“中央軍”房地產業(yè)務調整的大幕徐徐拉開。繼國務院國資委向78家不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)下達“房地產清退令”后，國資委主任李榮融又為央企制定房地產“清退”時間表開出了“15天大限”。

　　不過，保留下來的16家以房地產為主業(yè)的央企依然是行業(yè)內的“航空母艦”，另外，中信集團、中國人壽等“金融央企”并不在國資委管轄之列，而這些企業(yè)手持的房地產規(guī)模也相當巨大。

　　保留房地產業(yè)“核武器”

　　華遠集團總裁任志強對中國證券報記者表示，“國資委調整央企房地產業(yè)務，清退的是‘常規(guī)武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地產為主業(yè)的央企實力雄厚，資產規(guī)模巨大�！�

　　據(jù)初步統(tǒng)計，國資委此次確認和公布的以“房地產開發(fā)與經營”為主業(yè)的16家中央企業(yè)，房地產板塊的資產總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產板塊資產總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產業(yè)務銷售收入的86%；凈利潤為188億元，占全部中央企業(yè)房地產業(yè)務凈利潤的94%。

　　其實，自2003年國資委成立以來，中央企業(yè)房地產業(yè)務經歷過幾輪大幅度調整重組，但被劃入“房地產主業(yè)”的企業(yè)卻逐步增加。

　　2004年，僅有中國建筑工程總公司、招商局集團、中國房地產開發(fā)集團公司、中國保利集團、華僑城集團等5家企業(yè)成為國資委推薦的整合中央企業(yè)房地產資源的載體和平臺。但此后的整合過程中，卻很難有公司愿意將如此優(yōu)質的房地產開發(fā)資產置換出去，正是由于利益難以取舍，5家企業(yè)整合平臺被不斷擴容。到2005年國資委宣布的主業(yè)名單中，擁有房地產主業(yè)的央企已達到了13家。

　　2007年，國資委主任李榮融曾公開表示，中央企業(yè)主業(yè)將進一步優(yōu)化調整，其中，將房地產做主業(yè)的央企不會超過15家，其他企業(yè)將逐步剝離出房地產資產。但近日公布的房地產央企名單卻已變成了16家。16家央企旗下三級以上房地產子企業(yè)仍高達373戶。

　　“通過引入其他戰(zhàn)略股東、項目合作開發(fā)以及境內外上市等方式，將旗下房地產資產的股權復雜化，從而加大剝離的難度。這使得眾多原來主業(yè)并非房地產的央企獲得了房地產業(yè)的準入證�！比A潤集團一位前高管人員向中國證券報記者透露。

　　據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，此次公布的16家主業(yè)為房地產的央企中，有13家企業(yè)旗下?lián)碛兄辽?家上市公司，且房地產業(yè)務多數(shù)已打包上市。這16家央企中，只有中國房地產開發(fā)集團、中國保利集團、華僑城集團等3家的“第一主業(yè)”稱得上是房地產開發(fā)與經營。中國建筑工程總公司、中化集團、中糧集團、招商局集團、華潤集團等5家直接或間接控股地產類上市公司，但地產僅僅是其主業(yè)之一。另外，中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金科工集團、中國五礦集團、中國水利水電建設集團、中國葛洲壩集團、港中旅集團、南光集團等8家的地產業(yè)務收入占比很低。

　　以中化集團為例，該公司主業(yè)涵蓋農業(yè)、能源、化工、地產、金融領域，2008年實現(xiàn)營業(yè)收入3089.75億元，利潤總額87.76億元；中化集團通過中化香港控股方興地產(00817.HK)62.87%股權。方興地產主要從事高端物業(yè)的開發(fā)和租賃，2008年實現(xiàn)收入39.14億港元，毛利21.98億港元。

　　78家央企份額有限

　　根據(jù)國資委的要求，78家不以房地產為主業(yè)的央企要逐步退出房地產業(yè)務。顯然，國資委規(guī)范央企行為，可以抑制央企愈演愈烈的拿地沖動，不過，這78家被禁央企的市場份額其實有限。

