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    樓市2009:3成樓盤或已完全觸底 抄底有二大方向
2009年01月08日 12:07 來源:華西都市報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  下過雨后,無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”,都逃不過雨水的“侵襲”,這時房屋墻壁、墻角、窗體頂端天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水,就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板,看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

  2009年的樓市怎么走,如今的房價到底了嗎?2009年,樓市雖然仍渾沌不清,然而從政策面與市場面透露出的無數(shù)信息卻顯示出變盤的跡象,10月以來,國務(wù)院、央行、財政部及各地方政府為提振經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)集中出臺救市新政,成為促進樓市成交量逐步恢復(fù)的動力。特別是國務(wù)院4萬億資金拉動內(nèi)需、13條促進房地產(chǎn)市場具體措施和央行連續(xù)降息為樓市注入一系列“強心劑”,打開了很多購房者的觀望心結(jié)。

  雖然我們尚無法判斷這次樓市反彈能持續(xù)多久,最終能否成為反轉(zhuǎn),但來自易居中國的一份分析報告顯示,市場的階段性底部已經(jīng)漸趨形成。

  第一部分:見底信號

  新政齊出催生市場反彈

  從9月15日央行4年來首度減息到目前為止,中央政府前后一共出臺了5次大手筆的刺激經(jīng)濟政策,事后證明,這些救市政策成為本次樓市強勁反彈的直接原因。先是10月份的3次減息和免收利息稅,這3次減息之后,使得五年期以上的房貸利率從此前的7.83%降到了7.20%,這些政策信號的釋放,使得經(jīng)濟系統(tǒng)的政策底部得以確立。但是,由于這些政策信號剛剛釋放,同時并非是針對房地產(chǎn)單個領(lǐng)域的“救市”政策,所以,對購房者的入市積極性,它還沒有產(chǎn)生非常明顯的刺激。

  從10月底開始,國家的政策思路已經(jīng)事實上從此前的“一保一控”轉(zhuǎn)為“全面保增長”,所以,這時期針對房地產(chǎn)的政策開始明顯放開。11月1日正式實施的新房貸政策被視為是國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的“大解套”,它釋放出的積極信號已經(jīng)開始明顯提振市場信心。

  另外,從中央到地方都加強了基礎(chǔ)設(shè)施的投入,加快了城市建設(shè)的步伐,這些利好消息,讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一個新的契機。北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為,政府4萬億的大單起到了提振市場的作用,明年經(jīng)濟可望見底回升,10月份以來出臺的房地產(chǎn)政策已經(jīng)大大削減購房成本,當(dāng)前是買房好時機。

  救市政策以如此密集的形式出臺之后,按道理地產(chǎn)商一般會堅守價格,然而,開發(fā)商們卻恰恰相反,萬科、恒大等大型房企紛紛出臺降價措施,走“低價快銷”路線,引爆中國樓市。

  目前,北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場交易量呈現(xiàn)不同程度回暖。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示:11月,北京商品住宅市場成交均價為12965元/㎡,環(huán)比10月上漲6.20%。上海則一改今年5月以來的商品住宅成交量下降軌跡,直至11月市場迅速反彈,成交量環(huán)比10月上漲40%。經(jīng)調(diào)查,置業(yè)者抄底入市的跡象也開始出現(xiàn),并且成為反彈的最終決定力量。

  第二部分:筑底工程

  三成樓盤或已完全觸底

  盡管樓市漸漸觸底并有反彈趨勢是一個共識,但整體不能代表全部。業(yè)內(nèi)專家特別指出,盡管反彈趨勢已經(jīng)漸漸顯露,都處于探底、觸底或反彈這一條拋物線上,但全國各地各區(qū)域、各開發(fā)商、各類物業(yè)的特點不同,回暖的快慢、幅度以及延續(xù)性肯定有所不同。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,30%的樓盤已經(jīng)觸底即將反彈,70%的樓盤正在探底或即將觸底,趨勢已經(jīng)形成。

  那么,到底全國哪些區(qū)域、哪些開發(fā)商、哪些樓盤的房價已經(jīng)率先觸底,就是那真正底價的30%呢?帶著系列問題,記者進行調(diào)查了解發(fā)現(xiàn),呈現(xiàn)以下幾個趨勢:

  就區(qū)域樓盤而言:

