雖然建設(shè)部官員指出，增加保障性住房供應(yīng)不會沖擊商品房市場。不過，仍有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著政府9000億住房保障投資計劃的落實，房地產(chǎn)行業(yè)的格局將發(fā)生變化。房地產(chǎn)業(yè)利潤將被逐步攤薄，同時行業(yè)整合也將提速。

　　拉低周邊均價

　　市場人士分析，政府主導(dǎo)保障房建設(shè)，必然對項目的銷售價格和銷售利潤率進(jìn)行限制，同時，周邊項目的售價也將受到一定的“負(fù)面影響”。保障性住房利潤穩(wěn)定，但銷售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，現(xiàn)在，很多城市的新盤項目在定價時已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時，還出現(xiàn)了與保障性住房進(jìn)行價格、戶型等方面對比的情況。他認(rèn)為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房價。

　　一份券商研究報告指出，根據(jù)對25個主要大中城市的統(tǒng)計，2009年保障房開工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達(dá)歷史最高水平。

　　另外，保障房建設(shè)啟動后，也將加重商品房市場的庫存壓力。SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出，在過去幾年，開發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場原來的供求關(guān)系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會延長。

　　以北京為例，2008年1至11月，北京銷售住宅面積738.3萬平方米，比上年同期下降52.4%。從9月份開始，政策性住房銷售占比近半。到11月份，北京銷售住宅12808套，其中限價房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售占當(dāng)月住宅銷售套數(shù)比重48.7%。

　　加速行業(yè)洗牌

　　專家認(rèn)為，總體而言，住房保障投資對地產(chǎn)商而言可謂喜憂參半。政府投資的保障住房中，大多數(shù)將由地產(chǎn)商承建。萬科等行業(yè)龍頭公司均表示，將參與保障住房的開發(fā)。政府選擇承建商時，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良、規(guī)模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洗牌的速度會進(jìn)一步加快。

　　“那些更容易獲得安居工程開發(fā)權(quán)的企業(yè)，特別是國有企業(yè)將有更大的機(jī)會生存下來，而那些缺乏資金、粗放經(jīng)營的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，他們面對的局面將更加嚴(yán)峻，所謂的‘過冬’也將更加漫長和嚴(yán)酷。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳對媒體表示。

　　業(yè)內(nèi)專家介紹，9000億元投資計劃中的大部分需要開發(fā)商參與投資和實施，尤其是6000億元的經(jīng)濟(jì)適用房投資，基本上都將有開發(fā)商參與其中。

　　按照2007年新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟(jì)適用住房項目利潤率按不高于3%核定。也就是說，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤很低，但由于定價遠(yuǎn)低于商品住宅，銷售基本沒有問題，這對于資金緊張、現(xiàn)有樓盤滯銷的開發(fā)商而言，屬于低利潤加無風(fēng)險的投資，是理想的“蛋糕”。

　　房地產(chǎn)分析師吳迪萊指出，由于此前經(jīng)濟(jì)適用房占住宅市場供應(yīng)量不足一成，對商品房市場的影響非常小，但未來3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滯銷，因此，以普通住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)正視這一市場變化。(記者 林喆）