　　去年至今，北京土地市場中曾多次出現(xiàn)央企的身影。去年6月，中國電子信息產業(yè)集團公司旗下的成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元的價格拿下奧運鄉(xiāng)地塊，折合樓面價1.52萬元/平方米。今年3月15日，中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司以17.6億元的總價拿下海淀東升鄉(xiāng)居住商業(yè)項目，樓面單價達到3萬元/平方米，成為北京歷史上最貴的一塊住宅用地。這兩家央企均在此次禁令范圍內。

　　“央企由于融資成本較低，與其他房企相比具有明顯的資金優(yōu)勢，因而在土地市場上有底氣�！币晃坏禺a業(yè)內人士指出，被禁的78家央企大部分從事的是機械、能源、貿易等傳統(tǒng)產業(yè)，毛利率較低，房地產行業(yè)的高毛利率則成為吸引這部分央企“不務正業(yè)”的原因之一�！�78家央企的退出將在一定程度上抑制土地價格過高、面粉貴過面包的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)�！�

　　國資委叫停78家央企，無疑為地價飆漲的土地市場敲響了警鐘。不過從數(shù)據(jù)上看，這78家公司在央企房地產業(yè)務中實屬“九牛一毛”。統(tǒng)計顯示，被禁的78家央企所屬三級以上房地產子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級以上房地產企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入只占到15%，利潤只占到7%。

　　“值得注意的是，78家央企退出以后，還有很多非國資委管理的部屬企業(yè)不在約束范圍內�！敝性�地產三級市場總監(jiān)張大偉表示，以房地產為主業(yè)的10余家大型地產企業(yè)一直是拿地的主力。

　　統(tǒng)計顯示，年初至今，北京共拍出29塊非住宅用地，其中6成以上地塊為有國企背景的開發(fā)商獲得，而且拿地的均價超過11385元/平方米，高出民企拿地成本3成以上，但在此次被禁名單中僅有中國兵器裝備集團。其實，在中國兵裝拿下東升鄉(xiāng)地塊的當天，中國煙草也在大望京地塊的競拍中與遠洋地產進行了激烈廝殺。雖然最終敗下陣來，但卻將樓面價抬高到了2.7萬元/平方米，成為了該區(qū)域的地王，這個價格甚至超過了周邊正在交易的二手房單價。不過中國煙草由于不歸國資委管轄而未被列入被禁名單中。

　　金融央企不可忽視

　　如果認真分析國資委列出的128家央企名單，就會發(fā)現(xiàn)一些活躍于土地市場上的金融央企并不在此列，例如中信集團旗下的中信地產以及第一大股東為中國人壽的遠洋地產。業(yè)內人士表示，金融央企房地產業(yè)務的監(jiān)管缺失問題亟待解決。

　　就央企退出房地產的問題，遠洋地產有關人士近期表示，作為紅籌上市公司，公司股權分布多樣化，目前持有24%股權的第一大股東中國人壽并非由國資委監(jiān)管。

　　中信地產也明確表態(tài)，中信集團是以金融業(yè)為主營業(yè)務的企業(yè)，隸屬于國務院。國資委明令78家央企退出房地產行業(yè)，與中信地產無關。

　　實際上，這些不在禁令名單中的央企拿地更加積極主動。3月15日，中信地產以總價52.4億元的價格，打敗保利、金融街等房企，競得亦莊地塊，刷新了春節(jié)后北京地王紀錄。而遠洋地產旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司就在同一天以40.8億元將望京地塊收入囊中，折合樓面價高達2.7萬元/平方米，成為目前望京地區(qū)樓面單價地王。

　　分析人士指出，有些央企雖然不在16家的范圍內，但是由于監(jiān)管權不在國資委，因此沒有受到影響。對于這部分央企的房地產業(yè)務應該盡快明確監(jiān)管主體，規(guī)范企業(yè)的行為，避免更多瘋狂拿地的現(xiàn)象出現(xiàn)�！醣緢笥浾� 林喆 于萍