近期，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出緊急通知，要求各家國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對(duì)其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險(xiǎn)自查。特別提到要進(jìn)行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”，尤其是進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力的測(cè)試。
筆者認(rèn)為，“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”隱含了兩個(gè)意味深長(zhǎng)的信號(hào)：其一，管理層對(duì)銀行系統(tǒng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)深為擔(dān)憂。其二，新一輪真正強(qiáng)有力的調(diào)控政策或即將展開。
通常情況下，銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候才容易釋放出來，而在上漲過程中很難發(fā)生。這是由各個(gè)方面的因素決定的。首先，在房?jī)r(jià)上漲過程中，房屋的價(jià)值處在增值軌道內(nèi)，貸款者倘若暫時(shí)還不起貸款，他寧肯去找親戚朋友借錢還貸也不愿意違約，當(dāng)然，此時(shí)借錢還貸的難度相應(yīng)也比較低，逐漸升值的住房本身就是最好的信用擔(dān)保。其次，在房?jī)r(jià)上漲過程中，即使貸款者還不了貸款，也無法借到錢，買房者仍然可以通過賣房的方式變現(xiàn)，將盈利部分收入囊中，將還貸壓力轉(zhuǎn)嫁出去。
但是，凡事都有一個(gè)限度。倘若房?jī)r(jià)上漲過快，新貸款者將被迫承受更大的壓力。以深圳為例，今年1-5月其房?jī)r(jià)比去年上漲了超過50%，這意味著貸款買房者的負(fù)擔(dān)同時(shí)增大，由于各種因素還不起貸款的幾率也相應(yīng)增大。
事實(shí)是最好的證明。7月24日，媒體披露了上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)：今年上半年，上海市新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，即同比多增86%，其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款的。
更大的隱憂在于，銀行普遍看好下半年乃至未來房地產(chǎn)行業(yè)，不但不及時(shí)采取行動(dòng)防范、控制風(fēng)險(xiǎn)反而在進(jìn)一步擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)。比如，針對(duì)那些償還不了貸款的買房者，銀行推出了“寬限還款”業(yè)務(wù)。所謂的“寬限還款”，按照銀行的說法，就是指在一定時(shí)間的寬限還款期內(nèi)，貸款人可以只償還利息，不償還本金或者只償還一部分本金，以保證現(xiàn)金流的充沛，幫助貸款人實(shí)現(xiàn)其他的理財(cái)目標(biāo)。
這樣看起來似乎兩全其美，銀行進(jìn)一步增加了貸款利息收入，遭遇資金困境的人得到了延期還貸的機(jī)會(huì)。但是，由于本金償還延遲，貸款人以后需要多支付一定的利息作為“寬限還款”的代價(jià)，利息負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增加，為以后的還貸違約埋下隱患。“寬限還款”等于為銀行和買房者同時(shí)套上一個(gè)沉重的枷鎖。
由于近年來銀行在房市貸款中嘗盡甜頭，他們已經(jīng)不知道風(fēng)險(xiǎn)為何物。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期支付。如果首付款都付不起，這意味著其經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以支撐還貸的壓力，這個(gè)簡(jiǎn)單的道理何以被銀行忽略？因?yàn)殂y行要搶占市場(chǎng)，根據(jù)他們的一貫印象，搶到客源就意味著利潤(rùn)。
可怕之處在于，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)︺y行貸款有依賴性的，不僅包括買房者，還包括房地產(chǎn)開發(fā)商，盡管有關(guān)部門已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金作出明確規(guī)定，要求房地產(chǎn)商的自有資金必須達(dá)到35%才能申請(qǐng)銀行操作委托貸款業(yè)務(wù)，但在逐利的大目標(biāo)下，在搶奪市場(chǎng)蛋糕的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，這一規(guī)定很難真正執(zhí)行。7月21日，有媒體報(bào)道說，某銀行日前特意給各下屬行發(fā)了一個(gè)有關(guān)放寬房地產(chǎn)開發(fā)商貸款審批的通知，把對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以由原審批階段的四項(xiàng)許可，縮減為三證，之前銀監(jiān)會(huì)關(guān)于商業(yè)銀行對(duì)未取得四證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式貸款的規(guī)定被架空。
由于以上原因，銀行成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最大風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，莫說房?jī)r(jià)下跌，即使房?jī)r(jià)停止上漲，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸浮現(xiàn)出來，成為銀行的不可承受之重。
問題是，從目前的情況來看，房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)對(duì)民生的蠶食和對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的危害越來越大，嚴(yán)厲的房市調(diào)控政策出臺(tái)不過是早晚的事情，銀監(jiān)會(huì)要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”或可視為調(diào)控政策即將出臺(tái)的一個(gè)信號(hào)，即決策層開始認(rèn)真評(píng)估房?jī)r(jià)下跌可能給金融系統(tǒng)帶來的負(fù)面影響。顯然，如何面對(duì)未來可能到來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行已不應(yīng)該再漠然置之了。(瓏銘)
