昨日,世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布《當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)與2010年形勢(shì)判斷》報(bào)告,報(bào)告中認(rèn)為2010年房?jī)r(jià)繼續(xù)維持上漲趨勢(shì)；成交量緩速下滑,但仍然對(duì)房?jī)r(jià)起到支撐作用；市場(chǎng)亢奮,投資需求與改善性需求占主導(dǎo),并由一線城市梯次轉(zhuǎn)向二三線城市,自主需求被嚴(yán)重抑制；政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)加大,明年下半年市場(chǎng)可能面臨變盤。

　　當(dāng)前市場(chǎng)

　　供不應(yīng)求仍主導(dǎo)市場(chǎng)

　　從當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)看,世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)好,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也正在復(fù)蘇,國(guó)內(nèi)出口形勢(shì)轉(zhuǎn)好,通脹苗頭顯現(xiàn),此外國(guó)房景氣指數(shù)的V形走勢(shì)昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。

　　而在市場(chǎng)表現(xiàn)上看:房?jī)r(jià)方面,各地房?jī)r(jià)持續(xù)不斷大漲,全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了全面上漲的階段；成交量方面,全國(guó)總體商品房銷售仍在加速,大部城市同比增幅巨大；供求關(guān)系方面,消化率持續(xù)保持在100%以上,供不應(yīng)求仍主導(dǎo)市場(chǎng)；土地市場(chǎng)方面,各地地王頻出,市場(chǎng)熱度不斷上升；開發(fā)商那邊金融環(huán)境寬松,銷售回款猛增,現(xiàn)金充裕,并且各路融資大門重新向房地產(chǎn)行業(yè)開啟；政策方面,房地產(chǎn)行業(yè)依然在享受著各種優(yōu)惠政策,雖然政策收緊逐步展開,部分優(yōu)惠政策行將到期。

　　明年預(yù)測(cè)

　　降溫政策或出臺(tái)

　　基于對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的分析,世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為,當(dāng)前影響2010年樓市的核心因素有四個(gè),分別是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律、中央政府的政策考量、開發(fā)商資金厚度與開工速度、通貨膨脹預(yù)期。

　　在市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律方面,成交量和價(jià)格的變動(dòng)影響著房地產(chǎn)的走勢(shì),世聯(lián)地產(chǎn)分析師解釋說(shuō)這其中有三條規(guī)律,分別是成交量支撐成交價(jià)格,量先價(jià)后,價(jià)助漲助跌,這三條規(guī)律在2007年—2009年的樓市中得到了充分的體現(xiàn)。從市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律方面分析后,世聯(lián)認(rèn)為,房?jī)r(jià)繼續(xù)得到成交量的支撐,房?jī)r(jià)漲升之下成交量逐步萎縮,房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也成為其自身上漲的原因之一。

　　而從中央政府的政策考量上來(lái)看,明年政策風(fēng)險(xiǎn)加大(目前已有收緊趨勢(shì)),投資者與房?jī)r(jià)成為首要調(diào)控對(duì)象,保增長(zhǎng)與政策連貫性使得政策不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整,一旦泡沫繼續(xù)累積,政策可能再度為其破滅的針刺。

　　而在開發(fā)商資金厚度與開工速度方面來(lái)看,目前中短期供給并沒有明顯回升態(tài)勢(shì),2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的開工低迷是目前供給不能顯著回升的原因,中長(zhǎng)期供給呈加速回升態(tài)勢(shì),供應(yīng)洼地有望早日走出,屆時(shí)有可能改變供求格局；短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面無(wú)法改變,價(jià)格繼續(xù)上行。中期來(lái)看供求力量將逐步趨于平衡,甚至逆轉(zhuǎn)。因此,世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為,開發(fā)商手中的現(xiàn)金厚度與信心程度決定了明年房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺,供給的不足導(dǎo)致開發(fā)商明年繼續(xù)漲價(jià)(明年下半年供求關(guān)系可能發(fā)生改變),下半年供給可能逐步回升,需防止供應(yīng)潮的出現(xiàn)。

　　在通脹預(yù)期方面,通脹預(yù)期乃至通脹在明年將誘發(fā)投資客的購(gòu)買熱情,市場(chǎng)熱度依然較高,與此相對(duì)的“降溫政策可能出臺(tái)”,世聯(lián)地產(chǎn)分析師說(shuō)。