-潘石屹“百日巨變”的論調(diào)

　　發(fā)生時間：3月

　　關(guān)注度：★★★★☆

　　今年年初，SOHO中國當(dāng)家人潘石屹連續(xù)在各種公眾場合發(fā)表言論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將發(fā)生巨變，大量企業(yè)將進(jìn)行整合。

　　潘石屹認(rèn)為2008年，房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢少地多。絕大部分房地產(chǎn)公司日子不好過，房地產(chǎn)商肯定會設(shè)法通過各種渠道取得資金。在今天的經(jīng)濟(jì)形勢下，為取得這些資金付出的成本和代價要比前兩年高得多。但只要房地產(chǎn)公司能夠未雨綢繆，早做準(zhǔn)備，對克服今年資金的困難就會很有好處。潘石屹還比對了多家同業(yè)公司的財(cái)務(wù)情況，并指出2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，1至11月份繳納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億元。一般出讓金占地價款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬億元。也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。每家的情況可能各有不同。有資金鏈條緊的，也有資金鏈條比較寬裕的，總的情況不容樂觀。

　　一時間一石激起千層浪，各方爭論不斷。

　　各方聲音：

　　●某房企高層表示：行業(yè)調(diào)整可能會發(fā)生在局部經(jīng)商環(huán)境并不規(guī)范的區(qū)域市場，但整體性市場的洗牌格局并不會出現(xiàn)。中國城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，對于中國的房地產(chǎn)市場來說，仍會有一定的發(fā)展空間。

　　●有市場人士表示：這種爭論全是所站的立場使然，認(rèn)為即將發(fā)生整合的，都是手中握有大把現(xiàn)金的企業(yè)，而認(rèn)為短期內(nèi)不會整合的，都是資金面偏緊的公司，各方都在利用自己的影響力去謀求最大的利益。

　　-由萬科引起的降價潮

　　發(fā)生時間：4月開始

　　關(guān)注度：★★★★★

　　不知是萬科總能洞察先機(jī)還是引領(lǐng)樓市，這一波的降價確是從萬科開始的。從今年4月份開始，降價的傳聞一次又一次地圍繞在上海萬科周圍，而傳言中的降價幅度也越來越大，而萬科始終否認(rèn)。早在4月中旬，類似“5月份將集中降價”的傳聞已經(jīng)開始流傳，甚至被部分媒體見諸報端。當(dāng)時有報道稱，萬科將在5月份進(jìn)行集中降價，降價后接近以九折銷售。而當(dāng)時萬科市場部門人士表示，公司并沒有降價，同時也沒有醞釀對新開樓盤的降價計(jì)劃。在今年元宵節(jié)的大規(guī)模九五折優(yōu)惠后，萬科不會再采取大規(guī)模的降價行為。今年2月21日元宵節(jié)當(dāng)天，萬科進(jìn)行了一次針對上海全部10個樓盤的大型促銷，當(dāng)天回籠資金2.57億元。

　　到了下半年，萬科終于不再遮遮掩掩了。在上海公開宣布，旗下的8個樓盤開始不同程度的促銷活動，其中萬科金色雅筑、萬科新里程等樓盤的價格此前已經(jīng)有所調(diào)整，萬科金色雅筑更是喊出了“直降10萬”的口號。在萬科的示范效應(yīng)下，上海內(nèi)、中、外環(huán)均有樓盤出現(xiàn)不同程度的降價，其中內(nèi)環(huán)的中遠(yuǎn)兩灣城部分房源直降7000元引發(fā)了市場的震動。

　　在萬科等樓盤大張旗鼓降價的同時，也有一些樓盤堅(jiān)守陣地，稱不會降價。但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7、8兩個月，上海樓市推出的新盤中有44.8%的樓盤出現(xiàn)降價行為，盡管降價幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤仍然維持高價位相比，已經(jīng)透露出上海樓市堅(jiān)冰開始融化。

　　各方聲音：

　　●萬科董事長王石曾表示，“下半年的形勢可能比想像的更嚴(yán)重，萬科已做好最壞打算。”為此，“將調(diào)整年初計(jì)劃，減少開工量，確�，F(xiàn)金流，應(yīng)對樓市的進(jìn)一步調(diào)整。”

　　●業(yè)內(nèi)專家易憲容表示：萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)，它的行為將預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面的調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格將全面理性回歸。

