22日晚，財(cái)政部發(fā)布保障民生十項(xiàng)措施，出臺(tái)系列鼓勵(lì)首次購(gòu)房的政策，亮出了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的明確目標(biāo)——解決中低收入者住房困難問(wèn)題，昭示著未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是一個(gè)居民自住房型消費(fèi)市場(chǎng)，而不是投資的市場(chǎng)！這些政策在受到首次購(gòu)房者歡呼的同時(shí)，也讓部分開(kāi)發(fā)商及投資購(gòu)房者感到意外，甚至感到失落，同時(shí)政策又留下新的想像和操作空間，不同社會(huì)群體的感受大為不同，大體可用幾個(gè)主題詞來(lái)概括：歡呼、意外、失落、遐想，但不管怎么樣，樓市新一輪調(diào)控已經(jīng)拉開(kāi)序幕。

　　歡呼

　　首次購(gòu)房門檻降低

　　財(cái)政部等新近出臺(tái)的十項(xiàng)措施中，核心思想是保障民生，在住房方面的新規(guī)中也體現(xiàn)了這一思想，對(duì)于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房門檻大大降低，一是降低稅費(fèi)，二是降低按揭貸款利率。

　　新的稅費(fèi)政策規(guī)定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。新的房貸政策規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　根據(jù)這兩大規(guī)定，假如新近首次在成都購(gòu)買一套30萬(wàn)元的普通住房，如果首付10萬(wàn)元，按揭貸款20萬(wàn)元，貸款年限為10年來(lái)測(cè)算，采取等額本息的還款方式，每個(gè)月可少還112元；契稅節(jié)省1500元，印花稅節(jié)省150元，總共可以節(jié)省1.5萬(wàn)多元；假如首次購(gòu)買一套50萬(wàn)元的普通住房，首付兩成10萬(wàn)元，按揭貸款40萬(wàn)元，貸款年限為20年來(lái)測(cè)算，采取等額本息的還款方式，每個(gè)月可少還256元；契稅節(jié)省2500元，印花稅節(jié)省250元，總共可以節(jié)約6.4萬(wàn)多元。

　　在降低普通民眾購(gòu)房成本之余，官方還表示將增加住房供給，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。據(jù)透露，2008年中央財(cái)政已下達(dá)中西部地區(qū)廉租住房保障補(bǔ)助資金81億元，用于中西部地區(qū)廉租住房保障租賃補(bǔ)貼支出和新建廉租住房建設(shè)支出；新政策還提出，加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。并將在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為。

　　意外

　　二套房貸政策未松動(dòng)

　　從22日新出臺(tái)的房貸政策看，并沒(méi)有提到第二套房貸款問(wèn)題，二套房貸政策并未松動(dòng)，這可能是令房地產(chǎn)界感到最為意外的地方。此前，業(yè)界有關(guān)二套房貸放松的呼聲日趨強(qiáng)烈，本周二以來(lái)，媒體盛傳的“救市七條”中，第一條就斷言，“將購(gòu)買第二套房的首付比例降至20%”。然而從此次出臺(tái)的房貸政策看，信貸支持的仍然是首套住房，重點(diǎn)是支持低收入群體，滿足自住為目的購(gòu)房者的需求。

　　易憲容等專家分析認(rèn)為，這些政策說(shuō)明，一是政府對(duì)住房的投資與消費(fèi)做出了嚴(yán)格的區(qū)分，政府不僅保持首次自住購(gòu)房的原有優(yōu)惠政策，而且在進(jìn)一步放寬優(yōu)惠條件，以便為首次置業(yè)者創(chuàng)造購(gòu)房條件，并希望通過(guò)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，來(lái)發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是政府對(duì)住房投資仍然保持原有的政策，政府嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)的政策沒(méi)有改變。反之，為了防止中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫再次泛濫或吹大，相信政府還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)完善其制度。央行發(fā)言人22日也稱，對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是，一方面銷量迅速下降，另一方面房?jī)r(jià)不僅沒(méi)降，反而上升(1-9月份國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲8%)，而且開(kāi)發(fā)商寧可一套不賣也不降價(jià)。原因在于開(kāi)發(fā)商以為政府會(huì)救市，會(huì)通過(guò)新政策來(lái)托房?jī)r(jià)。但是，這次政策的出臺(tái)，將打消開(kāi)發(fā)商的這一奢望。這次政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策就清楚表明，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人自住型消費(fèi)是支持的，并采取優(yōu)惠的政策，而對(duì)住房投資政府是不支持，甚至于嚴(yán)格地遏制。因此，開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)定位也應(yīng)該放在居民住房消費(fèi)意義上來(lái)，如果當(dāng)前的房?jī)r(jià)不下降，政府這些優(yōu)惠可能發(fā)揮的作用也不一定大。

