先是從網(wǎng)上看到了一條消息，說民生銀行出籠了一份《國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望》的報(bào)告，報(bào)告稱中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地庫(kù)存巨大，按照歷史速度消化需要50個(gè)月以上；同時(shí)房屋庫(kù)存超過10億平方米，按照歷史速度消化需30個(gè)月以上。這條消息嚇了我一跳，按照民生銀行這份報(bào)告的結(jié)論，似乎中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將長(zhǎng)期處于一種去庫(kù)存化的泡沫中。

　　這也與我們多年的研究和實(shí)際的調(diào)查有著截然相反的差距，為弄清楚到底是誰(shuí)錯(cuò)了，我必須看這份報(bào)告的原文，其計(jì)算、推理與分析�！兜谝回�(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》6月17日B2版刊登了這份專題報(bào)告，看完報(bào)告之后，我心中的一塊磚頭落了地。原來民生銀行這份極不專業(yè)的研究報(bào)告是在像小學(xué)生做算術(shù)題一樣，絲毫不加分析的將一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)羅列中一起加加減減得出的結(jié)論，就像是小孩過家家的一種游戲，將復(fù)雜的實(shí)際生活變成了一種無生命情感的想象。

　　民生銀行的報(bào)告也許做了一道很好的算術(shù)題，但其謬誤正在于根本不知道這一系列數(shù)字中的內(nèi)涵已發(fā)生了很大變化。這些研究中比較不同時(shí)期的不同類別時(shí)，往往忽略了被比較類別的組成個(gè)體或內(nèi)涵已發(fā)生了變化。這種結(jié)論的謬誤恰恰建立在錯(cuò)誤地比較不斷變化的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。

　　最近讀了一本書，是美國(guó)斯坦福大學(xué)的教授托馬斯·索維爾著的《被掩蓋的經(jīng)濟(jì)真相》。我建議民生銀行的報(bào)告研究人員認(rèn)真的讀讀這本書，重新認(rèn)識(shí)這個(gè)真實(shí)的世界和市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單的從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中拿出幾個(gè)數(shù)字加加減減就得出一個(gè)結(jié)論而誤導(dǎo)市場(chǎng)與決策者。尤其是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于金融危機(jī)之后的恢復(fù)期，既需要擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)時(shí)，用錯(cuò)誤的結(jié)論去誤導(dǎo)市場(chǎng)將會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的災(zāi)難。

　　這本書的序言只有這樣短短的幾句話：“人們相信一些觀念可能有兩種原因：一種原因是這些觀念本身就是顯而易見的事實(shí)；另一種原因是這些觀念與我們對(duì)世界的普遍認(rèn)識(shí)相一致，人們將這種觀念當(dāng)作事實(shí)的“替代品”而予以接受。主觀的信念需要接受客觀事實(shí)的檢驗(yàn)，中經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域尤其如此。由于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)不可避免的影響到成千上萬民眾的生活，因此建立中謬誤之上的經(jīng)濟(jì)政策很可能帶來毀滅性的影響。相反，如果能夠明察經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的諸多謬誤，明了被掩蓋的諸多經(jīng)濟(jì)真相，將會(huì)使成千上萬的民眾打開幸福生活的希望之窗”。

　　書中用大量的實(shí)證來解釋數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中的差別和由于不了解這些差別而產(chǎn)生的謬誤，當(dāng)然也包括民生銀行報(bào)告中的同類錯(cuò)誤。

　　一、關(guān)于土地的庫(kù)存量報(bào)告引用了1999—2009年的土地購(gòu)置面積和當(dāng)年完成土地開發(fā)面積的減差等于新增庫(kù)存土地的公式，計(jì)算出了50個(gè)月消化庫(kù)存的結(jié)果。

　　但關(guān)鍵的問題是2003年實(shí)行8.31大限之前的絕大多數(shù)土地供給為毛地出讓，因此有待于開發(fā)商進(jìn)行拆遷、安置、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)工作，所以有一個(gè)較大的當(dāng)年完成土地開發(fā)面積的數(shù)字。但此后大部分的土地供給變成了凈地出讓，或毛地出讓但土地一級(jí)開發(fā)的工作由土地出讓方的政府完成，而非開發(fā)商完成土地開發(fā)工作。因此這部分土地可以直接進(jìn)行建設(shè)，不再計(jì)入開發(fā)商的當(dāng)年土地開發(fā)面積中。

　　同時(shí)當(dāng)年的土地開發(fā)中有大量的土地一級(jí)開發(fā)商工作量，這些土地恰恰又非中購(gòu)置的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，而是要經(jīng)過二次招拍掛才能出讓進(jìn)入建設(shè)過程。

