據(jù)新華社報(bào)道，在國(guó)資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)15個(gè)工作日內(nèi)上交退出方案后，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企均已如期向國(guó)資委上報(bào)了退出方案。但是截至目前，退出方案還未公開(kāi)，具體內(nèi)容不得而知。此外，退出方案上交之后是否就會(huì)采取具體措施也尚存疑問(wèn)。

　　房?jī)r(jià)居高不下，央企炒出的地王頻頻出現(xiàn)，在這樣的背景下，這個(gè)被業(yè)內(nèi)人士稱作“央企自律第一槍”的“清退令”事件，能否真正遏制住央企拿地的沖動(dòng)，房地產(chǎn)格局是否就此開(kāi)始改寫(xiě)，高房?jī)r(jià)能否被遏制，都成為公眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪多位專家，一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是，央企退出房地產(chǎn)，說(shuō)時(shí)容易做時(shí)難，這一政策調(diào)控的效果短期內(nèi)恐難顯現(xiàn)。78家央企退出房地產(chǎn)，或許可以將其解讀為一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)向市場(chǎng)化方向努力的開(kāi)始。

　　看點(diǎn)

　　央企內(nèi)部很重視 退出方案已上交

　　78家央企退出房地產(chǎn)的事情終于有了進(jìn)展。據(jù)新華社8日?qǐng)?bào)道，在國(guó)資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)15個(gè)工作日內(nèi)上交退出方案后，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企均已如期向國(guó)資委上報(bào)了退出方案。據(jù)國(guó)資委一位官員透露，央企對(duì)退出問(wèn)題十分重視，召開(kāi)了多次會(huì)議，對(duì)如何退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了認(rèn)真研究�！�78家央企100%都上報(bào)了方案。在退出問(wèn)題上態(tài)度都非常堅(jiān)決�！�

　　此前的3月18日，國(guó)資委表示除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案�！�

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者初步統(tǒng)計(jì)了各大產(chǎn)權(quán)交易中心網(wǎng)站，截至4月11日，78家央企中目前在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的僅有4家。3月18日，中國(guó)航天科工集團(tuán)公司下屬企業(yè)北京金冠信邦置業(yè)有限公司將持有的北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)予以掛牌。3月19日，中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)核工業(yè)第二研究設(shè)計(jì)院將所持有的北京新潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8%股權(quán)掛牌。3月25日，中國(guó)輕工集團(tuán)公司下屬企業(yè)中國(guó)輕工業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司將所持有的中輕聯(lián)合公司100%股權(quán)掛牌。3月29日，招商局集團(tuán)有限公司將下屬的深圳市蛇口大眾投資有限公司所持有的北京恒世華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8%股權(quán)掛牌。

　　“退出通道有很多種，掛牌轉(zhuǎn)讓只是其中之一，是他們?cè)敢夤�開(kāi)的部分。其它方式還包括可以通過(guò)企業(yè)之間的私下協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

　　陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，公布方案和采取實(shí)際舉措是不同的概念。他們可以先向國(guó)資委報(bào)告包含退出方式、退出期限和步驟的具體方案，但是并不意味著15天內(nèi)就要采取很實(shí)際的措施。比如一些在建項(xiàng)目，可能就不通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，也許在三五年或者更長(zhǎng)時(shí)間才能逐步退出。所以，這也是一個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題。

　　“在我看來(lái)，這至少是央企在自律方面打響了第一槍。”房地產(chǎn)界知名人士財(cái)經(jīng)評(píng)論者杜猛博士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是件好事，要給予肯定。各個(gè)部類央企都有其自身的使命和任務(wù)，承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的責(zé)任，如果央企“不務(wù)正業(yè)”，不僅僅對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)虛高產(chǎn)生推波助瀾的作用，更嚴(yán)重的是將對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)負(fù)面影響。

　　難點(diǎn)

　　說(shuō)時(shí)容易做時(shí)難 燙手山芋誰(shuí)接盤(pán)

