一邊是中央連續(xù)重拳打擊炒地囤地收緊地根；一邊是開發(fā)貸款總量下降,市場陷入觀望狀態(tài),銀根同時緊張。這樣的局面讓開發(fā)商變成了一根兩頭燒的蠟燭。

　　相對于央企和大型品牌企業(yè),隨著行業(yè)門檻提高,中小開發(fā)商在這輪調(diào)控中,未來的資金流和拿地都將面臨極大挑戰(zhàn)。是生是死,盡在這關(guān)鍵一年。

　　融資收緊銷量下降

　　政府連環(huán)政策祭出,買樓者紛紛持幣待購。而隨著觀望狀態(tài)的持續(xù),來自銷售的資金支持正在減弱。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2月份30個重點城市的商品住宅交易延續(xù)著今年以來的低迷態(tài)勢,總成交面積環(huán)比上月下跌48.48%,深圳、武漢等城市的跌幅更是超過七成。

　　而正當(dāng)部分中小開發(fā)商由于資金回籠過慢轉(zhuǎn)而想在銀行尋求貸款時,近期開始實行的一系列資金緊縮政策,無疑給這些開發(fā)商的現(xiàn)狀雪上加霜。

　　“國十一條”規(guī)定,加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構(gòu)要進一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度,堅持公平、有序競爭,嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求,嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。此舉也引發(fā)了業(yè)界對于國家將收緊銀根的猜測。

　　而對開發(fā)商資金鏈的連鎖調(diào)控還未結(jié)束。央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。銀監(jiān)會近日再次下發(fā)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

　　銀監(jiān)會主席劉明康在2010年非銀行金融機構(gòu)監(jiān)管工作會議內(nèi)容時強調(diào):重點關(guān)注銀信合作、信政合作、房地產(chǎn)等熱點業(yè)務(wù),防止非銀機構(gòu)成為商業(yè)銀行規(guī)避政策的通道。

　　由于信貸、信托、股市等融資渠道收緊,房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商未來的現(xiàn)金流問題引發(fā)了業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。而房地產(chǎn)業(yè)又恰恰是個資金密集型產(chǎn)業(yè)。中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的2009年地產(chǎn)年報曾認(rèn)為,去年房地產(chǎn)市場的火爆,正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷,也主要是因為宏觀調(diào)控對貨幣的收緊。對上市公司和大品牌企業(yè)來說,盡管目前各個融資渠道都受到積壓,但由于近兩年的供銷兩旺,資金回籠問題并不突出。但就中小企業(yè)而言,收緊銀根的日子并不好過。

　　媒體公開資料顯示,2010年新增信貸投放總額將下降至7.5萬億元左右。也就是說,2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款將緊縮至8000億元-8500億元,較2009年下降25%左右。再考慮二套房貸的收緊對個人按揭貸款的影響,則2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金將明顯收緊。

　　對此,中房集團理事長孟曉蘇在接受媒體采訪時認(rèn)為,現(xiàn)在對開發(fā)商來說,最怕的是銀行收緊信貸。去年以來,很多開發(fā)商花了大筆錢用來買地,今年正好進入開發(fā)期,還需要很多的后續(xù)投入,如果銀行收緊信貸,無疑會令開發(fā)進度降低。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英也表示,對于開發(fā)商而言,去年不少企業(yè)大手筆拿地,而其后開發(fā)的資金要求與拿地金額其實差不多。舉例來說,拿地的樓面地價為4000元/平方米,相應(yīng)的建安成本也為4000元/平方米左右。如果收緊信貸對于中小開發(fā)商而言,壓力會很大。而一些大型的上市公司境況相對較好,因其在融資時會預(yù)留出拿地資金與開發(fā)資金的部分。

　　也有開發(fā)商表示,一些小開發(fā)商去年拿地時已經(jīng)大筆舉債,還等著今年再向銀行貸款開發(fā),如果收緊銀根,可能會有一些項目爛尾。業(yè)界認(rèn)為,目前的調(diào)控政策造成市場觀望情緒日益濃厚。而隨著觀望狀態(tài)的持續(xù),市場銷售低迷,開發(fā)商資金回籠變慢,資金鏈又將面對新的考驗。

