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“限貸令”對房地產(chǎn)市場長遠看是利好

2008年09月16日 20:33 來源:西安晚報 發(fā)表評論

  日前,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》,被不少人讀解成是對房地產(chǎn)的強力打擊,是一個大利空,就連一些經(jīng)濟學(xué)家也把這個精神理解成是打壓房地產(chǎn),實際上誤解了央行、銀監(jiān)會的用心良苦。

  通知內(nèi)容較長,其中爭議最大的就是“嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款;土地儲備貸款采取抵押方式的,應(yīng)具有合法的土地使用證,貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%,貸款期限原則上不超過2年!睂τ谶@項精神,央行實際上早已三令五申的規(guī)定過,只是在當前樓市較為敏感期再次強調(diào)而已。

  試想房地產(chǎn)企業(yè)在當前的形勢下,如果自由資金不足35%,再像九十年代一樣,四兩撥千斤,用極少的資金來僥幸進行房地產(chǎn)開發(fā),連購置土地的錢也要像銀行套取,這無論對購房者、對銀行都是不負責任的,一旦市場低迷,房地產(chǎn)企業(yè)連購置土地的資金都是向銀行貸款而來的,資產(chǎn)負債率極高,資金鏈困惑馬上表現(xiàn)出來。所以在九十年代的第一輪宏觀調(diào)控中,中國各大城市所出現(xiàn)的爛尾樓就是空手套白狼后產(chǎn)生的后果。

  不要說今年樓市處于觀望期,成交低迷,就是在房地產(chǎn)形勢一片大好的年代,以賭徒式的心里來進行地產(chǎn)開發(fā),也會自食其果,天津順馳就是一個最好的例證。從2003年起天津順馳所謂的全國戰(zhàn)略,向全國一些主要大城市進軍,大量拿取土地,提出當年拿地當年開發(fā)。在這種指導(dǎo)思想下,向政府一級市場獲取的土地僅支付個首付款,有的土地只交了定金,靠拖欠土地款來擴大戰(zhàn)場。所謂的搶占先機,以市場占有率,來癡想做中國地產(chǎn)界的龍頭老大。于是在由大摩做保薦人的香港IPO上市計劃告吹后,順馳剩下的只是到處債務(wù)累累,最后拱手相讓被香港路勁收購了94.74%的股份,順馳帝國的神話終于破滅。

  通知規(guī)定,房地項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè),應(yīng)審慎發(fā)放貸款,并從嚴控制展期貸款或滾動授信;對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地項目,禁止發(fā)放房地開發(fā)貸款。這對于前幾年大量儲備土地的房企是一個打擊,于是在資金鏈面前,這些企業(yè)唯一的出路只能通過股權(quán)出讓來應(yīng)對困局。

  但同時也反映,中國的土地制度是出讓制的,土地持有者只有使用權(quán),并不是可以長期占有的,不及時開發(fā),不僅僅是不能獲取項目貸款,更要被政府收回。這也透析出一種趨勢,今后房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備通路已被封死。作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源日趨緊張的未來,特別是在對大房企大量儲備土被地限制后,將來的局面是土地供應(yīng)量尤為緊縮,所以當前樓市將在盤整消化后,我國商品房的房價還會不斷上升。

  通知同時告知,在符合國家各項策和金融機構(gòu)貸款條件的前提下,要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。這對于房地產(chǎn)企業(yè)傾向保障房開發(fā)也是一個金融扶持,以刺激房產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的熱情,也是對于廣大中低薪收入購房者的一個福音。綜上分析,這項限貸令對房地產(chǎn)是長遠利好。 (朱大鳴)

編輯:位宇祥】
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