　　-“金九銀十”暗淡收場

　　發(fā)生時間：9月、10月

　　關(guān)注度：★★★★☆

　　盡管此前業(yè)內(nèi)人士對今年“金九銀十”的低迷早有預(yù)期，但成交量的低迷還是大大出乎他們意料。由于今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻出，上海樓市在經(jīng)歷短暫的反彈之后，從6月份開始再度陷入低迷，這讓開發(fā)商們對今年的“金九銀十”給予厚望，但結(jié)果卻讓他們很不樂觀。一個民間房地產(chǎn)研究中心報告顯示，9月開發(fā)商的大舉推盤并沒能帶來樓市的回暖，相反，上海樓市出現(xiàn)了“史上最冷金九”，上海一手商品住宅的成交量跌到了44.69萬平方米，為旺季樓市新低，同時創(chuàng)下了2.76的月供需比新高，慘淡的“金九”樓市創(chuàng)下了近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。其數(shù)據(jù)顯示，9月，上海一手商品房的供應(yīng)量為176.18萬平方米，環(huán)比大幅增加了75.1%、不過比去年同期還是少了28.3%。成交64.42萬平方米、環(huán)比下滑22.5%、同比減少74.6%。8月略有緩解的供需關(guān)系在9月急劇惡化，達(dá)到2.73的歷史新高，平均成交價格為12923元／平方米，環(huán)比下降3.3%。隨后，雖然樓市新政頻出，但是由于政策的滯后性，“銀十”的成交情況依舊慘淡。

　　在今年的“金九銀十”中，開發(fā)商們憋足了勁，將此前緊捂的樓盤紛紛推出，使得市場供應(yīng)量大增，但由于成交萎靡，開發(fā)商的資金回籠并不順暢，這對資金鏈已經(jīng)開始緊張的部分開發(fā)商而言，顯然不是個好兆頭。不過，值得注意的是，在“金九銀十”中，也不乏一些樓盤出現(xiàn)旺銷局面。

　　各方聲音：

　　●易居中國分析師傅琦認(rèn)為：對降價以及政策的等待，是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因，10月下半月開始擠牙膏式地出臺政策，反而加重了市場的觀望情緒。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看到，如果沒有操作細(xì)則的配合，新政效應(yīng)無法在地方發(fā)揮出來。上海樓市是在普通住房新標(biāo)準(zhǔn)明確后才出現(xiàn)明顯的恢復(fù)，而不少城市還沒有地方措施，各家銀行的房貸細(xì)則也并不周全。

　　-綠地集團(tuán)斥資近7億元，逆市拿地

　　發(fā)生時間：9月底

　　關(guān)注度：★★★★☆

　　今年下半年，綠地集團(tuán)斥資近7億元獲取上海市青浦區(qū)和奉賢區(qū)的三幅地塊，土地總面積約28.42萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約58.4萬平方米。綠地方面表示，將利用這三幅地塊規(guī)劃打造符合市場需求的中小戶型住宅和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樓宇項(xiàng)目。

　　今年9月底，上海土地出讓25號公告地塊開標(biāo)，其中奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)地塊被綠地集團(tuán)以2.45億元收入囊中，該地塊地處南橋新城核心位置，規(guī)劃總建筑面積約19.2萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集高端辦公、酒店公寓、住宅、商業(yè)于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目。

　　32號公告中緊鄰昆山綠地21城的青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)地塊，規(guī)劃建設(shè)總部辦公大樓與住宅產(chǎn)品，住宅項(xiàng)目定位為小戶型青年公寓，而總部辦公大樓則主要面向長三角金融企業(yè)。另一青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊也被綠地集團(tuán)獲得，作為吉盛偉邦綠地國際家具村的二期項(xiàng)目。

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，雖然當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)和困難，房地產(chǎn)市場也隨之出現(xiàn)一定調(diào)整，但綠地集團(tuán)依然堅(jiān)定看好上海經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。

　　各方聲音：

　　●業(yè)內(nèi)人士表示：目前的市場還處于調(diào)整期，短期內(nèi)市場存在較大的不確定性，行業(yè)調(diào)整還將持續(xù)一段時間，在拿地方面應(yīng)采取審慎的態(tài)度。我們需要的是一個過渡時間，等待一個好時機(jī)的出現(xiàn)。

