猜想一

　　最可能發(fā)力的公司

　　華人置業(yè)

　　2006年10月27日，愛美高房地產(chǎn)(成都)以7.32億人民幣拿下兩宗總面積近140畝的土地。一塊位于城西迎賓大道，一塊位于東大街。此后，其又以單價1904萬元/畝、總價10.7億元的高價拍下文化宮地塊。

　　當(dāng)時業(yè)內(nèi)很多人還不清楚這個公司的背景。時隔3年，2009年9月6日，在香格里拉舉行的“香港華人置業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品品鑒會”上，上述地塊作為華置廣場、華置·都匯華庭及華置·西錦城三個項(xiàng)目高調(diào)亮相， 而“愛美高房地產(chǎn)(成都)公司”正是華人置業(yè)在成都注冊的全資子公司。

　　據(jù)公開媒體報道，2009年被華人置業(yè)定為集團(tuán)的“成都戰(zhàn)略年”，其在成都的三大項(xiàng)目總建筑面積超過100萬平方米，都已全面開工建設(shè)，涵蓋住宅、商場、酒店、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)，總投資額將達(dá)到90億港元，將從今年起相繼上市。以華人置業(yè)集團(tuán)主席劉鑾雄的投資眼光來看，肯定會盡快地踏上這輪樓市行情實(shí)現(xiàn)“開門紅”的業(yè)績�？磥�，華人置業(yè)在成都想不發(fā)力都難了。

　　猜想二

　　最值得期待的產(chǎn)品

　　電梯豪宅

　　2009年，是成都電梯豪宅奠定市場地位的關(guān)鍵時刻。

　　據(jù)本報數(shù)據(jù)庫顯示，目前成都市電梯豪宅均價都在萬元以上。紫檀在去年說“不是別墅，但我們賣300萬一套”曾經(jīng)讓成都人納悶：“賣給哪個？”此外，華敏·世家花園、四海逸家、新鴻基·悅城紛紛推出了一個新名詞——“城市豪宅”，著實(shí)給成都人上了一課，“原來電梯公寓，還可以叫城市豪宅�！�

　　城市豪宅“豪”在哪里？來自星彥地產(chǎn)的《大戶型研究報告》中寫道：“首先是項(xiàng)目區(qū)位條件較好，交通便捷，周邊擁有良好的景觀資源、人文資源；其次是戶型面積一般都在200平方米以上，豪居成為這類住宅物業(yè)追求者的目標(biāo)；第三就是強(qiáng)調(diào)私密性和戶型舒適性，電梯配比較高，戶型功能分區(qū)更加細(xì)化；同時為了打造高品質(zhì)社區(qū)生活，開發(fā)商著力在產(chǎn)品配置、園林景觀、入戶大堂、物業(yè)管理等方面花大力氣，以體現(xiàn)小區(qū)的高端品質(zhì)�！备鶕�(jù)本報對高端物業(yè)持有人群的采訪分析，可以這樣寫真：“多次置業(yè)者，對生活品質(zhì)要求極高，追求生活的舒適性和尊貴感；經(jīng)濟(jì)上有購買別墅的實(shí)力，但他們喜歡城市的繁華和便捷，因而他們在購買這類物業(yè)時較為關(guān)心物業(yè)品質(zhì)、地段、配套和服務(wù)等要件�！�

　　目前，備受關(guān)注的城市豪宅主要有龍湖·世紀(jì)峰景、合景泰富譽(yù)峰、置信麗都花園·麗府。擺在市場面前的是無數(shù)的懸念。對于麗府來說，以何種姿態(tài)和策略來給自己“城市大作”的地位定價？而龍湖地產(chǎn)所擅長打造高端物業(yè)的企業(yè)優(yōu)勢，在市場傳聞?wù){(diào)規(guī)劃、改產(chǎn)品(原最小戶型面積280平米，現(xiàn)最小面積100平米)的世紀(jì)峰景身上能否續(xù)演傳奇？至于合景泰富譽(yù)峰，擁有實(shí)力港資地產(chǎn)背景和高端物業(yè)打造經(jīng)驗(yàn)，但有多少人愿意出手均價1.5萬元以上的電梯豪宅仍然是個未知數(shù)。就算有，如何找到他們并讓他們解囊依然是個不小的挑戰(zhàn)。

　　猜想三

　　最具成長空間的商圈

　　建設(shè)路

　　目前，建設(shè)路區(qū)域分布著龍湖·三千里、萬科·金域藍(lán)灣、首創(chuàng)A-Z Town愛這城、頤和家園、高地等近10家樓盤，總開發(fā)體量超過100萬平方米。這些樓盤大多在明年到后年全部交房，預(yù)計(jì)將新增8萬以上中高端客戶入住建設(shè)路片區(qū)，將對區(qū)域商業(yè)產(chǎn)生巨大需求。

　　在上周二本報舉行的秋交會論壇上，四川中原地產(chǎn)市場研究部副主任高立指出，未來5年，房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)帶來區(qū)域內(nèi)每年新增人口會在5萬以上。他建議投資者可以考慮這個高增長的區(qū)域。

