業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：“金九銀十”到來或?qū)⑦M(jìn)入買方市場，價格將有所松動

　　繼7月東莞樓市價格破“六”后，8月份東莞樓價再度攀升，均價高達(dá)7023元/平方米。然而受政策、供應(yīng)量等各方面因素的影響，8月東莞樓市成交量下滑明顯，住宅成交量下降超三成。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，進(jìn)入“金九銀十”后，賣方市場預(yù)期出現(xiàn)松動和主動讓步，形勢逐步有利于買方市場。

　　量降：

　　最高下降幅度接近七成

　　8月，東莞樓市出現(xiàn)大幅下滑現(xiàn)象，除部分鎮(zhèn)區(qū)維持比較穩(wěn)定的態(tài)勢外，大部分區(qū)域成交量下降明顯，從總體市場上看，東莞住宅成交量下降近三成。

　　今年8月東莞共有245個項目有商品房成交，成交面積為44.57萬平方米，環(huán)比下降16.28%，同比上升6.58%。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，成交總金額為31.3億元，環(huán)比下降10.7%，同比上升30.58%；其中商品住宅成交38.35萬平方米，環(huán)比下降22.23%，成交金額為26.92億元，環(huán)比下降13.75%，共成交3064套，環(huán)比下降30.35%。

　　從各區(qū)域成交情況來看，本月成交熱點區(qū)域有東城、南城、石龍、塘廈、虎門等鎮(zhèn)區(qū)。

　　環(huán)比7月份，大部分鎮(zhèn)區(qū)成交均有不同程度的下滑，最高下降幅度接近七成；石龍、虎門、大朗等鎮(zhèn)區(qū)的成交則逆勢飄紅，東城、寮步成交維持比較穩(wěn)定的態(tài)勢。

　　價升：

　　別墅商鋪成交多推高均價

　　在成交量下降的同時，由于8月別墅、商鋪等成交比重較大，拉高總體均價，8月東莞市商品房均價突破7000元，同比上漲了兩成。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年8月東莞市商品房均價為7023元/平方米，環(huán)比上升6.55%，同比上升22.54%；商品住宅均價為7021元/平方米，環(huán)比上升10.8%，同比上升24.2%；其中普通住宅均價為5833元/平方米，環(huán)比上升2.5%，同比上漲16.5%；洋房均價為5807元/平方米，環(huán)比上升2.76%，同比上升16.01%；公寓均價為6063元/平方米，環(huán)比基本持平，同比上升20.79%；別墅均價為11495元/平方米，環(huán)比上升11.98%，同比下降32.77%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于8月份別墅、商鋪的成交比重共占商品房總體成交的27.8%，比重較大，從而使得本月整體商品房成交均價、商品住宅成交均價都比較高。

　　預(yù)測：

　　九、十月價格或出現(xiàn)松動

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，從成交量看，8月普通住宅成交套數(shù)環(huán)比下跌超過三成，成交均價環(huán)比有2.5%的升幅，整個市場表現(xiàn)出縮量上漲的發(fā)展態(tài)勢，據(jù)此分析，后市部分普通住宅項目出貨壓力有所增加，價格進(jìn)入“金九銀十”或出現(xiàn)松動。

　　此外，政策方向也將從全面刺激消費轉(zhuǎn)到抑制投資需求、大力加快開發(fā)、增加住房供應(yīng)上來，加上先行的股市近期出現(xiàn)快速深幅調(diào)整，令市場對此輪股市與樓市的反彈行情重新反思，普遍對股市與樓市的后市預(yù)期逐步發(fā)生改變，給房價繼續(xù)上升形成強有力的壓制。在短期觀望氣氛濃厚、成交持續(xù)下滑、各種利空打壓樓市的市場環(huán)境下，買賣雙方經(jīng)歷短暫的僵持，在進(jìn)入“金九銀十”后賣方市場預(yù)期出現(xiàn)松動和主動讓步，形勢逐步有利于買方市場。

　　“金九銀十”后成交量或回升

　　另外，從目前了解到的市場情況看， 8月底開始，新盤新貨陸續(xù)上市迎接即將到來的“金九銀十”。這些新盤新貨中，中等戶型面積的產(chǎn)品陸續(xù)增多，近半年來的供需結(jié)構(gòu)性失衡狀況有望逐步得到緩和。

　　近期上市或者準(zhǔn)備上市的項目：江南第一城、金域中央四期、黃旗印象、景湖時代城、上東國際、天誠康橋二期、中信凱旋國際等，為市場填補了部分空白，提供了許多適合普通自住的戶型。

　　此外，東莞中原地產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為，今年3月開始，剛性的自住需求由于相應(yīng)的產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)較大缺口，這部分需求持續(xù)累積。隨著新盤新貨的陸續(xù)上市，適合普通自住的戶型越來越多，預(yù)期這些累積的剛性自住需求將得到有效激發(fā)，從而抵消二套房貸收緊所帶來的成交下滑，預(yù)期整體成交量“金九銀十”后逐步回升。

　　文/記者蔣幸端