“中國(guó)的房?jī)r(jià)在短期或者中期內(nèi)會(huì)是上漲的，將來(lái)可能面臨下降的壓力�！苯�，在主題為“樓市泡沫與房?jī)r(jià)調(diào)控”的“天籟之音巔峰對(duì)話”圓桌論壇上，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼明表示，人口結(jié)構(gòu)是影響中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要原因之一，到2015年，中國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。
房地產(chǎn)整體上不存在泡沫
近幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較高，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的擔(dān)憂與質(zhì)疑。對(duì)此，專家認(rèn)為，在現(xiàn)有房?jī)r(jià)下，仍有大部分人具有購(gòu)買需求與支付能力，中國(guó)房地產(chǎn)整體上并不存在泡沫。
“就整個(gè)中國(guó)來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)不存在泡沫。如果有，也是某些城市、某些價(jià)位的房地產(chǎn)可能會(huì)有泡沫�！甭穭呕ǘ戮种飨瘑蝹ケf(shuō)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)也要有一定的泡沫去潤(rùn)滑，價(jià)格泡沫可以從很多角度去考量，如拿當(dāng)前的房?jī)r(jià)和人們的支付能力去考量，支付得起就沒有泡沫，支付不起就有泡沫，問題是拿誰(shuí)的支付能力去衡量。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，中國(guó)面對(duì)的不是住房困難，而是沒有完全實(shí)現(xiàn)所有人都有房子�。粵]有實(shí)現(xiàn)大多數(shù)人都有自己的房子；再加上資源分配存在著不均衡和浪費(fèi)，房?jī)r(jià)上漲有一定必然性。
多種因素推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲
對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲多久，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼明預(yù)測(cè)：中國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲八年左右。
單偉豹表示，中國(guó)的房地產(chǎn)上漲有一定原因，我國(guó)每年有10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民幣對(duì)美元的增值、再加上都市化，這幾個(gè)百分點(diǎn)的影響加起來(lái)是剛性的價(jià)格上漲趨勢(shì)。
劉洪玉則認(rèn)為，人才和資本的流動(dòng)也加速了中心城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。“往往有能力買房的人更容易流動(dòng)，他們流動(dòng)的目的是尋找更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。他們并非著眼于買房便宜，而是從增值的角度，預(yù)期拿到回報(bào)。”他說(shuō)。
此外，中國(guó)趕超世界先進(jìn)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也將把資產(chǎn)價(jià)格推高。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，中國(guó)正在步入世界大國(guó)的行列，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，人們的資產(chǎn)信用在不斷地提高，人們擁有住房的過(guò)程實(shí)際是私人財(cái)富累積的過(guò)程和資產(chǎn)信用提高的過(guò)程。
對(duì)于中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響，陳淮指出，目前全世界的資產(chǎn)價(jià)格正處在評(píng)估的過(guò)程中，包括房產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格�，F(xiàn)在全世界的資產(chǎn)價(jià)格體系，是過(guò)去100年工業(yè)化過(guò)程中形成的。這個(gè)資產(chǎn)價(jià)格體系的核心是重化工業(yè)資產(chǎn)，是資金密集型。而在今天的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，重化工業(yè)并不那么重要，三五十人的上市公司市值就可以和大型鋼鐵企業(yè)比，知識(shí)產(chǎn)權(quán)早就取代了折舊的資本回收方式，因此，這個(gè)世界中的所有資產(chǎn)價(jià)格體系都要全面評(píng)估。
2015年將出現(xiàn)拐點(diǎn)
雖然中國(guó)房?jī)r(jià)具有上漲趨勢(shì)，但是，專家表示，在2008年奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)潮過(guò)去之后，中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨一個(gè)拐點(diǎn)。“到2010年達(dá)到頂峰，到2015年基本持平，但是2015年之后將大幅度下降。”哈繼明稱。
哈繼明表示，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，可能也就是資產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)要產(chǎn)生的時(shí)候。他說(shuō)，中國(guó)在解放后，尤其是上世紀(jì)50年代，出生率特別高，一直維持了20年左右。到了上世紀(jì)70年代末，開始實(shí)行計(jì)劃生育政策。因此，上世紀(jì)50年代中期出生的人，是目前的主要儲(chǔ)蓄者，他們?cè)谏鐣?huì)中占比非常高，既要為自己養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，也要為孩子教育儲(chǔ)蓄。在儲(chǔ)蓄率高的情況下，利率水平一定是很低的，人們必定尋找其他增值、保值的手段，或者買房子，或者買股票，甚至買字畫等。這使得資產(chǎn)價(jià)格被推了上去，但是等到他們退休或者逐漸離開這個(gè)世界的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)很難把手中的資產(chǎn)傳到下一代去，因?yàn)樗麄兊南乱淮赡芏际仟?dú)生子女。在這種情況下，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)回落。
據(jù)介紹，日本房?jī)r(jià)也曾出現(xiàn)先漲后落的情況，這與日本嬰兒潮有很大關(guān)聯(lián)�！叭绻毡镜慕�(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)中國(guó)有一點(diǎn)啟示的話，我們不難想像，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的變化也會(huì)出現(xiàn)先漲后落的情況。這就是為什么資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房?jī)r(jià)，還有八年，也許是10年的上漲空間�！惫^明說(shuō)。(韓丹 葉真)
