深圳房價降了嗎？

　　自2007年7月以來，特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出臺后，深圳商品房成交量大幅下降，價格也出現(xiàn)一些波動，似乎深圳的房價開始出現(xiàn)“拐點”。

　　然而，深圳房價真的下降了嗎？讓我們來看看數(shù)據(jù)。整體來講，2007年深圳商品房價格持續(xù)上升，較2006年上升46%。雖然政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是2007年深圳商品房價格還是大幅度上漲，12月份達(dá)到16335.4元／平方米，較年初的10158元／平方米增長了60.8%。仍是全國增幅最快、價格最高的城市之一。

　　2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關(guān)外成交為主；第2周的一手房成交價在繼第1周16028.3元／平米降至13638元／平米后，第3周又升至14024元／平米，環(huán)比上升2.9%。

　　未來房價走勢：短期下降，中期反彈

　　從2007年全年及2008年前3周的成交情況來看，盡管成交量出現(xiàn)大面積的下滑，但深圳的房價并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的下降趨勢，價格始終在波動中。深圳房價不可能出現(xiàn)大幅下降，基于以下幾點理由：

　　第一、購房者并非購買力耗盡，而是處于觀望狀況，負(fù)利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財富爆炸仍在進(jìn)行中，人民收入增長良好。普通居民的資產(chǎn)中，70%仍為銀行儲蓄，而負(fù)利率(儲蓄利率低于通貨膨脹率)不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。

　　第二、最近推出的政策，只是推遲購買力的釋放，加快行業(yè)整固，最終一定會帶來新一輪房地產(chǎn)漲勢。房價上升會誘發(fā)矛盾，不過房價急跌同樣不利于社會和諧，還可能對消費造成負(fù)面影響。

　　第三、新的政策導(dǎo)致行業(yè)重組，資金不足的開發(fā)商被兼并收購，房價不可能出現(xiàn)大規(guī)模下降。房價的調(diào)整幅度，很大程度取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流，在整體行業(yè)資金尚算充裕，經(jīng)濟中又是流動性泛濫的情況下，資金短缺的開發(fā)商往往會被購并，而不至于跳樓大減價。新政推動了中國房地產(chǎn)行業(yè)的重組，一批開發(fā)商通過上市或發(fā)行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運作的平臺。

　　第四、長期來看，深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。從各區(qū)人口計生局提供的材料來看，深圳的人口構(gòu)成非常特殊，戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時間在一年以下的流動人口。在以上三類人群中，戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。因此這兩部分人群收入和財富的增長，以及人口基數(shù)的增長，將是決定深圳商品住宅需求增長最主要的因素。

　　第五、長期土地供給緊張難以改善。

　　深圳市區(qū)狹小，轄區(qū)面積僅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公里。同時受國家嚴(yán)格保護(hù)耕地政策的影響，深圳通過壓縮耕地等農(nóng)用地做建設(shè)用地的空間幾乎沒有。嚴(yán)峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地產(chǎn)開發(fā)的土地極為緊迫。

　　第六，居民貸款需求依然旺盛，貸款緊縮政策難以壓制剛性需求。

　　由于2007年四季度猛刮“控貸風(fēng)”，不少銀行到年底出現(xiàn)了無錢可貸的情況，也使得居民貸款購房一度受限。

　　由于2007年底的緊縮政策，預(yù)計2008年一季度的貸款需求會猛增。隨著新一年的房貸發(fā)放，剛性需求將被催發(fā)。

　　深圳房價的底線在哪里？

　　2008年1月4日，深圳推出位于龍崗和寶安區(qū)的首批“限面積、限房價”的雙限用地，最高售價分別為9840元／平米和8400元／平米，這比出讓地段商品房的市場售價要低20%左右。

　　限價房選擇在寶安和龍崗?fù)瞥�，主要是因為價格的非理性增長；關(guān)內(nèi)不太可能推出限價房，即使推出效果也非常有限。選擇在寶安和龍崗?fù)瞥鱿迌r房，主要是因為關(guān)外房價在2007年出現(xiàn)飛漲。關(guān)外房價之所以出現(xiàn)這種非理性的增長，主要是因為主動和被動需求旺盛，導(dǎo)致開發(fā)商將房價提高。首批“限價房”在這兩個開發(fā)熱點地區(qū)推出，有助于抑制該區(qū)房價的快速上漲，穩(wěn)定房價。

　　限價房亮出市場底線，市場距離底線并不遙遠(yuǎn)。限價房的推出，實際上是規(guī)定了商品房價的下限，商品房價不可能低過限價房，因此可將限價房作為商品房價格的參考標(biāo)準(zhǔn)。深圳市國土局規(guī)定，在出讓時限定單套住房銷售價格不超過同期、同片區(qū)、同類型商品房市場評估價格的80%。

　　限價房的出現(xiàn)亮出了市場普通住宅的價格底線。從廣州和深圳的規(guī)定可以推斷，限價房的售價相當(dāng)于可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售價為10000元／平米，限價房價格為8000 元／平米，那么其他可比商品房售價不可能低于8000元／平米，最低只可能在80%-90%(即8000-9000元／平米)之間。(世聯(lián)地產(chǎn))