　　●專家表示：綠地集團(tuán)在此次新獲的三個項(xiàng)目的規(guī)劃定位上,非常符合上海房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)和老百姓需要改善住房條件的大背景下，房地產(chǎn)市場前景仍然是非常樂觀的。

　　-國務(wù)院召開會議：“4萬億投資計(jì)劃”、十大舉措確保擴(kuò)大內(nèi)需

　　發(fā)生時間：11月5日

　　關(guān)注度：★★★★★

　　11月5日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。

　　這是國務(wù)院常務(wù)會議在一月內(nèi)連續(xù)第二次針對全國經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行部署。相比于10月17日國務(wù)院常務(wù)會議將宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)由“一保一控”轉(zhuǎn)為“保字當(dāng)先”，將“保持”改為“促進(jìn)”。會議明確提出10條具體措施，計(jì)劃到2010年總共投入4萬億進(jìn)行投資，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。其中以下措施將惠及樓市：一是加快建設(shè)保障性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。二是加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。為加快建設(shè)進(jìn)度，會議還決定，今年第四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達(dá)到4000億元。

　　4萬億投資一石激起千層浪，激起的不僅是有望走出金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退陰影的興奮，也激起許多思想沖撞。

　　各方聲音：

　　●一位新浪網(wǎng)友表示：出臺政策的手筆之大，完全超出市場的預(yù)料。其中有關(guān)貨幣政策的放松政策,將有助于緩解房地產(chǎn)等類企業(yè)面臨的資金困境,并提振市場對上市公司經(jīng)營前景的信心。

　　●證券投資負(fù)責(zé)人表示：近期國家頻頻出臺刺激經(jīng)濟(jì)政策體現(xiàn)了政府保增長的決心，這在一定程度上扭轉(zhuǎn)了市場悲觀預(yù)期，促進(jìn)投資者恢復(fù)信心。不過，各項(xiàng)政策對經(jīng)濟(jì)的刺激效果估計(jì)要到明年才能顯現(xiàn)效果。

　　-兩率雙降，中央政府?dāng)y手救市

　　發(fā)生時間：10月至今

　　關(guān)注度：★★★★★

　　在世界金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻、中國經(jīng)濟(jì)遭受沖擊日益顯現(xiàn)的背景下，繼10月22日財(cái)政部與央行出臺樓市救市方案后，黨中央國務(wù)院又于近日決定對宏觀調(diào)控政策作出重大調(diào)整，實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并在今后兩年多時間內(nèi)安排約4萬億元資金強(qiáng)力啟動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

　　自今年7月份以來，國家采取了比上半年更加積極的財(cái)政政策，包括增加在薄弱環(huán)節(jié)支出，加大支農(nóng)惠農(nóng)政策力度，適當(dāng)調(diào)高出口退稅，鼓勵居民首次購買住房率等，在穩(wěn)定出口的同時著力拉動內(nèi)需。

　　針對目前低迷、嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)市場，國家在貨幣政策上也進(jìn)行靈活調(diào)整。日前，央行為響應(yīng)了國務(wù)院此前提出的“一保一控”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略方針，宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，這也是4年來的首次降息和9年來的首度下調(diào)準(zhǔn)備金率。與以往的整體性調(diào)整不同，此次對存款準(zhǔn)備金率和貸款利率的調(diào)整都更側(cè)重于結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

　　截止發(fā)稿，央行今年已經(jīng)連續(xù)4次降低利率，2次降低存款準(zhǔn)備金率，受惠人群也將再度擴(kuò)大。而最近27日的降息，也是11年來手筆最大的降息舉措，將一年期存貸款利率下調(diào)1.08%。

　　各方聲音：

　　●某房企高層表示：新的宏觀調(diào)控政策出臺后，首付、利率的下調(diào)降低了自住購房的成本、提升了購買力。對于最近連續(xù)幾次的大幅降息，將刺激潛在購房群體盡早結(jié)束觀望，穩(wěn)定市場信心，對樓市成交也將起到推動作用。

　　●有市場人士分析：新政策的推出，對于市場成交量的回升會有一定的作用，短期對大盤的刺激有限，關(guān)鍵是要看這些措施在未來對經(jīng)濟(jì)基本面的改善到底有多少，這才是市場信心企穩(wěn)的支點(diǎn)。