　　這樣購(gòu)置土地的面積統(tǒng)計(jì)中就有了大量的土地不需要經(jīng)過土地的再開發(fā)投入了建設(shè)過程。而土地開發(fā)面積中又有大量的土地尚未進(jìn)入出讓和可以建設(shè)開發(fā)的階段，這些已開發(fā)的土地下一次可能就變成了土地購(gòu)置面積中的一部分。于是不界定指標(biāo)數(shù)字定義的加減，實(shí)際上不但擴(kuò)大了土地的實(shí)際供給量和新增土地的庫(kù)存量，也未能得出合理的結(jié)果。

　　如2008年的土地購(gòu)置面積為36.78540萬平方米，但其中有2007年26.870萬平方米的開發(fā)量(可能不是全部，但至少是大部分，是有重疊的)。這并非是一個(gè)減差而形成的庫(kù)存關(guān)系，上年的土地開發(fā)量只是下年土地購(gòu)置量增加中的一部分。

　　民生銀行的計(jì)算是建立在一個(gè)錯(cuò)誤的邏輯上形成的結(jié)果，將風(fēng)馬牛不相及的數(shù)字進(jìn)行了排列計(jì)算的結(jié)果。

　　土地的購(gòu)置中有毛地和凈地之差(還有工業(yè)用地等其他用地)。土地的開發(fā)面積中有已購(gòu)置毛地的開發(fā)面積；未購(gòu)置和出讓的土地進(jìn)行的一級(jí)開發(fā)面積，也有已購(gòu)置再開發(fā)但需二次出讓的面積。這個(gè)購(gòu)置是一級(jí)開發(fā)的成本，而出讓后才是土地的全部成本。凈地的出讓則可以直接進(jìn)入建設(shè)而不再有土地開發(fā)的過程了。

　　土地的實(shí)際庫(kù)存量不能用購(gòu)置面積減去開發(fā)面積計(jì)算，這是個(gè)實(shí)際操作中都清楚的事情，卻中民生銀行的研究中變成了一個(gè)必然和順理成章的減差關(guān)系。這種計(jì)算可以騙過許多外行人或大多數(shù)的民眾，甚至可能會(huì)欺騙了國(guó)家的決策者、市場(chǎng)的投資者。但實(shí)際的庫(kù)存量只能用購(gòu)置面積和已開發(fā)建設(shè)面積相減，同時(shí)這些庫(kù)存的土地中還要加個(gè)周期扣除部分毛地的開發(fā)周期，才是開發(fā)企業(yè)實(shí)際可以使用的土地庫(kù)存。

　　我手頭沒有毛地、凈地出讓的面積數(shù)，也沒有土地一級(jí)開發(fā)再轉(zhuǎn)為二次出讓的土地面積數(shù)，但我知道毛地出讓與凈地出讓的現(xiàn)實(shí)，尤其是2003年前后之間的差別。2003年之前毛地占大頭，而2003年之后則凈地占大頭，兩者之間有至少80%以上的差別。由此可見，這所謂的累計(jì)庫(kù)存116096.99萬平方米的土地一定是個(gè)錯(cuò)誤的數(shù)字。

　　而依據(jù)購(gòu)置面積和歷年新開工面積占用土地的情況估算大約在開發(fā)商手中實(shí)際可用于直接建設(shè)的庫(kù)存量大約只有2.5萬平方米，不但嚴(yán)重的不足，甚至可能會(huì)在未來的一年之后出現(xiàn)嚴(yán)重的短缺。

　　從開發(fā)周期看，一次性購(gòu)買的土地總量超過200畝以上的都會(huì)分期開發(fā)，上千畝的開發(fā)周期會(huì)超過七年，大約要80個(gè)月以上，但這些土地并不能平均分配給每一家企業(yè)，于是就會(huì)有多有少出現(xiàn)不對(duì)等的現(xiàn)象，仍會(huì)有大量的企業(yè)無地，并出現(xiàn)市場(chǎng)中的緊缺。

　　通常一個(gè)開發(fā)企業(yè)要想連續(xù)作業(yè)，就至少要庫(kù)存三年以上的土地儲(chǔ)備才能讓企業(yè)形成流水線作業(yè)。如有人組織設(shè)計(jì)、有人組織施工，同時(shí)有人在銷售、有人在管理。少于三年的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備就會(huì)讓流水線斷線或出現(xiàn)空擋。

