在溫柔的樓市調(diào)控下，全國(guó)房?jī)r(jià)11月不改上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)，全國(guó)房?jī)r(jià)在今年11月份同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比漲幅也出現(xiàn)大幅上升的趨勢(shì)。多位專家表示，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量或?qū)⒂兴鶞p少，但由于這一減少是建立在供給缺乏的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)可能仍然“難現(xiàn)拐點(diǎn)”。

　　-主要數(shù)據(jù)

　　>>銷售

　　全國(guó)僅西藏一地商品房銷售負(fù)增長(zhǎng)

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，今年1-11月份，全國(guó)31個(gè)內(nèi)地省、市、自治區(qū)中，僅有西藏一地商品房銷售面積和銷售額呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其他30個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，北京商品房銷售面積增幅達(dá)106%，位居全國(guó)第一；上海商品房銷售額增速位居全國(guó)第一，增長(zhǎng)135.6%；而江蘇省的商品房銷售面積和銷售額以絕對(duì)數(shù)量最多位居全國(guó)第一。

　　1-11月累計(jì)，全國(guó)商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長(zhǎng)53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)54.4%，銷售額增長(zhǎng)91.5%。

　　>>價(jià)格

　　全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大

　　11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國(guó)新建住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.5%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　-解讀

　　預(yù)期房?jī)r(jià)上漲帶來積極入市

　　鏈家地產(chǎn)研究部主任王志偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)上升和交易量的擴(kuò)大，主要由需求和供給確定。需求方面，部分消費(fèi)者出現(xiàn)“購房恐慌”心理，雖然認(rèn)為目前房?jī)r(jià)較高，但一方面為趕上二手房交易優(yōu)惠政策的“末班車”，另一方面擔(dān)心優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比房源被市場(chǎng)消化完，預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、通貨膨脹等帶來的恐慌心理，促使購房者積極入市成交，從而帶來成交量的持續(xù)走高。

　　供給方面，在二手房業(yè)主看來，由于今年交易的活躍消化掉了很大一部分房源，而房源量的稀缺，增加了在售房源業(yè)主信心，報(bào)價(jià)相對(duì)較高。此外，業(yè)主考慮到如果營(yíng)業(yè)稅政策取消，意味著消費(fèi)者購房成本更高，會(huì)增加房產(chǎn)出售難度。因此議價(jià)空間有限。

　　明年房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步上漲

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，從現(xiàn)在情況看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二手房源都將吃緊，供不應(yīng)求狀況加劇，房?jī)r(jià)有可能上漲得更快。

　　盡管開工面積有所增加，但從同比來看，今年一手房源開工面積仍然屬于偏緊狀態(tài)；而二手房新政一旦實(shí)施，明年二手房市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)兩種情況——惜售和轉(zhuǎn)嫁。一方面，部分房主會(huì)將手中本想轉(zhuǎn)賣的房源從出售轉(zhuǎn)為出租，另一方面，轉(zhuǎn)讓不足5年的二手房的房主會(huì)把需要征收的這部分營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給購房者，這就會(huì)造成二手房源量隨之減少。由此，供給量減少將可能帶來房?jī)r(jià)上升。

　　土地稀缺導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)將只升不降

　　摩根大通中國(guó)投行副主席龔方雄指出，住房的問題實(shí)際上是一個(gè)土地價(jià)格的問題。中國(guó)的住房?jī)r(jià)格高，根本上就是土地價(jià)格高。

　　如果簡(jiǎn)單地按照面積和價(jià)格把中國(guó)房?jī)r(jià)和美國(guó)類比，中國(guó)人均可耕地面積連美國(guó)1/9都不到。同時(shí)，美國(guó)已完成城市化，而中國(guó)現(xiàn)在以每年2000萬左右的人口城市化速度在前進(jìn)，因此，中國(guó)城市化進(jìn)程，顯然是一個(gè)可耕地流失的過程。

　　由此判斷，地價(jià)一定是易升難降的，所以中國(guó)房?jī)r(jià)、地價(jià)會(huì)有一個(gè)趨勢(shì)性波動(dòng)，但不會(huì)下跌。

　　住房資源占有不平衡或?qū)⑹狗績(jī)r(jià)下跌

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，樓市發(fā)展迅速，但暴露了一些問題，其中之一就是住房資源占有不平衡的問題。一方面不少人擁有多套房，另一方面不少人又住得比較擠。這樣的現(xiàn)象現(xiàn)在越來越明顯，如果長(zhǎng)久下去，將使房?jī)r(jià)下跌。

　　隨著購買多套住宅人群越來越大，這里面的增長(zhǎng)空間越來越有限。一旦他們的購買力消耗完畢，高企的房?jī)r(jià)讓住得很擠的人更買不起房，樓市就將報(bào)復(fù)性反轉(zhuǎn)而下跌。

　　-其他數(shù)據(jù)

　　>>開發(fā)

　　新開工面積同比增速大幅提高

　　1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，增幅比1-10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，1-11月累計(jì)，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增幅比1-10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。

　　>>資金

　　個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)130.1%

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，同比增長(zhǎng)44.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13347億元，增長(zhǎng)66.5%；個(gè)人按揭貸款7009億元，增長(zhǎng)130.1%。

　　>>景氣

　　11月份國(guó)房景氣指數(shù)繼續(xù)回升

　　11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù))為102.78，比10月份提高0.75點(diǎn)。

　　從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.60，比10月份提高0.11點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為109.52，比10月份提高0.45點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為95.36，比10月份提高0.77點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為93.84，比10月份提高2.00點(diǎn)。

　　>>對(duì)策

　　不宜盲目追風(fēng)

　　針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士建議：

　　1.買房資本大，合理安排購房預(yù)算。在滿足現(xiàn)在住房需求同時(shí)，也要考慮到以后的生活保障。一般來講，對(duì)于貸款買房的人而言，個(gè)人住房按揭月供最好不要超過每月家庭可支配收入的1/3。在抓住購房時(shí)機(jī)同時(shí)，購房者要選擇具有保值增值性的房產(chǎn)。

　　2.選擇適合自己的還貸方式。目前主要還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供，消費(fèi)者要根據(jù)自身情況選擇合適的還貸方式。

　　3.不要盲目陷入購房恐慌。選擇在房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策的最后期限買房確實(shí)可省一筆購房成本，但購房者應(yīng)切實(shí)考慮自身實(shí)際情況，不要盲目陷入購房恐慌之中。

　　-相關(guān)

　　11月北京房租均價(jià)升至2639元

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)昨天公布對(duì)我愛我家等10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查顯示，11月北京住宅租賃成交量繼續(xù)下滑；不過租賃價(jià)格在上月出現(xiàn)小幅回落后快速上漲，并達(dá)到今年3月以來的最高值。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月，租賃價(jià)格在上月出現(xiàn)小幅回落之后重回升勢(shì)，為2639元/套/月，比上月上漲2.8%。

　　城八區(qū)中，崇文、海淀和東城租賃均價(jià)較高，分別為3017元/套/月、2960元/套/月和2953元/套/月。遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，順義、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和昌平租賃均價(jià)較高，分別為2632元/套/月、2628元/套/月和2264元/套/月。