房?jī)r(jià)一直是購(gòu)房者最敏感的話(huà)題，從牛年伊始，我市房?jī)r(jià)就開(kāi)始逐月攀升，同時(shí)成交量也屢創(chuàng)天量，數(shù)周領(lǐng)銜全國(guó)交易量之首。出乎意料的“小陽(yáng)春”行情，讓整個(gè)樓市發(fā)現(xiàn)春天真的來(lái)了，市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，于是開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始積極拿地，準(zhǔn)備下一次“戰(zhàn)斗”。

　　房?jī)r(jià)

　　逐月上升

　　6月11日，市國(guó)土房管局公布的5月份我市主城區(qū)樓市統(tǒng)計(jì)顯示，上月我市主城區(qū)商品住房成交均價(jià)為4216元/平方米(建筑面積，下同)，環(huán)比4月上漲145元，漲幅達(dá)3.56%。據(jù)介紹，從今年年初開(kāi)始，我市主城房?jī)r(jià)便呈逐月上漲趨勢(shì)運(yùn)行。

　　根據(jù)是國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年前2月主城商住房成交均價(jià)為3602元/平方米；3月份為3644元/平方米，環(huán)比漲42元/平方米；4月份為4071元/平方米，環(huán)比上漲427元/平方米；5月份為4216元/平方米，環(huán)比上漲145元/平方米。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除去4月份房交會(huì)的特殊原因，主城區(qū)的房?jī)r(jià)仍是逐漸攀升，“今年以來(lái)，樓市回暖跡象逐漸明顯，年初的‘小陽(yáng)春’行情得以延續(xù)”。

　　其實(shí)，2009年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在系列利好政策的刺激下，房?jī)r(jià)不斷環(huán)比出現(xiàn)了較大的增幅，就是同比去年也是呈上升趨勢(shì)。2008年1-6月，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)為3926元/平方米，而今年1-5月的成交均價(jià)為4031.5元/平方米，相比二者可以發(fā)現(xiàn)，2009年上半年的房?jī)r(jià)同比也出現(xiàn)上漲，房?jī)r(jià)處于高位運(yùn)行。

　　“目前我市保稅港區(qū)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，兩江新區(qū)方案上報(bào)，這些都是重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的利好政策�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)周期內(nèi)，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)在全國(guó)獨(dú)樹(shù)一幟，房?jī)r(jià)還會(huì)有一定的上升空間。

　　投資

　　謹(jǐn)慎前行

　　1-5月，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資322.76億元，同比增長(zhǎng)9.1%，較上月低0.9個(gè)百分點(diǎn)。市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，5月單月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76.40億元，連續(xù)三個(gè)月維持在75億元左右，環(huán)比波動(dòng)保持在3個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)投資謹(jǐn)慎前行，銷(xiāo)售面積增速高位穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

　　“各大開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地行為明顯不足，成為導(dǎo)致投資增長(zhǎng)難以加快的主要原因�！笔薪y(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士表示，除今年2月受基期數(shù)據(jù)影響外，其他各月本年購(gòu)置土地面積同比增速全部負(fù)增長(zhǎng)，最大跌幅則為2008年2月，同比下降70.5%。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，開(kāi)發(fā)商投資信心逐漸穩(wěn)定，土地市場(chǎng)也開(kāi)始熱鬧起來(lái)，“將有大量的資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

　　從資金來(lái)源渠道分析，由于今年樓市火爆，開(kāi)發(fā)商資金狀況進(jìn)一步緩解，非銀行貸款大幅減少，去年年底全市房地產(chǎn)企業(yè)該類(lèi)貸款增速一度達(dá)到70%以上。而本年3-5月以來(lái)，該類(lèi)貸款持續(xù)大幅下降，這也明確表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售順利的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)資金來(lái)源渠道的取舍與選擇。

　　資本運(yùn)作

　　風(fēng)生水起

　　可以說(shuō)，今年上半年，我市房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的努力和成就超過(guò)以往任何一年。開(kāi)發(fā)商的資本運(yùn)作整得風(fēng)生水起。

　　截至6月15日，ST東源(000656.SZ)已連續(xù)8個(gè)漲停板，而這一結(jié)果源于金科集團(tuán)正在上演的“借船出海”大戲。

　　無(wú)獨(dú)有偶，更早亮相重組方案的我市房產(chǎn)巨頭——隆鑫地產(chǎn)借殼ST得亨(600699.SH)上市僅差臨門(mén)一腳。之前，ST得亨也曾經(jīng)歷了連續(xù)5漲停的行情。

　　條條大路通羅馬，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道并不單一。除了“借殼上市”外，重慶龍湖地產(chǎn)還通過(guò)發(fā)行企業(yè)債，融資14億元。

