一處千余套房源的樓盤(pán)，尚未獲得預(yù)售許可，但已“鎖定”約10億元資金近三個(gè)月；一家關(guān)聯(lián)銀行，在飛速上升的房貸業(yè)務(wù)面前，急需“招攬”存款以應(yīng)對(duì)存貸比超標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；一家正在謀求上市的房地產(chǎn)企業(yè)，為最大化挖掘“土地價(jià)值”，也加入了“捂盤(pán)囤房”的行列。

　　從8月上旬售出第一張價(jià)值30萬(wàn)元的VIP金卡后，中信地產(chǎn)旗下位于北京南二環(huán)內(nèi)的中信城二期至今沒(méi)有取得預(yù)售證，但在該項(xiàng)目排號(hào)的客戶(hù)已累計(jì)近5000名，其中，有部分VIP金卡的價(jià)值是10萬(wàn)元。按這一規(guī)模估算，中信地產(chǎn)“廉價(jià)掌控”的資金接近10億元；而其導(dǎo)演的這出“延期開(kāi)盤(pán)大戲”現(xiàn)在仍在繼續(xù)。

　　“8月份我排號(hào)辦卡時(shí)，中信城銷(xiāo)售人員說(shuō)9月份開(kāi)盤(pán)，后來(lái)推到10月份，現(xiàn)在看，11月份也開(kāi)不了盤(pán)。我交的30萬(wàn)元僅僅按照活期存款計(jì)算利息，但這段時(shí)間，房?jī)r(jià)卻在飛漲。”在中信城辦理VIP金卡的李玲(化名)已放棄了購(gòu)房計(jì)劃。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年以來(lái)樓市銷(xiāo)售火爆，絕大多數(shù)樓盤(pán)在取得預(yù)售證前，便開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)籌，并收取一定數(shù)額的“誠(chéng)意金”，這種做法本身就違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》。如果某些項(xiàng)目收取的金額特別巨大，且占用資金遙遙無(wú)期，無(wú)疑就與“變相攬儲(chǔ)”具有相似特點(diǎn)。

　　開(kāi)盤(pán)屢屢延遲

　　11月16日，中國(guó)證券報(bào)記者在中信城二期的工地上看到，一個(gè)深約十米的大坑內(nèi)已澆筑了水泥，但鋼筋和塔吊還沒(méi)到位。兩臺(tái)挖掘機(jī)停放在工地的西北側(cè)，機(jī)身上還殘留著白雪，偌大的現(xiàn)場(chǎng)空空蕩蕩沒(méi)有施工的跡象。

　　售樓處內(nèi)，七八位售樓人員正在閑聊。中國(guó)證券報(bào)記者以購(gòu)房人身份詢(xún)問(wèn)開(kāi)盤(pán)信息時(shí)，銷(xiāo)售員態(tài)度冷淡地表示，“二期已經(jīng)沒(méi)房了，排號(hào)早就排完了。”

　　早在8月初，中信城便打出廣告稱(chēng)即將推出二期產(chǎn)品，推廣名為“沁園”，計(jì)劃開(kāi)盤(pán)五棟樓座，共計(jì)住宅1200多套。產(chǎn)品戶(hù)型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居。當(dāng)時(shí)，中信城項(xiàng)目一期尾房的銷(xiāo)售均價(jià)為21800元/平方米。

　　“我是8月12日辦的VIP金卡，將30萬(wàn)元存到了中信城指定的銀行，獲得一個(gè)購(gòu)房號(hào)。當(dāng)時(shí)，銷(xiāo)售人員說(shuō)，辦卡排號(hào)選房即將結(jié)束，二期五棟樓座預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)。但后來(lái)，中信城又推出了10萬(wàn)元的金卡，截止時(shí)間推遲到9月20日，為了買(mǎi)到房子，我又辦了兩張10萬(wàn)元的VIP金卡。3個(gè)號(hào)花了50萬(wàn)元�！痹诮鹑诮止ぷ鞯臈钜�(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者坦言。

　　9月底，中信城向排號(hào)客戶(hù)解釋?zhuān)�由于�?guó)慶原因，項(xiàng)目二期推遲到“十一”長(zhǎng)假結(jié)束后，隨即開(kāi)盤(pán)日期又推至10月底。但進(jìn)入11月，中信城二期仍沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的意向。當(dāng)楊益向售樓負(fù)責(zé)人詢(xún)問(wèn)時(shí)，得到的答案是“目前，項(xiàng)目還有手續(xù)沒(méi)有辦下來(lái)�！�

　　但此時(shí)，中信地產(chǎn)“放出風(fēng)來(lái)”，中信城二期均價(jià)預(yù)計(jì)28000元/平方米；其中，1號(hào)樓33000元/平方米-35000元/平方米，2號(hào)樓29000元/平方米-32000元/平方米，3號(hào)樓27000元/平方米-29000元/平方米。四號(hào)樓五號(hào)樓暫時(shí)不開(kāi)。

　　按照預(yù)售管理辦法，“已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；開(kāi)戶(hù)銀行出具證明投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工日期”就可以申請(qǐng)預(yù)售許可證。業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)即所謂的“出地面”。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，庫(kù)存大量消化使得開(kāi)發(fā)商紛紛控制銷(xiāo)售節(jié)奏，捂盤(pán)現(xiàn)象愈演愈烈，部分項(xiàng)目甚至已經(jīng)封頂還不申請(qǐng)預(yù)售�！皬慕挥喗鹋盘�(hào)到正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)二三個(gè)月，其間銷(xiāo)售均價(jià)不斷上漲，不少樓盤(pán)采取‘多次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日售罄’的營(yíng)銷(xiāo)方式制造熱銷(xiāo)局面�！币晃坏禺a(chǎn)人士指出，而捂盤(pán)的目的，就是可以“隨行就市”不斷上調(diào)價(jià)格。

