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雖然即將過去的傳統(tǒng)旺季“金九”的表現(xiàn)難如人意,但是對(duì)于即將到來的“銀十”,開發(fā)商們?nèi)匀槐в行判。為了能夠搭上旺市“末班車”,開發(fā)商們“十一”黃金周前開始加快推出新盤,樓市的供應(yīng)量將進(jìn)一步提升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,10月的總體價(jià)格仍將處于高位,但如果10月成交量繼續(xù)走低,則京城樓市可能出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格拐點(diǎn)。
“金九”成色不足
繼8月份京城樓市陷入“價(jià)漲量跌”的困境后,傳統(tǒng)旺季“金九”的表現(xiàn)更是讓人大失所望。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月1-26日,北京商品住宅期房(扣除保障性住房)實(shí)際共成交8485套,成交面積為99.8萬平方米,環(huán)比8月同期分別下降了5.23%和3.79%;現(xiàn)房共成交2356套,成交面積為33萬平方米,環(huán)比8月同期分別上升了23.61%和16.02%。綜合來看,期房和現(xiàn)房總共成交1.08萬套,成交面積為132.87萬平方米,與8月同期幾乎持平。但是與8月、7月、6月同期相比,9月1-26日商品住宅總成交套數(shù)依次下滑了0.17%、13.32%、13.51%,下滑態(tài)勢十分明顯,只不過是與8月相比降幅趨緩。
9月實(shí)際成交的期房商品住房或跌破萬套大關(guān),這與傳統(tǒng)的“金九”旺季相差甚遠(yuǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為,二套房貸重新收緊使投資性消費(fèi)者的需求得到了一定的抑制,而在上半年的旺市環(huán)境下,開發(fā)商的大部分項(xiàng)目都完成了全年的銷售任務(wù),資金普遍充裕。四季度,部分項(xiàng)目開始通過提高銷售價(jià)格的方式來控制銷量,在項(xiàng)目漲價(jià)幅度超越了購房者的心理價(jià)位后,雖然價(jià)格仍然保持攀升勢頭,但銷量出現(xiàn)逐步回落。在現(xiàn)階段的賣方市場環(huán)境下,樓市出現(xiàn)“滯漲”局面。
“銀十”新盤放量
成色不足的“金九”并沒有影響開發(fā)商對(duì)“銀十”的信心。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,“十一”黃金周期間加上節(jié)后,即將入市銷售的項(xiàng)目達(dá)48個(gè)。其中,首次開盤的純新盤項(xiàng)目達(dá)20個(gè),占總開盤項(xiàng)目的42%,比重相當(dāng)大。而老項(xiàng)目后期入市的項(xiàng)目僅為28個(gè)。從具體項(xiàng)目來看,首次開盤的項(xiàng)目以五環(huán)外項(xiàng)目居多,且多是商住樓、公寓、花園洋房等類型。而老項(xiàng)目后期加開的項(xiàng)目則以前期熱銷的項(xiàng)目居多。
對(duì)于10月純新盤的入市量大增,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,這意味著10月份已進(jìn)入樓市分水嶺,開發(fā)商加快推出新盤希望能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而老項(xiàng)目持續(xù)推盤也說明,10月份是具有決定性意義的一個(gè)月份。
協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹也認(rèn)為,開發(fā)商都想在年末最大力度爭取到銷售的好成績,為2009年畫上一個(gè)完美的句號(hào),加上樓市價(jià)格持續(xù)高漲,銷售的壓力也逐步增加,因此,開發(fā)商希望抓住這最后的銷售旺季,從黃金周開始放量推盤,特別是一些純新盤的項(xiàng)目也紛紛選擇在節(jié)內(nèi)入市。
或現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格拐點(diǎn)
雖然10月的供應(yīng)量會(huì)有所增加,但整體價(jià)格仍將在高位徘徊。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,有價(jià)格記錄的項(xiàng)目10月整體開盤均價(jià)達(dá)1.72萬元/平方米,遠(yuǎn)高于9月已經(jīng)開盤項(xiàng)目的1.62萬元/平方米的整體均價(jià)。而值得注意的是,“十一”即將開盤的五環(huán)外項(xiàng)目整體均價(jià)為1.18萬元/平方米,與9月已經(jīng)開盤的五環(huán)外項(xiàng)目整體均價(jià)相比,略下降了5.3%。
對(duì)此,高姍認(rèn)為,10月價(jià)格總體水平處于高位,但五環(huán)外的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目卻出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的趨勢,是因?yàn)橐恍﹨^(qū)域位置好、前期銷售火爆、開發(fā)商資金充足項(xiàng)目仍堅(jiān)持高價(jià)策略,而那些地段較遠(yuǎn)或者開發(fā)商急于回款的項(xiàng)目在成交量持續(xù)下滑的背景下,選擇了及時(shí)調(diào)價(jià)以到達(dá)快速出貨的目的。這種高低不均的房價(jià)現(xiàn)狀,說明目前樓市將進(jìn)入盤整期,“價(jià)漲量跌”的局面不會(huì)持續(xù)太久,如果10月成交量繼續(xù)走低,京城樓市有可能出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格拐點(diǎn)。
繆培丹進(jìn)一步指出,10月新增供應(yīng)量中近六成是普通住宅類產(chǎn)品,但這些產(chǎn)品中不少項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越,并且多為一些知名品牌的地產(chǎn),所以這些項(xiàng)目依然會(huì)高價(jià)進(jìn)行銷售,其打折促銷的力度相對(duì)較小,10月整體市場價(jià)格將不會(huì)走低。
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