  1、一線城市核心區(qū)域,抗跌性強,房價底部本就不深,經(jīng)過近1年的調(diào)整,已經(jīng)有企穩(wěn)和微升跡象。

  持續(xù)陰跌的樓市在11月份顯出一絲亮色,北京、上海、深圳的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量持續(xù)回升的態(tài)勢。“溫州炒房團”和“山西煤老板”、“萬人購房團”等群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野。

  2、二線城市新興開發(fā)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢良好,而購地成本、人均住房面積、人口流動量均遠(yuǎn)低于一線城市,銷售利潤率也相對較低,市場低迷時激發(fā)剛性需求,容易見底。

  專家分析認(rèn)為,二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為落后,因此空房率也普遍偏低。由此可見,對于空房率原本偏低的二線城市來說,有實在的剛性需求為后盾,發(fā)生房價“雪崩”現(xiàn)象幾乎不可能,一旦見底,房市隨即回暖。

  就開發(fā)商樓盤而言:

  1、個別先行讓利幅度大,房價已經(jīng)低到成本、低到底的大型開發(fā)商房價早已見底。以藍光地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)集團等

  為代表的龍頭房地產(chǎn)企業(yè),從9月份就開始以“一步到位、先行觸底”的成本價入市,逆勢中業(yè)績顯著就說明了這一點。

  2、小型房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨洗牌加速,被擠出市場的危險,特別是臨近年底,回款壓力更加嚴(yán)峻,加上保障性住房的大量入市分流了部分客戶,令其面臨著巨大的銷售壓力,因此不得不率先降價求售,房價見底。

  第三部分:抄底方向

  二類住宅先見底

  如果說如今相當(dāng)多的樓盤已在底部區(qū)域,那么什么樓盤最值得買呢?我們認(rèn)為有以下幾種類型:

  就樓盤類型而言:

  中小戶型剛性需求的首選

  根據(jù)星彥地產(chǎn)的研究報告,在剛性需求的支撐下,伴隨著市中心小戶型項目紛紛推出優(yōu)惠舉措,投資客也漸漸向占據(jù)核心地段資源的小戶型靠攏。二手房市場上,小戶型的租賃和銷售依然成績優(yōu)異。

  越來越多的開發(fā)商更多地思考如何在有限空間內(nèi)發(fā)掘居住功能的最大化、舒適化和精致化,以占據(jù)市場份額。所以總價較低的90平米以下戶型蘊含不少創(chuàng)新思維,受到首次置業(yè)者的追捧。

  從投資角度來看,市中心物業(yè)的抗跌性強、保值增值潛力大,優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報率高,很容易吸引投資客。目前成都房地產(chǎn)市場上的寫字樓、商鋪投資回報率高,但一次性需要付出的成本大,對中小投資客來講不太現(xiàn)實,總價低,投資回報穩(wěn)定的小戶型產(chǎn)品重新回歸。

  近期星彥地產(chǎn)通過土地樓面地價、開發(fā)商成本底線、建造成本上漲情況等幾個方面分析的結(jié)果表明,目前市場上近60%

  的商品住宅樓面地價已達2000~4000元/平米,加上建造成本,其成本已達到4000~6000元/平方米。特別是市中心小戶型項目地價大多較高,開發(fā)商面臨極大回款壓力,定價較理性,以微利促銷,購房者的抄底時機已現(xiàn)。專家認(rèn)為,有首次置業(yè)安家需求的客戶,有意投資的客戶,在這個時候完全可以出手90平米以下小戶型。

  精裝修高性價比贏得置業(yè)者

  精裝修房正在形成一種趨勢,這既符合國家倡導(dǎo)的一次性裝修、避免二次污染的大政策,也滿足了購房人群的需求。高速的生活和工作也讓年輕人更喜歡這類房子,隨著消費熱情和市場逐漸回歸理性,優(yōu)質(zhì)樓盤、減少二次污染的帶裝修樓盤將越來越受歡迎。

  受樓市大環(huán)境影響,消費者更加理性,盲目型和沖動型購房基本絕跡。那些優(yōu)質(zhì)樓盤在樓市低迷時期完全沒有因為降價銷售而降低產(chǎn)品質(zhì)量,依然堅持精品戰(zhàn)略。成本價開盤策略與精品戰(zhàn)略組合在一起,有效地提升了產(chǎn)品性價比,將成為樓市回暖的領(lǐng)跑主力。 (記者李暉 數(shù)據(jù)支持:易居中國、星彥地產(chǎn))

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【編輯:位宇祥
直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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