高端物業(yè)正在成為上海樓市的主角。

　　知情人士昨天表示，與普通住宅的剛性需求推動(dòng)型不同，來(lái)自內(nèi)地、香港、海外的三股以投資為主的熱錢，正在源源涌入豪宅領(lǐng)域。中國(guó)證券報(bào)記者從最近剛剛熱銷完畢、單價(jià)均在5萬(wàn)元/平方米以上的黃浦灣、星河灣等樓盤了解到，以長(zhǎng)三角中小企業(yè)家為主、以香港和海外投資人士為輔的豪宅消費(fèi)力量正在釋放。

　　各豪宅富麗堂皇的售樓處，目睹了許多財(cái)富神話的上演。8月，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔推出“御翠豪庭”最后一批頂層復(fù)式房源，關(guān)注該案的一位澳大利亞華人在一時(shí)趕不回國(guó)購(gòu)房的情況下，委托朋友直接簽下了上千萬(wàn)元的大單;而這個(gè)代理簽購(gòu)的海外華人竟然也在看完樣板間后同樣訂下了一套價(jià)值超過(guò)二千萬(wàn)元的復(fù)式房。7月，在素有“中國(guó)第一豪宅”之稱的“湯臣一品”，半個(gè)月內(nèi)突擊售出16套單價(jià)10萬(wàn)元/平方米左右的房源，其中三個(gè)買家均不足30歲，總購(gòu)房金額超過(guò)1.2億元。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從分析機(jī)構(gòu)“易居中國(guó)”獲得的一份最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，剛剛過(guò)去的8月，上海均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅，在成交量和總金額上均創(chuàng)造歷史新高：共成交566套，約14.03萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)到74.17億元，比7月份的歷史高位307套多出259套，成交面積超過(guò)了上半年13.27萬(wàn)平方米的總面積。

　　事實(shí)上，上半年豪宅市場(chǎng)的熱銷，并不僅僅出現(xiàn)在上海。深圳、北京等主要城市都出現(xiàn)了豪宅熱銷的景象。

　　誰(shuí)在購(gòu)買豪宅

　　中國(guó)證券報(bào)記者匯總來(lái)自分析機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商以及售樓一線的數(shù)據(jù)顯示，上海高端物業(yè)的購(gòu)買力量主要來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)、香港和海外華人。雖然沒(méi)有明確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但據(jù)各方預(yù)測(cè)，長(zhǎng)三角民營(yíng)企業(yè)主的比例占到買家總量的七成以上。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從一位今年7月訂購(gòu)了一套近千萬(wàn)元物業(yè)的江蘇籍企業(yè)家處了解到，其購(gòu)房資金主要來(lái)自企業(yè)盈余資金和銀行貸款。這位在去年下半年銀根緊縮過(guò)程中吃了資金鏈緊繃苦頭的企業(yè)家，今年2季度后又遭遇了銀行主動(dòng)接觸愿意放貸的禮遇，于是他將貸款轉(zhuǎn)入樓市。據(jù)其介紹，這一抉擇的背后有三重原因：一是企業(yè)目前以銷定產(chǎn)，下游需求剛剛回暖，目前投資擴(kuò)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大;二是購(gòu)買房產(chǎn)后，如果遇到今后信貸再次緊縮，可以用房產(chǎn)來(lái)抵押獲得貸款，回救實(shí)體企業(yè);三是目前利率如此優(yōu)惠，與去年被迫以兩分利甚至三分利民間借貸時(shí)候的資金成本不能比，企業(yè)收入完全可以輕松應(yīng)對(duì)利息。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這一心態(tài)和盤算在購(gòu)買豪宅的江浙滬企業(yè)家中普遍存在。同時(shí)，他認(rèn)為，通脹預(yù)期和高端物業(yè)的價(jià)格波動(dòng)性低，也是吸引這批風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者的重要因素。此外，相當(dāng)多江浙企業(yè)家有“鄉(xiāng)土創(chuàng)業(yè)、上海安家”的沖動(dòng)，希望在上海購(gòu)置高級(jí)別房產(chǎn)，為家人提供良好教育和生活環(huán)境，這也是“湯臣一品”購(gòu)買者中出現(xiàn)“80后”的重要原因。