　　建設(shè)路商圈地域包括建設(shè)路口、建設(shè)路中、建設(shè)路東、建設(shè)路巷、建設(shè)南新路等地帶，臨建設(shè)路口-建設(shè)路中(第五大道周圍)，主要業(yè)態(tài)為百貨、餐飲、娛樂、小吃、美發(fā)店等。從高地周邊到首創(chuàng)路段，沿街商業(yè)主要有零散商業(yè)、便利店、中介、家居、干雜店等，而建設(shè)路巷(第五大道背后)、建設(shè)路南新路主要經(jīng)營平價服飾、小吃等，以家?guī)У晷问綖橹鳌?/p>

　　事實(shí)上，建設(shè)路改造后已形成一個高檔住宅區(qū)，龍湖、萬科、首創(chuàng)等實(shí)力開發(fā)商帶來了居住品質(zhì)的提升，6000元以上的房價區(qū)隔了低端人群。由此看來，這個區(qū)域在一兩年內(nèi)的高端商業(yè)需求將會非常強(qiáng)勁。據(jù)悉，包括沃爾瑪、來雅百貨、國美電器、星巴克等200個大小商家已入駐。區(qū)域內(nèi)原有的SM廣場和成都華聯(lián)兩大綜合賣場，以及華聯(lián)近期內(nèi)推出的30多層高的“華聯(lián)時尚廣場”，是被廣泛提及的商業(yè)中心。

　　有媒體預(yù)言，未來這里將是成都第二個春熙路。

　　猜想四

　　最可能火爆的區(qū)域

　　大源組團(tuán)

　　要問大源組團(tuán)有多大，那要看你對空間是否有概念。以國際標(biāo)準(zhǔn)足球場最大標(biāo)準(zhǔn)(長110米，寬75米)計(jì)算的話，一個大源組團(tuán)約等于1479個最高標(biāo)準(zhǔn)的國際足球場。

　　大源組團(tuán)是成都天府新城的核心區(qū)域，四界為繞城高速以南、錦江以西、成昆鐵路以東、高新區(qū)界以北，由會展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成。

　　目前，入駐大源組團(tuán)的開發(fā)商超過10家，最具代表性的則是中海和華潤。目前，中海蘭庭、中海城南1號、華潤鳳凰城都已呈現(xiàn)。“這還只是冰山一角，現(xiàn)在很多地看起來雜草叢生，其實(shí)都是有主的了�！笔兰覚C(jī)構(gòu)市場研究部首席分析師樊邦勇說�！皟H復(fù)地、嘉里、廈門建發(fā)、高新置業(yè)、瑞泰華等幾家開發(fā)企業(yè)的土地儲備，可供應(yīng)住宅面積就超過150萬平方米，算上現(xiàn)有大源組團(tuán)在售項(xiàng)目148萬平方米的存量，共計(jì)將有約300萬平方米的住宅推向市場。巨大的規(guī)模、品牌開發(fā)上的聚集注定將使得這個片區(qū)的競爭激烈而精彩。

　　另外，未來區(qū)域的商務(wù)和商業(yè)配套都將是城市級的�，F(xiàn)有的上海復(fù)地和瑞泰華項(xiàng)目都將著力打造商業(yè)物業(yè)，僅二者就有超過30萬平方米的商業(yè)體量，復(fù)地實(shí)力毋庸贅言，瑞泰華整合了伊藤洋華堂強(qiáng)勢進(jìn)駐，將極大地提升消費(fèi)者對本區(qū)域的認(rèn)知與預(yù)期。值得一提的是，區(qū)域內(nèi)將要修建300米高的地標(biāo)建筑。這里，將是成都市未來的CBD�！�

　　猜想五

　　單盤銷售金額最大項(xiàng)目

　　保利公園198

　　今年截至5月31日，成都龍湖實(shí)現(xiàn)了13億的銷售額。其中，成都龍湖首個城市綜合體項(xiàng)目龍湖三千城，同時銷售高層精裝房和多層洋房，以5個月8.2億的銷售金額高居成都單盤銷售冠軍。而華潤置地成都公司表現(xiàn)搶眼，以21.6億元的銷售金額及銷售面積34.9萬平米勇奪冠軍。其中，整個華潤二十四城上半年累計(jì)銷售了1500多套，銷售額突破10億元。

　　而在下半年，華潤是否能夠蟬聯(lián)這一桂冠要面對幾個高端項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。占地面積6000畝的保利公園198，是最大的挑戰(zhàn)對手。與華潤不同的是，保利同時銷售高層和別墅物業(yè)。據(jù)公開報道，公園198項(xiàng)目去年10月開盤銷售4.5億元，今年3月保利公園198新推“百合中央”組團(tuán)，創(chuàng)下兩小時銷售突破5000萬的佳績。而8月下旬推出的保利·蝴蝶谷東區(qū)118棟純英倫高爾夫別墅開盤熱銷，當(dāng)日銷售額突破6億元；9月12日，蝴蝶谷西區(qū)推出157棟別墅，70套房源當(dāng)即售罄，當(dāng)日銷售金額突破4億元。短短20天時間，保利·蝴蝶谷斬獲10億元銷售額。