　　雖然目前政策上對(duì)房企融資開(kāi)通了IPO、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)、基金等多種方式，當(dāng)并不是每個(gè)房企都適合。隆鑫地產(chǎn)副總裁于學(xué)兵表示，如果短期沒(méi)什么資金要求，而著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，IPO、借殼等方式比較適合；如果短期內(nèi)對(duì)資金的需求很迫切，那么與基金、信托合作就快捷一些。不過(guò)基金和信托目前成本較高，新的松綁政策短期內(nèi)難以充分體現(xiàn)其作用，只有在此政策長(zhǎng)期實(shí)施，造成基金和信托的充分競(jìng)爭(zhēng)后成本才能降下來(lái)。

　　成交

　　數(shù)周全國(guó)銷(xiāo)冠

　　17日，沙區(qū)某樓盤(pán)的老總程先生回到重慶，迫不急待地與業(yè)內(nèi)朋友分享喜悅：“才在北京融資上億元回來(lái)，捂了幾年的項(xiàng)目要?jiǎng)恿耍�最快今�?0月就能亮相�！薄皺C(jī)會(huì)難得，再錯(cuò)過(guò)，就只有洗碗了”。程老板笑言。

　　打算加速進(jìn)入“地產(chǎn)好行情”的，不止程老板一個(gè)。讓人大跌眼鏡的是，今年年初業(yè)界人士懷揣的悲觀預(yù)期，無(wú)不被今春突飛猛進(jìn)的業(yè)績(jī)“雷倒”。

　　春節(jié)后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)曾連續(xù)五周創(chuàng)造全國(guó)商品房成交面積第一的佳績(jī)。市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)表明，今年1-4月，我市主城九區(qū)商品房銷(xiāo)售面積560.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.8%，較去年同期比重提高7.7個(gè)百分點(diǎn)，重慶樓市在經(jīng)歷“嚴(yán)冬”之后的爆發(fā)。市國(guó)土房管局也剛公布了5月的熱銷(xiāo)報(bào)告，當(dāng)月主城區(qū)商品住房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售178.17萬(wàn)平方米。

　　康維投資顧問(wèn)公司常務(wù)副總陳華睿認(rèn)為，這是市場(chǎng)的一種正常“回歸”。重慶作為直轄市，又是西部房地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)桿城市，其成交量是值得全國(guó)借鑒和參考的。像2007年那樣的巨額放量，實(shí)屬不正常，像2008年那樣巨量緊縮，也是不可思議的。“今年上半年，存在一個(gè)集中放量成交的現(xiàn)象，下半年速度會(huì)有所減緩。2009年，重慶的總成交量可能恢復(fù)到1300萬(wàn)平方米左右，也就是說(shuō)，應(yīng)該在2006年的基礎(chǔ)上，樓市成交量有一個(gè)和重慶整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)�！�

　　土地

　　拿地?zé)崆楦邼q

　　樓市火了，開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地欲望也再度升溫。昨日，有知情者稱(chēng)，成都“一哥”藍(lán)光繼首個(gè)重慶項(xiàng)目十里藍(lán)山之后，在巴南“閃電”圈下龍洲灣一塊地，并將參與巴濱路建設(shè)。政府剛推出的鴻恩寺公園地塊，坊間盛傳萬(wàn)科奪地意向極強(qiáng)。

　　“金科有拿地的打算，已經(jīng)在進(jìn)行了，主要集中于傳統(tǒng)的勢(shì)力范圍�！苯鹂萍瘓F(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪稱(chēng)，“現(xiàn)在的拿地?zé)�，其�?shí)是開(kāi)發(fā)商蓄積了自2007年10月調(diào)控以來(lái)長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的土地需求�！薄皶�(huì)出現(xiàn)新地王！”業(yè)內(nèi)人士對(duì)土地市場(chǎng)的“紅火”充滿(mǎn)信心。

　　4月開(kāi)始，一掃頹態(tài)。14家開(kāi)發(fā)商同時(shí)競(jìng)買(mǎi)渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)E分區(qū)E6-1-2/02號(hào)宗地的現(xiàn)象，創(chuàng)下近兩年土地拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人數(shù)最多的紀(jì)錄。5月，重慶成交了3宗住宅用地，土地面積共計(jì)15萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2倍；成交樓面價(jià)格888元/平方米，環(huán)比上漲54%。

　　晟城顧問(wèn)公司策劃總監(jiān)徐波指出，短時(shí)間內(nèi)新項(xiàng)目數(shù)量有限，已經(jīng)造成未來(lái)漲價(jià)的心理預(yù)期。樓市成交量一直穩(wěn)定在平均每月100萬(wàn)平方米左右，且價(jià)格在不斷上漲，必然的結(jié)果是帶動(dòng)土地成交。大部分人出于對(duì)通貨膨脹的顧慮，又缺乏資產(chǎn)工具，在貸款利率不高的情況下，投資房產(chǎn)成為必然，這也“間接”助漲土地成交。不過(guò)，經(jīng)受了“2007地王教訓(xùn)”的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)下拿地更強(qiáng)調(diào)安全系數(shù)，不太看好巨量地塊，而是一些市政設(shè)施相對(duì)完善的地塊。(記者 曹勇 肖玲)