　　分析師回建強(qiáng)表示，豪宅走強(qiáng)是投資者對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長(zhǎng)預(yù)判悲觀和國(guó)內(nèi)投資渠道無(wú)法拓展情況下的選擇。產(chǎn)業(yè)投資渠道不暢，就要進(jìn)入樓市，確保資金的保值增值。從最近上海星河灣的客戶組成看，相當(dāng)部分人來(lái)自于江浙地區(qū)，上海本地客戶也不少。從側(cè)面反映了豪宅市場(chǎng)的資金來(lái)源現(xiàn)狀。

　　不過(guò)，雖然同是民營(yíng)企業(yè)家，并不看好當(dāng)前豪宅保值甚至融資功能的也有人在。旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國(guó)“服裝大王”鄭永剛，是位于浦東的號(hào)稱“全球夢(mèng)幻住宅”星河灣人頭攢動(dòng)的看房者之一，但他看了一圈后搖著頭感嘆，這個(gè)樓盤的價(jià)值和價(jià)格背離太多。然而，正是這個(gè)星河灣，是8月上海豪宅市場(chǎng)神話的締造者，創(chuàng)造了5小時(shí)銷售40億元的紀(jì)錄。

　　此外，中國(guó)證券報(bào)記者還從知情人士處獲悉，有相當(dāng)部分投機(jī)型購(gòu)房人士，采用只付首付、余額借助貸款的方式購(gòu)買豪宅，其操作手法與普通住宅領(lǐng)域的“炒樓”方式如出一轍，均是以自身較小的資金量“以小博大”，撬動(dòng)了動(dòng)輒上千萬(wàn)元的豪宅資產(chǎn)。楊紅旭認(rèn)為，今后二手豪宅市場(chǎng)的流動(dòng)性將保持活躍，基于上海市場(chǎng)后期豪宅供應(yīng)用地的稀缺遠(yuǎn)超過(guò)普通住宅供應(yīng)用地，再過(guò)數(shù)年大部分豪宅供求將轉(zhuǎn)移至二手市場(chǎng)交易。

　　用借貸購(gòu)買豪宅的還有香港投資者。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，8月中旬，瑞安集團(tuán)將均價(jià)7.6萬(wàn)、套均總價(jià)近千萬(wàn)的“翠湖天地”最后一棟樓在滬、港兩地同時(shí)推售，結(jié)果兩天之內(nèi)銷售一空，成交資金超過(guò)7億。其中，超過(guò)四成的買家為香港人，而多位香港購(gòu)房者采用的均是貸款方式。

　　9月末或再迎高峰

　　自6月以“中國(guó)第一豪宅”為噱頭的湯臣一品熱銷以來(lái)，上海高端物業(yè)成交在7、8兩月兩破歷史記錄。

　　佑威房產(chǎn)分析師陸騎麟表示，湯臣一品的成交是豪宅市場(chǎng)今年走熱的一個(gè)重要標(biāo)志。此前高檔樓盤成交多為一部分最先嗅到市場(chǎng)變化的中、小投資者，但該樓盤及幾個(gè)上海知名豪宅開(kāi)始快速成交，說(shuō)明高端房產(chǎn)投資需求已被全面激活。

　　湯臣一品過(guò)去數(shù)年中以不降價(jià)、低成交被市場(chǎng)稱為異類，但由于其為上海陸家嘴1.7平方公里規(guī)劃紅線內(nèi)唯一住宅項(xiàng)目，又臨外灘江景，地段和保值優(yōu)勢(shì)一直具有潛力。該案在6月22日成交5套之后，近兩個(gè)多月來(lái)共成交了34套房源。銷售速度由此前的每年1套迅速提升到2天1套。

　　以此為標(biāo)志，上海豪宅市場(chǎng)目前愈來(lái)愈熱，動(dòng)輒上千萬(wàn)元一套的豪宅甫一上市就掛出“售罄”牌。8月上市的豪宅中，報(bào)價(jià)5萬(wàn)元左右的星河灣和黃浦灣上市不久就被搶購(gòu)一空，星河灣成交了255套房源，平均每套1438萬(wàn)元;黃浦灣成交了59套，平均每套1608萬(wàn)元。