　　拿地成本增高

　　在銀根被收緊的情況下,房地產(chǎn)另一大命脈地根的門檻也同時被提升。

　　從去年年底延續(xù)至今,國家對房地產(chǎn)出臺的每一記重拳,都包含了打擊炒地囤地和天價地王。

　　去年12月17日,財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱,今后在土地出讓中,首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。特殊項目可約定在2年內(nèi)全部繳清。第一次明確規(guī)定首付比例以及分期繳納期限。

　　3月10日,“國十九條”的出臺更是劍指囤地炒地,而且比之前的政策更為細(xì)化和嚴(yán)格。其中明確規(guī)定了地價首付的繳交事件,“土地出讓成交后,必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年�！�

　　此外,各地方出臺的土地政策也是重拳打擊囤地行為。以廣州為例,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行,新辦法規(guī)定,土地閑置費不再按月計收,而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收,并明確規(guī)定逾期不繳納土地閑置費的,自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費總額1%。的滯納金。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌在接受媒體采訪時表示,土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%,較之前的10%有了不小的提高,這一舉措無疑也是提高了土地競買門檻,同時也可能會加速行業(yè)的洗牌和分化。對于中小企業(yè)來說資金實力難以支持,不用說競爭,可能連保證金或50%的土地出讓款都很難拿出來。

　　有專家則指出,從政策形勢來看,中小企業(yè)處境可能會越來越艱難,中小企業(yè)需轉(zhuǎn)變思路,去拿面積小的地塊,或是去三、四線城市競爭。此外,可以搞品牌合作或投靠大型房企。

　　業(yè)界聲音同樣表示,隨著北京、上海等一線城市地王兇猛出現(xiàn),與財大氣粗的央企和大型房企相比,很多中小房企已經(jīng)越來越難搶到地,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市是不得已的選擇。記者吳旦穎

　　數(shù)據(jù)研究

　　中小開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

　　在多重政策調(diào)控的背景下,中小開發(fā)商在此輪風(fēng)潮中扮演的角色尤為尷尬。進或退,每一步都關(guān)乎存亡。轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,成為不少分析人士給中小開發(fā)商支招的出路。

　　中原集團研究董事程澐也分析認(rèn)為,相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場,二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。與之分析相應(yīng)的是,各項數(shù)據(jù)顯示出二三線城市的樓市開發(fā)潛力有極大挖掘空間。

　　公開數(shù)據(jù)顯示,從1998年至2009年,一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重已由40%下降至15%左右,商品房銷售金額比重由20%下降至10%左右；而二、三線城市商品房銷售金額占全國的比重在2009年已達90%。本地居民的剛性需求、外地投資客的刺激性拉動,甚至因為被一線城市高房價逼退回二三線城市的大學(xué)畢業(yè)生,都將是購房需求的來源。

　　最近一期中央經(jīng)濟工作會議再次明確加快城市化進程,這為二、三線城市的發(fā)展又注入了強心針。隨著城市化進程加速,二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加。需求的持續(xù)增加促使近幾年大部分二、三線城市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。過去5年,這些城市的住宅供求比為0.8,供不應(yīng)求狀況凸顯。因此,在國家政策扶持以及政府鼓勵自住及改善性需求的影響下,2010年二、三線城市樓市需求依然旺盛。吳旦穎

　　企業(yè)動向

　　中小企業(yè)試水私募化融資

　　信貸、信托、股市,房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資閥門被收緊,開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商資金鏈問題將如何解決成為業(yè)界最為關(guān)心的問題。目前。在傳統(tǒng)融資渠道受阻的情況下,國內(nèi)出現(xiàn)了幾家房地產(chǎn)私募基金。私募化融資,成為中小開發(fā)商面對目前銀根收緊局面下一種突圍方式。

　　據(jù)媒體報道稱,盛世神州房地產(chǎn)投資基金日前在北京成立,這是北京第一家由開發(fā)商發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金。而據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生介紹,在盛世神州成立之前,國內(nèi)已經(jīng)有三四家類似的基金于近期成立。

