2008年中國(guó)房市不但應(yīng)驗(yàn)了萬(wàn)科掌門(mén)人王石去年的“拐點(diǎn)論”，而且還因降價(jià)幅度的大小產(chǎn)生了巨大的爭(zhēng)議：最典型的是南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)周久耕“低于成本價(jià)賣(mài)房將被查”的言論。

　　　　國(guó)辦：以合理的價(jià)格促銷

　　作為一地區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)，周久耕的觀點(diǎn)引起全國(guó)網(wǎng)民的熱議，當(dāng)然在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中也是一片嘩然。

　　由于茲事體大，江寧區(qū)政府近日不得不站出來(lái)公開(kāi)表示，將“嚴(yán)格執(zhí)行中央和省市的有關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。日前，沒(méi)有一家房產(chǎn)企業(yè)因降價(jià)銷售而受處罰。”

　　江寧區(qū)政府的表態(tài)很值得“玩味”：一方面表示與上級(jí)精神保持一致，另一方面卻沒(méi)有指出房地產(chǎn)企業(yè)是否有“權(quán)力”以低于成本的價(jià)格銷售房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商“低于成本價(jià)賣(mài)房”是否將被查、被處罰的問(wèn)題則避而不談。

　　其實(shí)，地方政府參與商品房的“定價(jià)”不但與市場(chǎng)機(jī)制相違背，也與中央政府的精神不一致。12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》就提出，要“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。”

　　顯然，中央政府調(diào)控房市，也主要集中在宏觀層面，如首付比例、貸款利率等等，它并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行具體的指導(dǎo)，也是允許開(kāi)發(fā)商“以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”。

　　即使在上述意見(jiàn)中，對(duì)于地方政府在房市中的作用也主要集中在政策性房屋領(lǐng)域，如經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，商品價(jià)格是由市場(chǎng)的供給和需求來(lái)決定的，該理念已經(jīng)深入人心。如果人為規(guī)定商品房的“漲跌幅空間”不但很難實(shí)行，而且也不得“人心”：房市好的時(shí)候，普通投資者高價(jià)都可能買(mǎi)不到房子，開(kāi)發(fā)商也不能獲得較好的回報(bào)；房市不好的時(shí)候，大家又不愿買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商的日子又很不好過(guò)。如果強(qiáng)行施行，那所謂的商品房就不是“商品房”，而是“價(jià)格計(jì)劃房”。

　　　　積極自救唯有“降價(jià)”

　　雖然上述國(guó)辦的房地產(chǎn)“新政”對(duì)樓市起了重大的激勵(lì)作用，但是眾多市場(chǎng)人士還是認(rèn)為，今年樓市成交量大幅下滑，而且存貨嚴(yán)重，從現(xiàn)在到明年上半年，樓市銷售壓力依然非常巨大，加上大家對(duì)未來(lái)收入的悲觀預(yù)期，房?jī)r(jià)反彈可能性幾乎不存在，開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)當(dāng)保持對(duì)銷售前景的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　因而如何自救，是擺在各個(gè)開(kāi)發(fā)商面前很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。在購(gòu)房者信心不足的情況下，只有“降價(jià)”這一條路可走，不管是直接降價(jià)還是送物業(yè)費(fèi)、送家電的變相降價(jià)，因?yàn)樽鳛榻?jīng)濟(jì)理性的主體——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己最清楚“怎么做對(duì)自己最好”。

　　現(xiàn)在年關(guān)相近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都面臨著“項(xiàng)目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放”需要錢(qián)的問(wèn)題，如果現(xiàn)金流不暢，這些問(wèn)題的后果可能極其嚴(yán)重：輕則影響聲譽(yù)，重則資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)商瘁死，形成爛尾樓。

　　地方政府可能過(guò)于擔(dān)心爛尾樓的形成，以為只要房?jī)r(jià)不降(或者不大幅下降，或者降于成本價(jià)以下)，大量的爛尾樓則不可能出現(xiàn)。

　　持有如此想法的人，很明顯是在挑戰(zhàn)市場(chǎng)機(jī)制、違背市場(chǎng)規(guī)律，是在“忽悠”消費(fèi)者。

　　降價(jià)銷售才能避免大量爛尾樓

　　可以說(shuō)，國(guó)辦上述最新的意見(jiàn)也是一種“間接降價(jià)”的思路策略：“超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅、二套房貸政策放寬、取消城市房地產(chǎn)稅，鼓勵(lì)銀行支持房地產(chǎn)貸款”等，這些“意見(jiàn)”間接地降低了消費(fèi)者購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，也減輕了開(kāi)發(fā)商的“負(fù)擔(dān)”。

　　有些開(kāi)發(fā)商自身仍有大量的外債，如果資金長(zhǎng)期不能回籠，則自身資金成本的壓力也會(huì)很大的，處理不當(dāng)會(huì)引起大量的訴訟或者糾紛。因而在當(dāng)前低迷的房市面前，開(kāi)發(fā)商宜秉持“現(xiàn)金為王”的原則，不要追求過(guò)高的利潤(rùn)，以相對(duì)較低的價(jià)格贏得購(gòu)房者的青睞。

　　開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)銷售回籠資金后，才有錢(qián)完成在建工程避免爛尾樓；也只有回籠資金后，才有實(shí)力去并購(gòu)沒(méi)有資金實(shí)力的小開(kāi)發(fā)商，完成經(jīng)濟(jì)正常調(diào)整下的行業(yè)整合。

　　市場(chǎng)的走勢(shì)并不以你我的意志而轉(zhuǎn)移，更不會(huì)以地方政府的意志而轉(zhuǎn)移，人為的延長(zhǎng)或阻礙市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果：開(kāi)發(fā)商還敢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)嗎？(白寶玉)