房成本最低的時期。銀行放寬信貸，房地產(chǎn)交易量穩(wěn)步增長，同時房價也被帶動增長。第三輪就是現(xiàn)在，全國一線城市地王頻現(xiàn)，房價飚升，房價增長過快，成為百姓關(guān)注的熱點。

　　前兩輪調(diào)控都不是針對房價，而今年的調(diào)控針對性很強，就是平抑房價過快增長。第一輪是為了防止經(jīng)濟過熱，通過“緊銀根”、“緊地根”的方式，控錢、控地，當(dāng)年甚至停了半年土地審批。當(dāng)時出臺的政策有“國六條”，還有“90/70政策”，就是開發(fā)樓盤90平方米戶型必須占到70%。第二輪調(diào)控，金融危機背景下主要是通過金融政策實現(xiàn)的，2009年一年銀行放貸9.5萬億，理財產(chǎn)品2萬億。成交量上漲帶動房價攀升，銷售面積與上一年相比增長高達44%。同時也帶動了房價上漲，因供求關(guān)系更加嚴峻，房價上漲不可避免。

　　三次調(diào)控房價沒有明顯受到影響的另一個原因就是需求量的增加，從2004年到現(xiàn)在，房子需求量逐年增大，2004年供求比是1：1，也就是說建一套房子賣一套房子；2005年，供求比為1：1.2；2006年供求比為1：1.3；2007年，供求比為1：1.4；2008年，受金融危機影響，供求比回落至1：1.2；2009年，供求比達到1：1.5，就是建一套房子，預(yù)賣了1.5套，完全成了賣方市場。這就是百姓沒有明顯感覺到調(diào)控對房價起作用的主要原因。

　　記者：濰坊有個很明顯的特點就是縣域經(jīng)濟比較強，部分區(qū)縣的房價和市區(qū)房價不相上下，這樣的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)模式您怎么看？

　　秦虹：一個城市的發(fā)展一定不能忽視集聚化，就像一個拳頭一樣，握在一起才有力量，如果攤開了，就沒有力量了。同時城市要有預(yù)留規(guī)劃，不能一下子發(fā)展到頭了。如果少了中心城區(qū)的引導(dǎo)作用，則需要很長的時間去消化；反過來，在中心城區(qū)的帶動下，發(fā)展就容易得多，也更快。