　　因此市場(chǎng)中的土地儲(chǔ)備不能用集中的庫(kù)存量來解釋和計(jì)算總的消化期。這種研究的結(jié)果會(huì)給市場(chǎng)造成極大的錯(cuò)覺，好像市場(chǎng)中有充足的糧食并平均分配給每個(gè)家庭，于是就不會(huì)有糧食的緊張和不會(huì)餓死人。而實(shí)際情況是，這種長(zhǎng)周期、大投資的生產(chǎn)過程的特殊性決定了庫(kù)存量的不平均和市場(chǎng)中的緊缺性。沒有充足的土地儲(chǔ)備根本無法保證連續(xù)的作業(yè)和持續(xù)的投資增長(zhǎng)，土地恰恰是投資可持續(xù)增長(zhǎng)的前提條件。

　　二、既然用這種用購(gòu)置量面積減去開發(fā)面積等于庫(kù)存面積的邏輯被推翻了，報(bào)告中列舉的部分城市用購(gòu)置面積減去開發(fā)面積等于未開發(fā)面積的推算也必然是錯(cuò)誤的。

　　如報(bào)告中列舉了北京、上海、廣東、江蘇等四個(gè)省市1999—2009年土地購(gòu)置數(shù)和土地開發(fā)數(shù)，減差之后等于未開發(fā)的面積，更是個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤。說上海按此種辦法計(jì)算出的未開發(fā)面積高達(dá)54%，就成了一種笑話，似乎這幾年土地的是毛地出讓的；似乎凈地出讓的土地也還要再開發(fā)一次。而大城市的凈地出讓的比例自2003年之后已發(fā)生了明顯的變化，且比例大大提高，北京自2004年下達(dá)凈地出讓的文件之后，凈地出讓的比重已超過了90%，又何來的要再做一次完成土地開發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)呢？

　　三、房屋的庫(kù)存量超10億平方米的計(jì)算邏輯錯(cuò)誤大約與上述土地的計(jì)算類似。民生銀行的研究人員用當(dāng)年新開工面積減去當(dāng)年銷售面積得出當(dāng)年房屋庫(kù)存。根本不知道開工的建筑面積中還有多少是不可銷售的面積；也不知道新開工的面積至少要到一定的時(shí)期或滿足一定的條件才能銷售；還不知道一個(gè)樓有十萬平方米的面積，開工證一次批復(fù)和開工了十萬平方米，但要完成這十萬平方米的建筑是從底板、地下工程和結(jié)構(gòu)工程開始逐步的完成，在這個(gè)可能長(zhǎng)達(dá)36個(gè)月或更多的施工周期中，這十萬平方米的房子并不存在，也許這個(gè)房子要結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才進(jìn)入了銷售階段……

　　2004年曾副總理在上海開調(diào)研會(huì)時(shí)是用竣工面積減去銷售面積來計(jì)算，認(rèn)為如果銷售小于竣工面積出現(xiàn)的就是未消化的空置或庫(kù)存。會(huì)上我就插話說“總理不要被這些數(shù)字欺騙了”。因?yàn)榭⒐っ娣e中并不都是可銷售的面積，竣工面積減去銷售面積剩余的面積并不等于空置與庫(kù)存。

　　1、是新開工面積中包括了各種配套(垃圾樓、變電站等)、人防、車庫(kù)、學(xué)校、商業(yè)以及一些地方規(guī)劃指定建設(shè)的內(nèi)容，如居委會(huì)、廉租房、消防隊(duì)、派出所、幼兒園，甚至污水處理站、綠化設(shè)施、公交站等。按北京的千人指標(biāo)計(jì)算，一個(gè)住宅區(qū)的配套等面積大約占20%以上，而人防、車庫(kù)等則大約占15%以上，再加上機(jī)房等自身服務(wù)設(shè)施，實(shí)際的可銷售面積大約只有65%左右。而民生銀行的計(jì)算中則是按100%計(jì)算，至少這個(gè)誤差就30%了。至今車庫(kù)的銷售率大約只有20%，大量的車庫(kù)存在開發(fā)商的賬面上，少數(shù)只能出租。

　　2、是新開工面積中有大量的可銷售而不進(jìn)行銷售的面積。如酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等等，這些列入非住宅的建筑至少占到總投資的30%，如果其中的一半是出租而非銷售，那么民生銀行的報(bào)告誤差就大于45%了。

