政府應(yīng)該反思的是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)架構(gòu)的合理性，更應(yīng)該矯正房市的偽市場(chǎng)成份，而非在房?jī)r(jià)點(diǎn)位上進(jìn)行或明或暗的價(jià)格調(diào)控。

　　央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，居民購(gòu)房需求連續(xù)多月出現(xiàn)下滑。房市低迷和美國(guó)政府的“救市”催生了中房協(xié)為房企的請(qǐng)?jiān)福撼雠_(tái)嚴(yán)控政策的前提是房?jī)r(jià)非理性上漲，現(xiàn)在條件不同了，政策自然應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整。即放松二套房新政，以此刺激房市。

　　但是，即便政策真的放松二套房政策，也對(duì)房市影響甚微，甚至是忽略不計(jì)。事實(shí)上，由于存在借款人與貸款人信息不對(duì)稱和信息甄別問(wèn)題、信息真?zhèn)蔚呢?zé)任認(rèn)定問(wèn)題和商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)管控水平等問(wèn)題，二套房新政自實(shí)施之日來(lái)其實(shí)并沒(méi)有發(fā)揮多大的作用，某種程度上說(shuō)業(yè)已被架空了。

　　更進(jìn)一步講，放松二套房新政更多地是為房地產(chǎn)商提供了一個(gè)有名無(wú)實(shí)的“利好”或“托市”談資。

　　首先，投資和投機(jī)性購(gòu)房者本身屬于錦上添花人群，不可能成為房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)的雪中送炭者。

　　其次，在房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)下，放開(kāi)二套房新政的成效，銀行的理解和態(tài)度將起到非常重要的作用。在房?jī)r(jià)下跌形勢(shì)下，真正的商業(yè)銀行從理性的角度講其房貸發(fā)放將更加審慎。對(duì)于投資性和投機(jī)性需求的房貸審核將更加嚴(yán)厲，畢竟對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)講，投資和投機(jī)者利用銀行的錢來(lái)撬動(dòng)房市的投資收益，其違約風(fēng)險(xiǎn)概率將相當(dāng)大。銀行要規(guī)避損失、覆蓋其可能的風(fēng)險(xiǎn)敞口，必然自發(fā)地提高二套房貸款的首付比例，并提高貸款利率。否則，在發(fā)放房貸業(yè)務(wù)上意味著銀行與投資或投資者的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱，即銀行承擔(dān)了更多的風(fēng)險(xiǎn)卻收益不高。

　　再次，對(duì)政府來(lái)講，房?jī)r(jià)泡沫理性回歸才是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基石，才是降低宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)或避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)蔓延的有效保障。房?jī)r(jià)的理性回歸有利于緩解擠占性消費(fèi)問(wèn)題，是啟動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)必要條件。在外需寒流日益加重下，房?jī)r(jià)理性回歸將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需型轉(zhuǎn)型提供有力的支持。另外，雖然國(guó)有商業(yè)銀行都變身為股份制銀行、商業(yè)性初步轉(zhuǎn)型，但行政性習(xí)氣仍然較濃，官本位觀念仍然存在，國(guó)有商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然主要以操作風(fēng)險(xiǎn)為主。在這種情況下，若政府托房市成功，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是個(gè)套利機(jī)會(huì)，但對(duì)銀行和政府來(lái)講則向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輸入了政策紅利，而承接了其風(fēng)險(xiǎn)。最終的結(jié)果是風(fēng)險(xiǎn)在堆積而非矯正或釋放。

　　總之，在當(dāng)前不成熟的市場(chǎng)中，對(duì)房市買賣行為的管制是必要的。政府應(yīng)該反思的是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)架構(gòu)的合理性，更應(yīng)該矯正房市的偽市場(chǎng)成份，而非在房?jī)r(jià)點(diǎn)位上進(jìn)行或明或暗的價(jià)格調(diào)控。(上海第一財(cái)經(jīng)研究院研究員 劉曉忠)