　　根據(jù)早先召開的金地集團業(yè)績說明會中也透露,該集團將和投資伙伴共同發(fā)起人民幣基金,主要投資于住宅產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的金融化勢在必行,未來會有專門從事房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理公司。

　　有人認(rèn)為,今年將是房地產(chǎn)業(yè)融資的一個基金年。

　　據(jù)了解,目前國內(nèi)開發(fā)商的融資渠道較為單一,主要依靠傳統(tǒng)的銀行信貸,高負(fù)債成為開發(fā)商的普遍生存現(xiàn)狀。當(dāng)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率較高時,不僅增加了企業(yè)的自身風(fēng)險,也使銀行貸款的風(fēng)險加大。國家為防止出現(xiàn)大量銀行壞賬,頻頻對信貸出招,給開發(fā)商帶來了融資壓力。而由于長期依賴信貸資金,開發(fā)商的資金鏈深受銀行信貸政策的影響。在銀根收緊的背景下,開發(fā)商的融資壓力不言而喻。搞不到錢成為不少中小開發(fā)商最為焦慮的問題。沒錢不僅拿不到地,即使拿了地也很難保證能在規(guī)定的時限有充足的資金鏈來開發(fā)。

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司董事長張民耕在接受采訪時表示,以北京為例,以前有4000多家開發(fā)商,現(xiàn)在有項目在手的公司可能不到500家。中小開發(fā)商都被擠出到二三線城市。私募基金的主要合作對象將是這些二三線的中小開發(fā)商。

　　有金融界人士則指出,作為一種全新的融資方式,房地產(chǎn)私募基金滿足了開發(fā)商和社會的需求,但是在實際操作領(lǐng)域應(yīng)該對私募基金的績效考核和治理結(jié)構(gòu)進行重點關(guān)注,尤其是風(fēng)險的控制和管理,應(yīng)該建立健全相關(guān)政策法律。吳旦穎

　　專家觀點

　　地產(chǎn)企業(yè)差距拉大

　　“缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺地向大城市的高地價低頭,朝二三線城市轉(zhuǎn)移了�！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩娙涨霸谖⒉┥媳硎?“我盡管拍不上也要參與,是想告訴政府開發(fā)商沒地了”。與他的說法相對應(yīng)的是,根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2009年年報則顯示,該公司已取得的開發(fā)項目總建筑規(guī)模(含土地儲備項目)約200萬平方米,“缺地”成為關(guān)鍵。

　　不僅在拿地上顯得底氣不足,房地產(chǎn)企業(yè)的差距正在越拉越遠(yuǎn),而洗牌成為中小開發(fā)商不得不面臨的一關(guān)。

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布了《2009中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜》,對比2008年相對暗淡的業(yè)績,除萬科繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)外,躋身“百億俱樂部”的開發(fā)商達27家,較2008年翻番。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,從此榜單上看,較2008年明顯的變化趨勢是行業(yè)內(nèi)銷售業(yè)績分層明顯,梯隊逐漸拉開,這種行業(yè)集中度趨于加強的趨勢必然使得一些不具實力的中小開發(fā)商面臨洗牌。

　　根據(jù)榜單推算,“百億俱樂部”成員們在地產(chǎn)業(yè)中的分量正越來越重。27家房企,數(shù)量僅占87881家開發(fā)商的萬分之三,但累計銷售總額高達6500億元,占據(jù)了全年商品房銷售總額的14.7%,這使得中小開發(fā)商面臨更大發(fā)展壓力。

　　有業(yè)內(nèi)人士對媒體表示,不僅地王都被“百億俱樂部”成員摘走,2009年花大價錢出手拿地的多數(shù)是百億成員,這無疑使大型企業(yè)將在今后的市場上有更多的話語權(quán)。而目前很多大型開發(fā)商將觸角伸進了二、三線市場,使得區(qū)域小開發(fā)商壓力很大。

　　中國職業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰則對媒體稱,目前在全國注冊的開發(fā)商約8萬家,今后,隨著強者愈強的趨勢,80%的開發(fā)商面臨洗牌,最終剩下20%家具有實力的企業(yè)�！叭珖�市場1萬家開發(fā)商存在足矣�！眳堑┓f