2007年11月，溫家寶總理和建設(shè)部汪光燾部長(zhǎng)考察新加坡時(shí)提出了“經(jīng)濟(jì)適用房主要是面向中產(chǎn)階層”的觀點(diǎn)之后，中等收入群體的住房問(wèn)題逐漸升溫。

　　到2007年12月建設(shè)部正式受命研究政策保障中等收入群體住房。考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象被2007年的《國(guó)發(fā)24號(hào)文》明確由中低收入家庭下調(diào)為低收入家庭，限價(jià)房成為建設(shè)部下決心解決中等收入群體住房困難的主要推廣內(nèi)容。

　　在提到2008年全國(guó)建設(shè)系統(tǒng)工作時(shí)，建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新提出，在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題作為一項(xiàng)重要任務(wù)，大膽探索。然而此前在全國(guó)各地次第推出限價(jià)商品房的過(guò)程中，已經(jīng)出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，并集中在如何界定“中等收入”，以及到底需要多少限價(jià)房。

　　各地上演“限價(jià)”大戲

　　在繼寧波、青島、福州、廣州、北京推出限價(jià)商品房之后，2008年更多省份和城市加入了開(kāi)發(fā)限價(jià)房的陣營(yíng)。

　　河南今年計(jì)劃推出限價(jià)房；武漢開(kāi)建90萬(wàn)平方米“雙限房”；　煙臺(tái)探索建限價(jià)房解決“夾心層”住房問(wèn)題；南昌市年內(nèi)將推出12宗835畝“限套型、限房?jī)r(jià)”的商品住房用地；天津2008年開(kāi)工建設(shè)限價(jià)商品房150萬(wàn)平方米。西安更是2008年要推出400多萬(wàn)平方米的限價(jià)房。

　　而北京市在2007年推出12宗兩限房，用地建筑面積約387萬(wàn)平方米(含配建廉租住房13.3萬(wàn)平方米)基礎(chǔ)上，2008年更是進(jìn)一步推出450萬(wàn)平方米限價(jià)房。

　　廣州則是于近日公開(kāi)發(fā)售首個(gè)限價(jià)房樓盤(pán)保利西子灣，該樓盤(pán)首批推出843套限價(jià)房，統(tǒng)一售價(jià)6500元/平方米。到2008年年底廣州限價(jià)房將達(dá)到有效供給1.5萬(wàn)套。

　　2008年，限價(jià)房在全國(guó)呈燎原之勢(shì)。

　　首創(chuàng)限價(jià)商品房政策的是寧波市。在連續(xù)3年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)的形勢(shì)下，2003年，為了平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)漲幅，寧波市出臺(tái)了限價(jià)商品房政策。隨即在2004年2月，寧波推出5000余套限價(jià)商品房，面積在55平方米~95平方米之間，均價(jià)控制在3000元／平方米左右，按規(guī)定主要提供給未享受過(guò)實(shí)物分配且無(wú)自有住房的單身家庭、已到適婚年齡無(wú)自有住房的單身居民或所擁有的自有住房低于人均住房建筑面積18平方米的家庭。

　　緊跟寧波的是同為計(jì)劃單列市的青島。鑒于房?jī)r(jià)高漲而經(jīng)濟(jì)適用房投入的量不能滿(mǎn)足市面上的需求，2004年8月，青島市新的住房政策將原來(lái)過(guò)于寬泛的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍一分為二，向低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，向中等收入家庭供應(yīng)普通商品房。

　　為了使普通商品房與商品房有嚴(yán)格區(qū)分，青島市決定給普通商品房制定限價(jià)，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)普通商品房也要像購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房一樣必須有購(gòu)房許可證。普通商品房建設(shè)用地在出讓時(shí)限定了價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也被限定在8%以?xún)?nèi)，限價(jià)商品房的價(jià)格將被控制在周邊商品住房平均價(jià)格以下水平，按樓層、朝向等因素，在上浮不超過(guò)10%的幅度內(nèi)確定每套住房的銷(xiāo)售價(jià)格，下浮不限，但平均銷(xiāo)售價(jià)格不得高于限定的合同均價(jià)。2006年9月青島市首批普通商品住房上市，公開(kāi)銷(xiāo)售1200余套限價(jià)房。

　　誰(shuí)是中等收入？

　　建設(shè)部主管住房市場(chǎng)的副部長(zhǎng)齊驥曾明確表示，限價(jià)商品房主要解決的是本地居民的困難問(wèn)題，尤其是大中城市，這些城市房?jī)r(jià)近年上漲比較快。針對(duì)解決的是不符合經(jīng)濟(jì)適用房又買(mǎi)不起商品房的所謂“夾心層”的收入家庭。

　　根據(jù)近期出臺(tái)的《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法(試行)》，廣州規(guī)定購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房收入條件：個(gè)人申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。

　　北京市新近所確定的“兩限房”購(gòu)買(mǎi)家庭條件為:北京戶(hù)口的三口及以下家庭年收入在8.8萬(wàn)元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過(guò)76萬(wàn)元，人均居住面積小于15平方米。

　　限價(jià)房適用對(duì)象除擁有當(dāng)?shù)貞?hù)口的中等收入家庭外，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛則表示，在具體操作的時(shí)候，對(duì)符合首都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的人才、北京市吸引的人才，包括為中央服務(wù)的人才，可臨時(shí)調(diào)劑供應(yīng)。同時(shí)，持綠卡的人員享受北京市民待遇，也可按照相關(guān)要求申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)。