　　除了保利公園198，華潤要想成功衛(wèi)冕還要越過麓山國際這道坎。在麓山，2000萬元級的黑鉆山莊別墅，開盤當(dāng)天銷售40多套，單月攬金逾10億元。截至8月份，麓山共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值18億元。如果千萬級別墅持續(xù)熱銷的話，那麓山國際即將推出的109套碧湖岸別墅組團(tuán)又會是一部“吸金機(jī)器”。這樣一來，華潤要想拿下全年銷冠的壓力還真不小。

　　以上任一個項(xiàng)目銷售額在今年全年能突破30億的話，那完全有可能摘取2009年全年銷售冠軍。

　　猜想六

　　最具創(chuàng)新的營銷模式

　　“定制營銷”

　　要說定制營銷，代表作是今年的“先生”。說起這個樓盤，大家的第一印象是“看不懂”。廣告上看不懂的字體、讀不懂的畫面，這個位于溫江金馬大道的別墅項(xiàng)目自打亮相開始，就引起了市場的關(guān)注�！盀槭裁床蛔邩翘荨薄ⅰ叭绻�你是膽敢玩物到極致的先生”、“上班時間是CEO，下班就是個攝影家”等系列畫面一出街就是雞蛋與鮮花齊飛，褒貶不一。據(jù)“先生”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李敏介紹，有創(chuàng)意的廣告僅是開局，在全國首創(chuàng)具規(guī)模的“真正定制別墅”，為“膽敢玩物到極致的先生”搭建平臺，才是“先生”的最終目的。

　　事實(shí)上，2007年也出現(xiàn)過類似廣告風(fēng)潮，“非主流”就是當(dāng)年的熱點(diǎn)話題。“因?yàn)楣珗@才建房，開寶馬的請別來，不說自己比較貴，人人都是運(yùn)動員……”，不少人被切·格瓦拉、瑪麗蓮·夢露頭像和這句廣告語所吸引。但“先生”的產(chǎn)品定位和營銷模式都與“非主流”截然不同。據(jù)介紹，“先生”案名的由來是想創(chuàng)造一個“166位先生的先生場”。作為定制別墅，開發(fā)商可以根據(jù)客戶的愛好，在建造房屋時為喜歡玩紅酒的客戶量身打造酒窖，為喜歡玩攝影的人定制暗室……只要客戶趕在工程進(jìn)度之前提出需求，室內(nèi)空間就可以按照客戶的個性化需求定制。

　　目前看來，市場對“定制別墅”的接受度還有待提高，對開發(fā)公司的運(yùn)作水平要求也很高。星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛認(rèn)為：“個性化需求的市場比例還很小。166套全部投入市場規(guī)模過大，我個人不太看好。如果搞個小組團(tuán)，拿出十幾二十套試試水還是值得探討的。”世家機(jī)構(gòu)助理總經(jīng)理彭致遠(yuǎn)也曾質(zhì)疑，這么大規(guī)模的定制別墅在發(fā)達(dá)城市也幾乎沒有出現(xiàn)過，這對開發(fā)公司的運(yùn)營能力要求太高。

　　當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一種具有創(chuàng)新性的營銷模式，實(shí)現(xiàn)了供應(yīng)與需求的無縫對接。毫無疑問，如何在盡快的時間內(nèi)找到客戶是實(shí)現(xiàn)無縫對接的前提。否則，“定制”就會成為空殼，更加嚴(yán)重的是可能引發(fā)“定制并發(fā)癥”，如施工進(jìn)度、交房時間、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等，都需要有生意做保障。

　　猜想七

　　“城北是價值洼地”已是當(dāng)前業(yè)內(nèi)共識。“就算在今年房價上漲之后，二三環(huán)之間的樓盤價格才5000多，你說成都主城區(qū)還有哪兒能找得到這么高的性價比。”樊邦勇用反問語氣強(qiáng)調(diào)了城北的投資價值。

　　據(jù)成都市城市總體規(guī)劃(2003-2020)，成都市確定向東南北三個方向發(fā)展，但是要控制向西發(fā)展。然而，城北的價值一直被市場低估。2008年以來，一個集商貿(mào)物流、會展酒店、醫(yī)藥機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的北部新城初現(xiàn)輪廓，交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善也為區(qū)域的發(fā)展做好了準(zhǔn)備，財(cái)富城北終于成為人們持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　隨著保利、萬科、金科、華宇、藍(lán)光、東駿等知名開發(fā)商揮師北上，北部新城的價值正在逐步提升。根據(jù)成都市城市綠地規(guī)劃，北部新城內(nèi)有800畝的植物園、15萬平米北郊森林公園、3000畝的熊貓基地……。新都區(qū)房管局局長何仁貴在記者之前的采訪中表示：“越來越多的二級城市以及外省人群選擇置業(yè)城北，說明城北的宜居價值開始顯現(xiàn)�！