　　3、新開工量大約占年開復(fù)工總量的40%，這些建筑都有約十個(gè)月的滯后周期，才能進(jìn)入可銷售的階段，就像前面所說的“飯只能一口一口的吃，但菜單字卻是一張紙上面審批的”。也許開發(fā)商同時(shí)申報(bào)了十萬平方米(或更多)的開工量，但一個(gè)基礎(chǔ)就干了半年，出正負(fù)零時(shí)，樓座也是分期干的，樓也是一層一層蓋的。這個(gè)周期所形成的工作量并不表示已有了這么多平方米的房子，更不能從新開工時(shí)就變成了一個(gè)巨大的庫(kù)存量。

　　因?yàn)闃怯懈甙�、底盤有分有合，因此新開工量并不會(huì)100%的形成滯后周期，但至少砍掉當(dāng)年新開工面積的70%是有依據(jù)的。歷年我國(guó)的竣工與開工的總量關(guān)系大約是1：2.9，或者說竣工量低于開復(fù)工總量的30%，新開工的70%不能在當(dāng)年變成開工證面積上標(biāo)明的房子是有依據(jù)的。當(dāng)然這中間也會(huì)有大量的面積不具備銷售的條件(大量就是至少超過50%以上)。

　　又有誰(shuí)能保證已開工的項(xiàng)目都會(huì)如期建設(shè)呢？2008年不就有大量的工程停工了嗎？全國(guó)又有哪個(gè)城市中看不到大量的爛尾樓呢？這樣用新開工面積做計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一定會(huì)是個(gè)錯(cuò)得不能再錯(cuò)、精得不能再精的結(jié)論的報(bào)告了。

　　如果按實(shí)際可能發(fā)生的情況計(jì)算，中國(guó)2009年具備銷售條件的房屋存量大約遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于七億平方米。如果今年保持了3、4、5月份的銷售增長(zhǎng)，年尾或明年就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的短缺局面，而絕不是民生銀行報(bào)告中所說的還要消化30個(gè)月。

　　如果今年下半年不出現(xiàn)大量的新開工，不出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)，就一定會(huì)在明年出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

　　用不著再舉更多的理由來說明民生銀行報(bào)告的錯(cuò)誤了，謬誤大多時(shí)已不值得再去糾正了。如果這個(gè)不專業(yè)的研究對(duì)市場(chǎng)和國(guó)家決策產(chǎn)生了重大的方向性的誤導(dǎo)，那豈不是要讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)蒙受重大的損失，也不知這些幼稚的分析員們應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？

　　約翰·亞當(dāng)斯曾說“客觀事實(shí)是永恒不變的，真實(shí)的確鑿的事實(shí)不因我們的意愿、偏好抑或熱情而改變”。

　　也許是因?yàn)殂y行過度的擔(dān)心泡沫會(huì)影響銀行的信貸安全，于是讓這些代表銀行利益的研究人員用更傾向于市場(chǎng)已出現(xiàn)泡沫的觀念來尋找數(shù)據(jù)的支撐；也許房?jī)r(jià)讓這些年輕人購(gòu)房費(fèi)力，而制造這些假象來迫使政府采取政策來打壓市場(chǎng)；也許他們本來就外行、本就幼稚、本就不知其中的奧妙……

　　對(duì)這些外行的研究機(jī)構(gòu)，我已多次的提出了不同的意見，但似乎所有的機(jī)構(gòu)、單位都不管自己是否真的了解市場(chǎng)，都坐在辦公室里試圖用一些數(shù)據(jù)來證明自己的正確和產(chǎn)出報(bào)告來提高自己的社會(huì)地位和知名度。豈不知這些無知的報(bào)告出得只是惡名，會(huì)更影響自己的聲譽(yù)，也不會(huì)給社會(huì)帶來絲毫的進(jìn)步。

　　亨利·羅索夫斯基則說“千萬別低估了用事實(shí)去糾正錯(cuò)誤的觀念的難度”。對(duì)此我已有深深的體會(huì)了。也許因?yàn)槲沂情_發(fā)商，所以更多的人會(huì)狹義的從行業(yè)和企業(yè)利益的角度來判斷我的觀點(diǎn)，這種偏見無疑會(huì)影響他們的判斷能力。但恰恰是因?yàn)槲沂情_發(fā)商，因此我比銀行更了解什么是開工、什么是銷售、什么是庫(kù)存；也比他們更了解什么是土地購(gòu)置、什么是土地開發(fā)；比他們更知道企業(yè)實(shí)際的土地儲(chǔ)備困境；也比他們更知道沒有下半年的投資增長(zhǎng)，一定會(huì)在明年出現(xiàn)供給的斷檔和房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)。

　　最后奉勸那些為民生銀行謬誤的報(bào)告鳴笛抬轎的媒體，先看明白了再吹，不要盲目的砸了自己的飯碗。(任志強(qiáng)博客)