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，關(guān)注78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅是關(guān)注進(jìn)程，關(guān)鍵還要看其究竟以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)退出，不能表面退出，繼而變相參與。

　　杜猛認(rèn)為，退出的方案應(yīng)披露參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的深度、收入等具體內(nèi)容。此外，現(xiàn)在的退出僅僅是不再買地，這種所謂的“退出”是退出房地產(chǎn)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)招拍掛環(huán)節(jié)，這只是退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)環(huán)節(jié)，我們很難將其稱之為退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而真正的退出，不僅要求不再設(shè)立房地產(chǎn)公司、已有的要撤銷，房地產(chǎn)板塊要么轉(zhuǎn)讓要么注銷，而且要求不能間接參股任何房地產(chǎn)企業(yè)。

　　“退出的具體方式是一個(gè)很實(shí)際的操作問(wèn)題。”陳國(guó)強(qiáng)也指出，央企退出有可能是做表面文章，到底是不是很實(shí)際地切割，資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓和以什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓，還涉及資產(chǎn) 的 分 配 、 人 員 分 流 以 及 誰(shuí) 來(lái) 接盤(pán)，資產(chǎn)評(píng)估是否合理，是不是造成國(guó)有資產(chǎn)流失等等一系列問(wèn)題。這都是比較復(fù)雜的和有難度的。它一方面需要時(shí)間，另一方面也需要相應(yīng)的程序。同時(shí)還涉及很多利益的調(diào)整，比想象要復(fù)雜。

　　陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，此前，國(guó)資委也曾經(jīng)對(duì)相關(guān)企業(yè)提出過(guò)類似要求：要把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)剝離出來(lái)，整合到相關(guān)的16家企業(yè)中，但最后不了了之。這一輪是否面臨同樣的結(jié)局，這樣的可能性也是存在，所以不能對(duì)國(guó)資委這個(gè)表態(tài)報(bào)太高預(yù)期，能否真正退出最終還要看國(guó)資委的決心和企業(yè)的態(tài)度。

　　還有業(yè)內(nèi)人士大膽猜測(cè)，由于這些方案的不可操作性，最終國(guó)資委在匯總之后，很可能要求企業(yè)再次修改，再次提交。如此一來(lái)，花費(fèi)的時(shí)間會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)。這或許是當(dāng)前很多謀求在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的央企三級(jí)子公司愿意看到的。

　　此外因退出引發(fā)的難題還有很多，比如已經(jīng)拿到地的78家央企在退出過(guò)程中是否會(huì)因轉(zhuǎn)讓土地而引發(fā)新一輪“炒地”？在退出過(guò)程中，是否有人接盤(pán)也是一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士指出，央企項(xiàng)目很有可能是一塊“燙手的山芋”。比如央企手中的地王可能就沒(méi)人愿意接手，到時(shí)候可能會(huì)“搬起石頭砸自己的腳”，要么折價(jià)轉(zhuǎn)讓，要么自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，在制定退出方案的同時(shí)，部分央企已經(jīng)開(kāi)始廣泛接洽同行企業(yè)，推介需要退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)，也有企業(yè)對(duì)央企退出項(xiàng)目的資質(zhì)和進(jìn)展表示擔(dān)憂。

　　“最近好幾家需要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企找到我們，希望能夠轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。但目前為止，還沒(méi)有看到合作的可能性。”某大型民營(yíng)投資集團(tuán)內(nèi)部高層表示。央企推介項(xiàng)目可能并不如市場(chǎng)想象般順利，其中一個(gè)原因是很多央企的項(xiàng)目是“地王”項(xiàng)目，拿地成本很高，轉(zhuǎn)讓價(jià)格也相應(yīng)較高。另外，部分央企地塊有不少歷史遺留問(wèn)題，比如動(dòng)拆遷進(jìn)展較慢等。這些因素都令潛在買家心存疑慮。

