最近房價“拐點之說”已經頻見報端，這對于房價的心理預期是良好的方向，持幣觀望成為一種理性的力量，“國六條”、第二套房貸、加息等政策組合的延后效應產生作用，在這個時候開征物業(yè)稅會是壓房價上漲的“最后一根稻草”還是向下拐點的“救命稻草”？

　　開征物業(yè)稅醞釀已久

　　據傳媒報道，財政部計劃明年開征物業(yè)稅，首先從商業(yè)地產開始。在“改變城市的力量”中國地產峰會上，北京大學不動產研究中心主任馮長春解釋說，由于商業(yè)地產、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。目前，財政部門已經在對如何評估不動產、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。

　　馮長春解釋說，在房地產領域，物業(yè)稅有增加房產保有環(huán)節(jié)成本、抑制投資和投機性需求的作用。目前，全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉”運行，引起了業(yè)內關于物業(yè)稅明年將進行“實轉”的預測。

　　國務院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組在今年5月對外介紹了《中國物業(yè)稅改革第二期研究》報告，圍繞物業(yè)稅的稅種、稅率以及征收對象等方面展開了詳細闡述并給出了有關物業(yè)稅改革的具體建議。考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間。

　　在今年4月，專家解讀調控房產八項措施時，最贊同征收房地產交易稅，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說：“征收房地產交易稅是對的，特別是增加二手房交易稅”。

　　對于房價的“越調越升”怪圈，就是政策的初衷和在實際效果上產生巨大的南轅北轍效果，4月征收房地產交易稅被陰陽合同規(guī)避，或者由買家來買單，很多原來不漲價的城市如廣州在這次征收后，房價開始快速上漲。

　　小心要讓買家買單

　　對于控制房價，牛鳳瑞還表示，現在最有效的應該是提高首付比例，因為大幅度增加的首付款會成為房產投機者的門檻。而加息已經作為一種預期成本被買房人尤其是投機性購買者計入了交易成本，這對今后的宏觀調控并不會起多大作用。

　　提高首付比例，再來加息，使進入2008年的購房成本大幅度上漲，對于普通老百姓來說，需求彈性被進一步壓縮，但對資金充裕的投資炒房來說毫無作用。

　　樊綱說物業(yè)稅是房地產市場的內在穩(wěn)定器，從理論上講是對的，從長期來講征收會降低多套住房持有，降低房價。但是，這樣一個房地產調控目標，最后也有可能推高房價。

　　運用稅收來調整房地產，已經實施的在交易環(huán)節(jié)的交易稅，本來目的是打擊炒房，最后是由買家來買單，實際上提高了房價；現在再來征收物業(yè)稅，可能的政策結果是提高租金和房價，提高租金就是提高營商成本，間接推高CPI，降低就業(yè)。如果對住宅征收就會全面提高住宅的租金。

　　樊綱說，投資性的多了，消費性的就必然被擠占，滿足基本需求的必須消費部分就更少了。我國80%的勞動者屬于低收入者，將來會有更多的低收入者，而低收入者的住房不能全推給政府。在每個人的需求當中，在市場的結構當中通過價格變化、稅收杠桿能夠自我調節(jié)，相對均衡。

　　對于高房價來說，地方政府實際上一次性就把土地價格推高、多少稅都可以包含在內的收益，如果再來征收人頭稅一樣的整體房屋物業(yè)稅，是與國家“提高人民財產性收益”相違背的，有重復收稅的嫌疑；征收物業(yè)稅是有一個前提的，那就是房屋產權私有化，在中國，只能是70年的使用權，如何與國際接軌？在征稅的程序上是由財政部說了算還是應該交全國人大審議？

　　全民所有的土地，變成了政府所有，在買地收入中越來越少來興建廉租房、經濟適用房，這個興建比例在1998年房改文件是5%，現在地方政府是遠遠沒有做到這個比例，更不要說樊綱說的80%。地方政府更多的像天安門、白宮那樣的樓堂館所卻被興建起來，對于這樣高昂的行政地產更應該征收高額的物業(yè)稅，以彌補前幾年的保障性住房的欠賬。

　　調控應做到“精確打擊”

　　宏觀調控是一竹桿打一船人，還是做到“精確打擊”，是對于我們調控智慧的考驗。高房價成為老百姓之痛，如何讓房價與房地產和諧發(fā)展，應該的思路是：第一降低政府在出售土地階段的價格和各種各樣的稅費收入，這一點是相當重要的也是難度最大的。

　　第二加大供給，特別是體現政府經濟責任的廉租房、經濟適用房，明示政府對于廉租房、經濟適用房的建設計劃，降低人們對于房價上漲的心理預期。

　　第三是大幅度降低第一套房購買的稅費，保證自住消費的實現，如果連正常的自住消費都被壓縮勢必影響房地產業(yè)的正常發(fā)展和供給，對于火熱的房地產業(yè)要平穩(wěn)過渡；第四準確有效并加大對于投機需求的打擊，特別是如何防止各種不同類型的稅收最后全部轉嫁到購房者身上。(許青安)