　　對(duì)于首付款比例高低的確定，央行發(fā)言人表示，人民銀行將按揭購(gòu)房最低首付款比例調(diào)整為20%的同時(shí)，要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人購(gòu)房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎地確定首付款比例，體現(xiàn)對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)貸款予以區(qū)別對(duì)待的原則。此外，還要求借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%，就是要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，并從償付能力角度合理引導(dǎo)居民住房需求。

　　失落

　　營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限未縮短

　　媒體盛傳的“救市七條”中，第二條是——將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年。然而，此次出臺(tái)的稅收政策中，并未涉及營(yíng)業(yè)稅，這令前幾年投資炒房者感到很失落。

　　從2006年6月1日開(kāi)始，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限為5年，就是說(shuō)業(yè)主購(gòu)房未滿5年就賣房，須要交總房款5.5%的營(yíng)業(yè)稅�，F(xiàn)在若從5年縮短至2年，就是說(shuō)2006年10月以前購(gòu)買的商品房進(jìn)行交易，都可以免交營(yíng)業(yè)稅，可能會(huì)刺激大量次新房入市，這對(duì)在售的商品房反倒是一種沖擊。此次沒(méi)有調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限，暫時(shí)不會(huì)刺激大量次新房入市，對(duì)在售的商品房在短期內(nèi)不會(huì)形成新的沖擊。

　　遐想

　　房貸及稅費(fèi)政策仍有可能調(diào)整

　　盡管此次出臺(tái)的政策讓部分開(kāi)發(fā)商及投資者感到意外，甚至感到失落，但同時(shí)政策又留下新的想像和操作空間，具體體現(xiàn)在兩大方面：一是“改善型普通自住房”如何界定？二是地方政府如何制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策？

　　改善型普通自住房如何界定，直接關(guān)系到二套房貸政策的調(diào)整，也給各地商業(yè)銀行留下操作想像空間。如果以實(shí)有房屋套數(shù)來(lái)界定，則意味著按揭房貸政策可能更苛刻；如果以按揭購(gòu)房套數(shù)來(lái)界定，意味著房貸政策略有放寬，在專家們看來(lái)。不過(guò)，在房地產(chǎn)界資深人士看來(lái)，房貸政策調(diào)整思路應(yīng)該是——鼓勵(lì)首次購(gòu)房，支持二次購(gòu)房改善居住，限制三次投資炒房。

　　對(duì)于改善型住房購(gòu)買的優(yōu)惠政策，政府應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化，要用技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)定義改善型住房，否則，一些投資者就會(huì)利用這種界定不清而把改善型住房購(gòu)買改變?yōu)樽》客顿Y。有金融界人士認(rèn)為，這樣模糊的表態(tài)不利于商業(yè)銀行執(zhí)行二套房貸款政策，這個(gè)最有利于抑制投機(jī)、擠壓樓市泡沫的武器如果因此被雪藏，將有可能刺激房?jī)r(jià)非理性上揚(yáng)，美國(guó)次貸危機(jī)就是前車之鑒。據(jù)悉，具體的實(shí)施細(xì)則將在10月27日前完成。

　　新政中有關(guān)“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”，引起眾多業(yè)內(nèi)人士的密切關(guān)注，復(fù)旦大學(xué)金融研究院房地產(chǎn)研究部主任華偉認(rèn)為，此舉表明中央政府為下一步采取更加深入的政策留下了空間，“有關(guān)部門希望盡快使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心，如果短期內(nèi)不能恢復(fù)，地方政府可能出臺(tái)進(jìn)一步的措施�！�

　　22日，上海頒布樓市新政策規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅(相當(dāng)于把二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。(記者姜必剛)