　　廉價(jià)掌控資金

　　據(jù)中信城銷(xiāo)售人員介紹，目前，中信城二期已排出號(hào)近5000個(gè)號(hào)，其中，30萬(wàn)元級(jí)別的VIP號(hào)近2000名；這一數(shù)據(jù)沒(méi)有得到中信地產(chǎn)方面的確認(rèn)。但二期項(xiàng)目第一批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的房源僅有數(shù)百套。

　　像楊益那樣，以一家三口之名辦理三個(gè)認(rèn)購(gòu)號(hào)，存款50萬(wàn)元的客戶(hù)不在少數(shù)。照此估算，目前，中信地產(chǎn)以認(rèn)購(gòu)中信城二期房源為名，為銀行等“招攬”的存款接近10億元之巨。而這些資金僅僅以活期利率支付利率。

　　“近期，股市行情很好，新股很多，我曾經(jīng)向中信城提出，取出部分存款用以打新股，但銷(xiāo)售人員明確表示不行。中信城要求，賬戶(hù)日存款額必須保證足額。而這三筆50萬(wàn)元的存款，最后連資產(chǎn)證明都不能出具，否則將取消排號(hào)資格�！睏钜姹硎尽ｉ_(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)可見(jiàn)一斑。

　　同樣排號(hào)的李玲坦言，“由于排號(hào)客戶(hù)太多，幾百套房源顯然不能滿(mǎn)足客戶(hù)都買(mǎi)到房，但3個(gè)月資金的機(jī)會(huì)成本和時(shí)間價(jià)值，也無(wú)法補(bǔ)償。更嚴(yán)重的是，8月份，房?jī)r(jià)還沒(méi)有現(xiàn)在高，價(jià)格漲起來(lái)了，其他的樓盤(pán)也沒(méi)法選了�！�

　　一位銀行業(yè)專(zhuān)家指出，今年貨幣政策寬松，多數(shù)銀行都爭(zhēng)搶放貸做大信貸規(guī)模。下半年開(kāi)始，不少中小銀行的存貸比都已經(jīng)超標(biāo)。

　　央行為防止銀行過(guò)度擴(kuò)張，規(guī)定商業(yè)銀行最高的存貸比例為75%。但這家銀行三季度存貸比高達(dá)83%，已經(jīng)超越“紅線(xiàn)”。就在9月、10月間，這家銀行開(kāi)始“搞活動(dòng)”獎(jiǎng)勵(lì)客戶(hù)儲(chǔ)蓄，其中包括送加油卡、送代金券甚至派送現(xiàn)金等手段。巧合的是，這一期間，中信城一再拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示，未取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)不得收取誠(chéng)意金，已經(jīng)辦理預(yù)售許可證的項(xiàng)目，可以適當(dāng)辦理VIP卡收取誠(chéng)意金。但發(fā)放VIP卡的數(shù)量應(yīng)該在房源數(shù)量的三倍以下，否則將被查處。

　　一位地產(chǎn)資深人士指出，“目前，在北京樓市，誠(chéng)意金的數(shù)量通常在5000元到2萬(wàn)元之間，交納誠(chéng)意金的購(gòu)房人如果搖號(hào)未中，可以從開(kāi)發(fā)企業(yè)那里拿回這筆錢(qián)。但像中信城那樣，要求存款數(shù)十萬(wàn)元，且辦理了三個(gè)月還未獲得預(yù)售證的情況，確實(shí)比較少見(jiàn)�！�

　　百億授信落空

　　作為中信城的開(kāi)發(fā)商，中信地產(chǎn)今年擴(kuò)張勢(shì)頭很猛，今年將躋身“房企百億俱樂(lè)部”。目前總資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到近500億元人民幣，凈資產(chǎn)規(guī)模58億元人民幣，年開(kāi)工住宅面積近300萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積近2000萬(wàn)平方米。但據(jù)權(quán)威人士透露，中信地產(chǎn)近期一筆百億元的銀行授信申請(qǐng)被拒絕。

　　據(jù)了解，集團(tuán)客戶(hù)的盤(pán)子越大，財(cái)務(wù)、人事關(guān)系就越復(fù)雜，貸款如果流入集團(tuán)內(nèi)部就很難監(jiān)控，這是該授信銀行解釋中信地產(chǎn)授信被否的原因。另外，該銀行把“中信旅游地產(chǎn)”作為內(nèi)部資料特別進(jìn)行了研究，認(rèn)為其開(kāi)發(fā)的“旅游地產(chǎn)投資過(guò)于密集，且地塊偏僻，回報(bào)周期長(zhǎng)，因此風(fēng)險(xiǎn)太大。

　　事實(shí)上，上市融資尚無(wú)進(jìn)展，原有銀行的巨額授信又被否決，中信地產(chǎn)面臨較大資金壓力。有媒體報(bào)道稱(chēng)，2009年，中信地產(chǎn)已先后暫停了成都中信光達(dá)和四川綿陽(yáng)項(xiàng)目，緩建了天津保山西道等20余個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)加快北京中信城、深圳紅樹(shù)灣、東莞香樟林、深圳灣上六座等項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售。

　　另外，9月底，中信地產(chǎn)又將其100%控股的北京富恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全部股權(quán)和100279.73萬(wàn)元債權(quán)，以130829.73萬(wàn)元的掛牌價(jià)格尋找買(mǎi)家，其中股權(quán)掛牌價(jià)格為30550萬(wàn)元。