　　房地產(chǎn)分析師薛建雄表示，目前高端物業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)不僅沒(méi)有出現(xiàn)跌勢(shì)，相反還在保持“快速”上揚(yáng)。9月的豪宅市場(chǎng)在量能和價(jià)格上可能繼續(xù)升溫。目前，外灘九里和海珀日暉兩個(gè)即將上市的濱江樓盤，預(yù)期報(bào)價(jià)已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)元/平方米以上，上海嘉里華庭第五座和新華路1號(hào)的報(bào)價(jià)更是報(bào)出8.5萬(wàn)和7.5萬(wàn)的價(jià)格，預(yù)期報(bào)價(jià)在10萬(wàn)元的鵬利海景和四季雅苑也將在9月上市。

　　中國(guó)證券報(bào)記者昨天在已經(jīng)售罄的、單價(jià)9萬(wàn)元/平方米以上的御翠園旁看到，正在展開(kāi)銷售預(yù)熱的四季雅苑，正在進(jìn)行最后的外墻施工，在高低錯(cuò)落的腳手架和埋頭苦干的工人旁邊，無(wú)數(shù)巨型售樓廣告氣球已經(jīng)飄起，這個(gè)建筑面積超過(guò)11萬(wàn)平方米的自建成后出租多年的老牌高端別墅，被業(yè)界普遍認(rèn)為將再次掀起一輪豪宅銷售熱潮。與它毗鄰不遠(yuǎn)處，就是開(kāi)盤當(dāng)天下午已經(jīng)無(wú)房可賣的夢(mèng)幻豪宅“星河灣”。

　　豪宅起舞幾多“虛火”

　　雖然豪宅走強(qiáng)的背后有諸如稀缺性、資金保值需求等客觀因素支撐，但從房地產(chǎn)興衰周期的歷史走勢(shì)上分析，多位房地產(chǎn)分析師均認(rèn)為豪宅市場(chǎng)爆發(fā)是一輪房產(chǎn)牛市的頂點(diǎn)。

　　豪宅走強(qiáng)被質(zhì)疑增加了本就大熱的上海樓市的“虛火”。專家認(rèn)為，豪宅走強(qiáng)的重要負(fù)面因素，是推升了周圍地段普通住宅的售價(jià)，并以增加全市均價(jià)的方式提升了樓市走牛和漲價(jià)的預(yù)期。如星河灣的上市，其售價(jià)高出周邊房?jī)r(jià)30%-50%;而房地產(chǎn)行業(yè)的“示范性定價(jià)”規(guī)律，將導(dǎo)致周邊樓盤瞄準(zhǔn)此房?jī)r(jià)來(lái)標(biāo)注自己的房屋售價(jià)。更重要的是，受到豪宅“破天荒”式成交的帶動(dòng)，8月上海商品住宅的平均成交價(jià)格環(huán)比大幅上漲15%，達(dá)到18177元/平方米，比上一個(gè)歷史高峰2008年7月的17116元/平方米高出5.9%。

　　目前豪宅市場(chǎng)也已不乏退出者，其中頻頻出現(xiàn)外資機(jī)構(gòu)的身影。英國(guó)房地產(chǎn)基金高富諾日前將其2007年收購(gòu)的翠湖天地兩幢樓散賣的消息頗受市場(chǎng)關(guān)注。這兩棟樓收購(gòu)總價(jià)5.4億元，共有28套住宅和28個(gè)停車場(chǎng)，單價(jià)6萬(wàn)元/平方米。曾聲言傾向于長(zhǎng)期持有、收益主要來(lái)源于租金的高富諾稱，目前已拋售20套房源，均價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米，買主多為內(nèi)地人士。萊坊物業(yè)住宅部主管胡曉波表示，外資基金的選擇在于其對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市后期租賃市場(chǎng)并不看好，同時(shí)也將目前市場(chǎng)價(jià)格看作是一個(gè)階段性高峰。

　　薛建雄認(rèn)為，樓市回暖一般以量帶價(jià)逐步起步，先吸引改善性需求入市，投資需求最后入市，并導(dǎo)致豪宅過(guò)熱，改善性需求被高房?jī)r(jià)壓制，此后樓市便會(huì)高位休整。

　　回建強(qiáng)表示，豪宅走強(qiáng)的背后，是流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)的投機(jī)、投資需求對(duì)真實(shí)自住和改善需求的擠壓。如果一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)在豪宅拉動(dòng)下起舞，樓市可能會(huì)因缺乏支撐而淪為資本的游戲場(chǎng)，受損的將不僅僅是房?jī)r(jià)這么簡(jiǎn)單，而是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康機(jī)制。