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實(shí)行房產(chǎn)成本公示制 “釜底抽薪”解決房價(jià)虛高
2007年05月11日 14:24 來源:中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)


    2007年4月18日,國家發(fā)改委在評(píng)估一季度房地產(chǎn)市場時(shí)發(fā)出“警告”,部分中心城市房價(jià)仍然偏高,且上漲較快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)十分艱巨,各地各部門要認(rèn)真抓好國家相關(guān)政策的落實(shí),確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2007年一季度,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅在6%上下波動(dòng)。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  (一)關(guān)閉土地二級(jí)市場。實(shí)際上,房地產(chǎn)投機(jī),從根本上來說是土地投機(jī)。如果將土地使用權(quán)的交易完全控制在政府手中,完全禁止任何單位和個(gè)人對(duì)于土地使用權(quán)進(jìn)行倒買倒賣,以便堵塞土地投機(jī)和暴利之源,就很可能會(huì)從根本上割除房地產(chǎn)市場的毒瘤。

  其具體內(nèi)容如下:1.國家繼續(xù)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭形式向開發(fā)商出讓一定年期的土地使用權(quán),以便使土地使用權(quán)價(jià)格保持合理的水平,保障珍貴的土地資源的集約利用。2.土地使用權(quán)的獲得者,無權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;如果放棄土地開發(fā),便應(yīng)當(dāng)將其交還給政府,索回已交納的土地出讓金并獲得相應(yīng)的利息補(bǔ)償。3.房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房產(chǎn)時(shí),只能將土地使用權(quán)按原價(jià)過戶給房產(chǎn)購買者,即房產(chǎn)所有者同時(shí)成為一定年期的土地使用權(quán)所有者。

  顯然,在此種情況下,征收土地增值稅就沒有必要了。本來,征收土地增值稅,是為了抑制土地投機(jī),平抑房地產(chǎn)價(jià)格,但是由于阻力過大、困難重重而遲遲未能落實(shí)。而關(guān)閉土地二級(jí)市場,卻可從根本上消除土地投機(jī),可謂事半功倍。

  關(guān)閉土地二級(jí)市場,在資本主義市場經(jīng)濟(jì)中不可能辦到,但是在城市土地國有的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中,應(yīng)當(dāng)是能夠辦到而且是符合社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的。

  (二)實(shí)行房產(chǎn)成本公示制。房地產(chǎn)價(jià)格之所以居高不下,除了土地的投機(jī)性轉(zhuǎn)手倒賣所致以外,還由于房屋系非規(guī)格化商品,其成本的隱蔽性、模糊性很強(qiáng),除了業(yè)內(nèi)人士外,一般消費(fèi)者很難判斷其價(jià)格的虛實(shí),從而應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制性地實(shí)行“房產(chǎn)價(jià)格公示制”。由房地產(chǎn)管理局進(jìn)行監(jiān)管并進(jìn)行詳盡公示,以利于在市場運(yùn)行中客觀地限制高額利潤邊界。此時(shí),房產(chǎn)的購買者,可參照公示的成本而出價(jià),避免盲目性。而且,對(duì)于已經(jīng)公示的房產(chǎn)成本,還要由人大代表、政協(xié)委員等組成的“房價(jià)監(jiān)督委員會(huì)”之類的組織,進(jìn)行不定期抽檢,并將結(jié)果公之于眾。簡言之,對(duì)于房價(jià),要進(jìn)行多方面、多層次的檢測與監(jiān)控,使其由“暗處”轉(zhuǎn)向“明處”。

  (三)徹底開放房產(chǎn)市場。在上述基礎(chǔ)上即可徹底開放房產(chǎn)市場并取消經(jīng)濟(jì)適用房、機(jī)關(guān)自建房、廉租房等等,但不限制消費(fèi)者自建。這意味著,在關(guān)閉土地使用權(quán)二級(jí)市場的基礎(chǔ)上,盡可能活躍房屋的興建、租賃、買賣、抵押等等活動(dòng),使得房產(chǎn)市場盡可能接近普通商品市場。政府、單位可通過補(bǔ)貼、貸款(低息或無息)等形式扶助貧困家庭購房、租房,而不必花費(fèi)財(cái)力、人力去直接興建、管理住房,后者肯定是既吃力而又難以討好的。而且,由于政府全面控制土地二級(jí)市場,開發(fā)商不可能再進(jìn)行土地投機(jī)活動(dòng),那么國內(nèi)外資金拼命涌入房產(chǎn)市場的潮流,便可自然而然地得到遏制,可謂費(fèi)省而效宏。

  此“釜底抽薪”之策的要點(diǎn)為,在關(guān)閉土地二級(jí)市場的條件下,徹底開放房產(chǎn)市場,從而使得房產(chǎn)價(jià)格在較大程度上脫離土地壟斷價(jià)格(由于區(qū)位不同而影響房價(jià),從而不可能完全脫離),在較大程度上接近生產(chǎn)價(jià)格。在此條件下,投機(jī)的余地便大大縮小,從而對(duì)于房價(jià)進(jìn)行人為的種種限制便基本上是多余的了。(周誠 中國人民大學(xué))


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