“如果按照我的設(shè)計方案，樓市就沒有現(xiàn)在這么多問題。”楊慎說。5月16日下午，北京三里河路9號，和很多部委機關(guān)大院里的房子一樣，楊慎所住的“部長樓”一點都不起眼。當天，中國經(jīng)濟時報記者采訪了這位前建設(shè)部官員。
楊慎曾歷任國家建工總局辦公廳副主任、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部(建設(shè)部前身)局長、副部長等職務(wù)。此外，他還曾擔任中房集團董事長一職，1994年，楊慎被選為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長，2006年卸任。
雖然已經(jīng)退出領(lǐng)導(dǎo)崗位多年，但楊慎一直心系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，密切關(guān)注著樓市發(fā)生的一切。看上去已年逾七十的他如今幾乎每天都堅持看中國經(jīng)濟時報等16份報紙，另外還要做剪報，同時筆耕不止。他說，他正在寫與房地產(chǎn)有關(guān)的一本書，每天的時間很緊張。
“問題就是咱們現(xiàn)在說點真話挺麻煩，不說真話，也沒法弄！”談到當前樓市存在的種種問題，楊慎一片感慨。
樓市根本問題是體制問題
最近，房價在調(diào)控政策密集出臺情況下仍然呈現(xiàn)強勁的漲勢引起了楊慎的關(guān)注。他說，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)存在的問題用六個字可以概括，就是：“體制”、“政策”、“法規(guī)”，總之是大的政策有問題。他認為，之所以房價越調(diào)越漲不外乎兩種可能：一是沒有號準脈，沒有認清樓市的病根；一是認準了病，但開出的藥方不對，吃錯了藥。歸根結(jié)底，“根本問題是體制問題�！�
《鄧小平同志關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》是國家領(lǐng)導(dǎo)人在房地產(chǎn)方面開歷史先河的一次重要講話。這是小平同志在1980年4月2日同中央負責同志談話的一部分，對我國長期規(guī)劃中建筑業(yè)的地位問題和住宅問題提出了指導(dǎo)性的意見。這一講話經(jīng)過楊慎的努力，最終在1984年公開發(fā)表。
1996年10月，國家體改委、建設(shè)部、國家計委、國家科委及中國房協(xié)等單位聯(lián)合成立了《住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟新增長點的研究》課題組(該課題被列為國家重點軟科學(xué)計劃)，楊慎是該課題組顧問。
1998年，我國正式啟動房改，是年，楊慎執(zhí)筆起草的《關(guān)于住房分配體制改革的政策建議》(下稱《建議》)送交建設(shè)部�！督ㄗh》從取消實物分房、放開二級市場、調(diào)整信貸政策以及完善產(chǎn)業(yè)主體等方面提供了相關(guān)政策建議。這些政策建議包括實行“年功補償、貨幣分配”模式下的住房改革方案、建立住房社會保障、理順住房價格體系等等。楊慎認為，如果按照他當初提出的設(shè)計方案，現(xiàn)在面臨的許多問題會迎刃而解。
房價收入懸殊過大
楊慎的擔憂在于：當前的樓市調(diào)控政策所采取的調(diào)控措施和調(diào)控目標背道而馳。他說，中央調(diào)控樓市的意圖，是為了讓全國老百姓買得起房子，但是為實現(xiàn)這一目標所采取的緊縮銀根、嚴控土地以及增加稅收，無一不在客觀上進一步拉大了房價收入比。
國際公認合理的房價收入比應(yīng)該是4至6倍，我國目前的房價收入比在(15-20)：1，即15-20倍左右，而實際居民收入和國外如美國、西歐等一些國家的居民收入相比相差30倍以上，懸殊巨大。以我國月收入3000元以下的中低收入者為例，15年不吃不喝也僅能攢下不到60萬元的積蓄。如果在北京等一類城市，60萬元在市里(除非在郊區(qū))基本買不到一套像樣的房子。
楊慎曾極力主張的所謂“年功補償、貨幣分配”的住房改革方案，就是對過去工資中未包括的住房含量，按照參加工作年限和規(guī)定標準進行補償，同時將國家用于建房的資金納入個人工資，實現(xiàn)住房分配貨幣化的新辦法。