　　對(duì)于所謂的歷史遺留問(wèn)題，中國(guó)建筑一位高層解釋說(shuō)，因?yàn)橹�前很多�?xiàng)目是央企和地方政府的合作項(xiàng)目，央企承擔(dān)了不少地方政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，比如舊區(qū)改造和成片開(kāi)發(fā)等，這就會(huì)出現(xiàn)更多動(dòng)拆遷問(wèn)題。另外一種情況是，很多央企本身就是一個(gè)小社會(huì)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)是在自己的土地上建的各種企業(yè)或職工用，這些在轉(zhuǎn)讓處理中都出現(xiàn)問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)

　　國(guó)資應(yīng)該漸退出 轉(zhuǎn)向建設(shè)保障房

　　房?jī)r(jià)居高不下，央企炒出的地王頻頻出現(xiàn)，在這樣的背景下，這個(gè)被業(yè)內(nèi)人士稱作“央企自律第一槍”的“清退令”事件，能否真正遏制住央企拿地的沖動(dòng)，房地產(chǎn)格局是否就此開(kāi)始改寫(xiě)，高房?jī)r(jià)能否被遏制，都成為公眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　國(guó)資委人士表示，78家房地產(chǎn)企業(yè)的退出對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有影響。數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)央企地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例為5%，而退出的78家地產(chǎn)業(yè)務(wù)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的1%都不到。2008年，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227家。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模小且分散，是這78家中央企業(yè)所存在的共性問(wèn)題之一，這就決定了退出房地產(chǎn)對(duì)一些大塊頭的央企并沒(méi)有太多影響。

　　陳國(guó)強(qiáng)就此分析指出，雖然以上數(shù)據(jù)未必精確，但是可以確定是允許經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的16家央企，在房地產(chǎn)領(lǐng)域介入很深，市場(chǎng)地位也很高。因此，占有支配地位的這16家不退出，僅僅是78家退出，對(duì)國(guó)有資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域的整體分布沒(méi)有大的改觀。此外，78家央企的退出，對(duì)另外16家來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)繼續(xù)做大的機(jī)會(huì)，掌握更多房地產(chǎn)資源。

　　另外，國(guó)資委只管轄了央企里的一部分，其他如保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等金融類央企，以及其他部委所屬的中央企業(yè)，還有數(shù)量龐大的地方國(guó)企。“我們聚焦這78家央企，可能反而忽視了更多國(guó)企背景的地產(chǎn)企業(yè)。”陳國(guó)強(qiáng)提醒說(shuō)：“78家央企退出房地產(chǎn)只是一個(gè)開(kāi)始。我們還需要繼續(xù)關(guān)注，他們的退出是否帶來(lái)正面的效應(yīng)，還需要關(guān)注78家之外的國(guó)有企業(yè)是否還會(huì)采取相應(yīng)的行動(dòng)�！�

　　“不僅這78家，所有央企都應(yīng)該從房地產(chǎn)市場(chǎng)中退出�！焙迫A不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事局主席李淳樸在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，央企有其自身的定位，本來(lái)就應(yīng)該固守關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)行業(yè)，而不應(yīng)該借助政府行政資源和國(guó)家資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成獨(dú)大局面，與民爭(zhēng)利。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，主業(yè)不是房地產(chǎn)的央企應(yīng)限拿新地，主業(yè)是房地產(chǎn)的央企，目前數(shù)量過(guò)多，應(yīng)進(jìn)一步縮減。此外，就目前來(lái)看，保障性住房主要是地方政府在做，央企和國(guó)企還沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，一部分國(guó)資企業(yè)應(yīng)調(diào)整為主要配合政府從事保障性住房的投資建設(shè)，其余不能發(fā)揮作用的國(guó)企應(yīng)該逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)歷史舞臺(tái)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，78家央企退出房地產(chǎn)，可能更應(yīng)該解讀為一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局開(kāi)始趨向市場(chǎng)化的開(kāi)始。今后央企盲目拿地的沖動(dòng)應(yīng)該會(huì)有所減少。此外，從長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家在宏觀政策面應(yīng)不會(huì)再鼓勵(lì)央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列政策約束央企、國(guó)企的非理性行為。 記者　李佳鵬　孫韶華　王濤