中央政府的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃無疑是時(shí)下最大的政策分析熱點(diǎn)，作為對(duì)此計(jì)劃的具體執(zhí)行細(xì)則和補(bǔ)充，央行的信貸政策導(dǎo)向?qū)δ男┬袠I(yè)將成為經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃受益者至關(guān)重要。然而，在央行近日召集的研究部署落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)十項(xiàng)措施的工作會(huì)議中，卻并未將已身處下滑階段的房地產(chǎn)行業(yè)明文列入信貸重點(diǎn)支持行業(yè)。

　　相比前期從中央到地方積極推行的房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)惠政策來說，這無疑在政策支持上產(chǎn)生了一定的差異。但前期地方政府力推的房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)惠政策主要集中于商品交易方面，如減免房地產(chǎn)交易契稅、降低二手房限制交易年限、提供買房安排落戶等等，實(shí)際上主要是鼓勵(lì)合理的商品房流轉(zhuǎn)。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持方面，此次央行未將其列入重點(diǎn)信貸支持名單，也只是前期縮減該行業(yè)信貸扶植政策的延續(xù)。事實(shí)上，自從2003年以后，央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的信貸傾向已改為適度謹(jǐn)慎，其重點(diǎn)支持的對(duì)象已從開發(fā)商轉(zhuǎn)為首度購房的消費(fèi)者。尤其是在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條政策出臺(tái)之后，中央再度將提升內(nèi)需、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提到了一個(gè)極為重要的政策高度。

　　就解決擴(kuò)大內(nèi)需這一長期困擾中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的痼疾來說，降低居民潛在消費(fèi)壓力無疑是最為有效的政策安排，而影響居民潛在消費(fèi)壓力的主要因素則來自于住房、醫(yī)療與養(yǎng)老等社會(huì)保障體系的不穩(wěn)定。如果能夠解決中低收入階層的社會(huì)保障后顧之憂，那么中國的內(nèi)需增長就有了充足的動(dòng)力。

　　而就目前來看，高企的商品房價(jià)格無疑是制約居民潛在消費(fèi)能力的重要因素。即便是采用按揭貸款的方式購房，也是以今后若干年的大筆收入支出作為代價(jià)的。此外，考慮到子女教育、養(yǎng)老醫(yī)療等未來大額支出等的影響，降低當(dāng)前消費(fèi)以提高未來支出能力無疑是最為合理的選擇。而大力推廣此前屢屢受挫的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)無疑是解決中低收入居民住房需求的有效舉措。

　　一旦經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度在全國得到推廣，那么傳統(tǒng)開發(fā)商的商品房受眾無疑將大大減少。社會(huì)中高收入階層往往已擁有自有住房，即使是改善住房需求也不會(huì)太多。在這種情況下，即便是地方政府進(jìn)一步推行降低交易成本的房地產(chǎn)市場促進(jìn)政策，恐怕也難以收到預(yù)期的效果。

　　此外，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)因其本身具備很強(qiáng)的金融屬性，極易受到經(jīng)濟(jì)周期性因素的沖擊。這一點(diǎn)從第三季度全國各省市的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)可以得到清晰的反映，北京市第三季度低于全國，下行風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷加大。究其原因，房地產(chǎn)與金融業(yè)拖累經(jīng)濟(jì)下滑近3.5%。而上海則早在今年年初經(jīng)濟(jì)的增速已低于全國平均水平。

　　這些事實(shí)表明，以往經(jīng)濟(jì)工作中將房地產(chǎn)行業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是有一定程度風(fēng)險(xiǎn)的，而目前刺激內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)工作重心也不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此央行不將房地產(chǎn)行業(yè)列入重點(diǎn)信貸支持行業(yè)也在情理之中。這對(duì)于廣大本身已經(jīng)處于下行周期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，失去了一次再融資的重要契機(jī)。但從目前的數(shù)據(jù)來看，信貸支持僅占房地產(chǎn)企業(yè)融資的1/3左右，如果不是大量縮減信貸，那么對(duì)開發(fā)商來說影響不是非常顯著。

　　實(shí)際上，由此產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在對(duì)購房者的心理預(yù)期方面。如果央行不把大量新增的信貸額度投放到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么已經(jīng)收緊的資金鏈將會(huì)逼迫開發(fā)商降低房地產(chǎn)價(jià)格。一旦這樣的預(yù)期形成，那么房地產(chǎn)行業(yè)的中期蕭條在所難免。(作者陸志明 為復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士）