　　盡管廣州和北京出臺(tái)了具有標(biāo)本意義的限價(jià)房具體管理銷(xiāo)售政策，但自從建設(shè)部于2006年透露表示將推廣限價(jià)房起，就一直遭到社會(huì)的爭(zhēng)論。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，首先劃分中等收入階層很困難，主要原因是居民每年的收入都有變化。目前在中國(guó)，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入是不清楚的，也沒(méi)有辦法準(zhǔn)確核實(shí)。這些都限制了住房保障政策在落實(shí)的過(guò)程中對(duì)收入群體的定量劃分。

　　限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象的龐大，以及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的寬泛，令合富輝煌集團(tuán)董事長(zhǎng)扶偉聰對(duì)限價(jià)房表示懷疑。“一味將保障對(duì)象往上擴(kuò)展，那些不能買(mǎi)限價(jià)房，又買(mǎi)不起商品房的人怎么辦？”扶偉聰說(shuō)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析認(rèn)為，政府要保障的階層應(yīng)該是低收入家庭以及中低收入家庭，中等收入家庭的住房解決則應(yīng)該劃入市場(chǎng)供應(yīng)。

　　為盡量使限價(jià)房實(shí)現(xiàn)初定目標(biāo)而免受爭(zhēng)議，北京對(duì)限價(jià)房設(shè)置了苛刻條件，令眾多等待者空歡一場(chǎng)。北京規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房就須退出原住房，購(gòu)買(mǎi)家庭年收入上限11.6萬(wàn)元，限價(jià)房的再上市也將參照經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)置了“取得產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。5年后自由上市，價(jià)差部分的35%由政府拿回。

　　“條件苛刻得的確有點(diǎn)類(lèi)似于經(jīng)濟(jì)適用房政策了。”北京建委一位人士對(duì)本報(bào)坦言。

　　總量難確定

　　限價(jià)房的房?jī)r(jià)確定涉及如何在不損害市場(chǎng)機(jī)制條件下保障供應(yīng)對(duì)象利益，其數(shù)據(jù)測(cè)算背后實(shí)際是個(gè)利益平衡問(wèn)題。

　　姜偉新最近表態(tài)，一些地運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和政府指導(dǎo)相結(jié)合的辦法確定房屋出售價(jià)格，然后從土地出讓開(kāi)始完全市場(chǎng)化，建成以后根據(jù)地方實(shí)際情況以略低于市場(chǎng)價(jià)出售給中等收入的家庭。這個(gè)“略”的程度是多少，各個(gè)地方不一樣，建設(shè)部也沒(méi)有明確規(guī)定，建議大家積極探索。

　　廣州限價(jià)房樓盤(pán)保利西子灣銷(xiāo)售價(jià)格，約為同地區(qū)同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格的70%，保利地產(chǎn)從中獲利為開(kāi)發(fā)同質(zhì)商品房利潤(rùn)的一半。

　　而北京限價(jià)商品房銷(xiāo)售價(jià)格比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房下浮10%到15%。福建省限價(jià)房?jī)r(jià)格將按周邊商品房均價(jià)80%確定。青島則是將限價(jià)房周邊商品住房平均價(jià)格下浮比例調(diào)至21%。

　　從現(xiàn)有市場(chǎng)反饋來(lái)看，限價(jià)房的推出，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了比較大的正面影響。

　　當(dāng)廣州以6500元/平方米推出全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣之際，1月下旬，離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開(kāi)發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤(pán)幾乎同時(shí)開(kāi)售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展一個(gè)新樓盤(pán)也開(kāi)出了每平方米5400元的起始售價(jià)。

　　根據(jù)計(jì)劃，2008年廣州限價(jià)房占全市商品住宅總預(yù)售的比例超過(guò)1/10。廣州市市長(zhǎng)張廣寧近日分析認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭已明顯放緩。而北京市建委主任隋振江最近也表示，北京房?jī)r(jià)漲幅趨緩。

　　不過(guò)，隨著限價(jià)房投放市場(chǎng)，顯現(xiàn)拉低周邊房?jī)r(jià)效應(yīng)同時(shí)，投放總量難題也突顯出來(lái)。近期北京市在向國(guó)家有關(guān)部委匯報(bào)情況時(shí)，提出限價(jià)房總量確定的難題�？偭康目刂疲�少量的限價(jià)商品房推向市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有太大影響，而大量的限價(jià)商品房出現(xiàn)則必將使得國(guó)有土地的出讓價(jià)格遭到損失，因此如何協(xié)調(diào)其比例也將是一個(gè)很重要的問(wèn)題。

　　姜偉新近日提醒，當(dāng)前解決中等收入家庭住房問(wèn)題的辦法不能對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)化改革形成障礙。

　　對(duì)此，一位不愿透露姓名的專(zhuān)家對(duì)本報(bào)表示，限價(jià)房是房?jī)r(jià)漲幅偏高城市的應(yīng)急之策。不能影響到房?jī)r(jià)大幅下跌，影響到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)作用。“考慮到限價(jià)房政策對(duì)合理市場(chǎng)機(jī)制的一些干擾，中等收入群體的住房問(wèn)題長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不應(yīng)該通過(guò)行政力量來(lái)解決，而應(yīng)該是通過(guò)市場(chǎng)化手段比如土地供應(yīng)、金融政策，使得房?jī)r(jià)合理回歸，最終使得中等收入群體降低進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房成本。”該專(zhuān)家表示。(孫榮飛)