他曾經(jīng)做過測算，當初(1998年)，如果采取這種辦法，平均每人每年可有2464元(按當時水平)的資金來源，占平均工資的42%。而且無需財政另增支出，通過財政體制和投資體制的轉(zhuǎn)換，即只需將過去國民收入中用于建房的投資二次分配，還原到初次分配中去即可。這樣不僅解決了房改資金來源問題，同時也提高了個人購房、租房的能力，可謂是一舉兩得。
楊慎還在《建議》中大力提倡建立住房社會保障，在實行“年功補償、貨幣分配”的同時，對城市中少數(shù)生活困難、住房也困難的“雙困戶”予以特別的重視，從實現(xiàn)居者有其屋的社會目標出發(fā)，建議國家通過財政轉(zhuǎn)移支付，在大中城市建立廉租住宅的供應(yīng)體制。這種廉租住宅供應(yīng)體制只在4個直轄市、28個省會城市及46個50萬人口以上的大中城市實現(xiàn)，供應(yīng)對象是沒有穩(wěn)定經(jīng)濟收入、家庭人均收入低于當?shù)刈畹拓毨Ь�又沒有住房的城市居民。
鑒于中小城市住房面積一般高于大城市，這些城市原則上不建廉租住宅。對于這些城市無生活來源又沒有住房的居民，可用發(fā)放特困住房補貼的辦法解決。
節(jié)能問題亟待解決
有統(tǒng)計資料表明，中國大陸高達95%的建筑被視為高能耗建筑。國際著名房地產(chǎn)機構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的一份白皮書就曾對存在上述問題的中國房地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)出警告。該白皮書在關(guān)注中國房地產(chǎn)市場繁榮的同時，對其發(fā)展模式和可持續(xù)性表示擔憂：“在中國大陸經(jīng)濟的強勁擴張下，商用和住宅建筑的施工速度相當驚人，而在建筑業(yè)繁榮發(fā)展的背后，大中華區(qū)的可持續(xù)性資源運用意識卻遠遠落后于西方國家�！�
盡管近年來政府有關(guān)部門開始加大提高建筑標準和促進能效的工作力度，但“長期非可持續(xù)性資源運用發(fā)展所帶來的危險”迫在眉睫。有關(guān)節(jié)能的舉措，仍然是雷聲大，雨點小。
楊慎說，事實上，有關(guān)建筑節(jié)能工作目前正遭遇一種尷尬——開發(fā)商不愿建節(jié)能的房子，老百姓也不愿買。因為造價高，開發(fā)商建這種房子每平方米成本將增加5%-10%，如果是帶裝修同時又節(jié)能的房子，一般每平方米成本將增加600-800元。羊毛出在羊身上，老百姓不愿買似乎在情理之中。
他表示，節(jié)能建筑實際上替國家節(jié)省了煤、石油等資源，和國民經(jīng)濟息息相關(guān)，國家應(yīng)出臺相應(yīng)的政策，對此給予補貼�！耙礈p稅，要么補貼。給開發(fā)商減稅，給購房者以補貼�！彼o推廣節(jié)能建筑開出一劑藥方。
打擊官商勾結(jié)
最近，中國社會科學(xué)院出版的房地產(chǎn)藍皮書列舉了我國房地產(chǎn)企業(yè)的若干問題和罪狀：企業(yè)素質(zhì)較低、虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等等。
建設(shè)部部長汪光燾日前在全國建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會議上作報告時亦指出，2006年全國建設(shè)系統(tǒng)違法違紀和涉嫌違法違紀人員共415人，其中不乏一些大案要案。
楊慎認為，房地產(chǎn)行業(yè)官商勾結(jié)之所以嚴重也有制度方面的原因。房地產(chǎn)行業(yè)近年來為地方貢獻了一定的稅收，成為地方財政倚重的行業(yè)。因此地方政府很難不向著開發(fā)商。
“這些年來，我們的城市建設(shè)為什么千篇一律？”楊慎說，對開發(fā)商，政府應(yīng)重視引導(dǎo)，給予建議，并且教育它。對官商勾結(jié)，要打擊，但光靠這些也是不夠的，楊慎認為，根本的出路在改革稅制。只有改革稅制，使地方政府與開發(fā)商之間的利益關(guān)系淡化，才能從根本上減少官商勾結(jié)的發(fā)生。（周雪松）
