成交均價環(huán)比降近400元 房源環(huán)比翻番

　　昨天，北京市統(tǒng)計局與國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布對15家房地產(chǎn)中介的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房和租賃房的成交量環(huán)比均明顯下滑。此外，本市二手住宅可供銷售的房源十分充足。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已向買方市場轉(zhuǎn)變，如果不是由于4月經(jīng)適房集中轉(zhuǎn)簽商品房，4月北京樓市的交易量將更為蕭條。

　　-交易量數(shù)據(jù)

　　二手房4月成交量環(huán)比下降22%

　　4月份，15家被調(diào)查單位的二手住宅成交10330套，比上年同期增長13.1%；不過較上個月13268套的成交量大幅下降了22.1%，其中，二手商品房成交7019套；已購經(jīng)適房成交達(dá)1369套。1-4月累計，15家被調(diào)查單位的二手住宅成交30886套，比上年同期增長12%，其中，二手商品房成交2萬多套，占全部成交量的七成。

　　租賃房成交量環(huán)比下降25%

　　4月份，15家被調(diào)查單位住宅租賃(包括普通出租和代理出租，下同)成交14992套、107萬平方米，成交套數(shù)和成交面積分別較上月下降24.2%和25.8%。1-4月累計，15家被調(diào)查單位住宅租賃成交54042套、399.5萬平方米。

　　分區(qū)域看，4月份城八區(qū)成交量排名前三位的朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)當(dāng)月分別成交4838套、2807套和1965套，三者成交量分別占全部成交量的32.3%、18.7%和13.1%，分別比上月下降25.8%、27.7%和23.7%

　　遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交量排名前三位的通州區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)分別為814套、753套和575套，分別占全部成交量的5.4%、5%和3.8%，分別比上月下降11.7%、23.5%和30%。

　　>>解讀

　　前后半月成交量差距顯現(xiàn)調(diào)控效果

　　北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉：4月份成交量仍同比呈現(xiàn)增長主要有兩方面原因，第一，供應(yīng)量上漲。4月期房供應(yīng)量有所增加，達(dá)到35個，比3月份增加了7個。其次，末班車效應(yīng)。最高峰出現(xiàn)在4月上半月，而4月下半月市場雖然開始收緊，但仍有部分需求趕末班車交易。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰：事實(shí)上，雖然總體成交量不小，但根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站數(shù)據(jù)計算，以4月15日調(diào)控政策出臺日為限，前后半月的成交相差巨大。以期房住宅為例，4月15日之前，共成交6392套住宅，4月15日后(包括4月15日)，共成交3817套，前后半個月相差2575套，幅度達(dá)40.68%。前后半個月成交量的差距表明調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。此次調(diào)控不同于以往的調(diào)控，不僅房地產(chǎn)制度正在發(fā)生根本性的改變，而且房地產(chǎn)行業(yè)也在隨之發(fā)生根本改變。

　　-房源數(shù)據(jù)

　　可售二手房源環(huán)比翻番

　　4月份，北京二手住宅新增可供銷售房源149560套，比上月增長0.9倍；可供銷售房源與當(dāng)月實(shí)際銷售套數(shù)比由上月的5.9∶1擴(kuò)大到14.5∶1，為今年以來的最大值。

　　>>解讀

　　供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)買方市場初現(xiàn)

　　市統(tǒng)計局專家：4月可供房源與實(shí)際交易套數(shù)比擴(kuò)大，反映出房地產(chǎn)市場已向買方市場轉(zhuǎn)變。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月30日，本市二手房存量達(dá)到歷史最高，為21295套。

　　張大偉：調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)了北京二手房市場，房源數(shù)量甚至超過了新增客戶數(shù)量。北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月15日以后的半個月里，二手房新增客戶需求下跌了八成。在回訪的8000個3月15日登記的購房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到75%。

　　-成交價數(shù)據(jù)

　　二手房：4月均價環(huán)比降391元

　　4月當(dāng)月，15家被調(diào)查單位二手住宅成交均價為15238元/平方米，比3月下降了391元/平方米。1-4月累計，15家被調(diào)查單位二手住宅成交均價為15228元/平方米。

　　城八區(qū)中，4月份西城區(qū)二手住宅交易均價最高，為25071元/平方米，比上月上漲1095元/平方米；崇文區(qū)二手住宅交易均價為22346元/平方米，比上月上漲3482元/平方米，漲幅為城八區(qū)最高。

　　租賃房：價格環(huán)比基本持平

　　4月份，15家被調(diào)查單位成交的住宅租賃均價為2869元/套/月，比上月微漲0.1%(詳見圖2)。

　　分居室看，4月份15家被調(diào)查單位一居室、二居室、三居室和其他戶型租賃均價分別為2382元/套/月、2878元/套/月、3996元/套/月和5287元/套/月；分房屋類型看，普通住宅租賃均價為2688元/套/月，高檔住宅為4800元/套/月。

　　>>解讀

　　“經(jīng)轉(zhuǎn)商”拉低交易均價

　　市統(tǒng)計局專家：4月經(jīng)濟(jì)適用房集中轉(zhuǎn)簽商品房導(dǎo)致當(dāng)月經(jīng)濟(jì)適用房成交比重增加，從而拉低了全市二手住宅的交易均價。如果單看二手商品房，4月份二手商品房成交均價為16728元/平方米，比上月增長7.4%，價格仍處于增長態(tài)勢。

　　中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉：4月份主要是數(shù)千套經(jīng)適房的交易拉低了均價，而在5月上旬，二手房價格已非常明顯地出現(xiàn)了5%左右的下跌。

　　5月成交量將降六成以上

　　張大偉：由于成交量傳導(dǎo)到價格需要一定的時間，因此調(diào)控政策的影響在4月數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得不是很明顯。預(yù)計投資性住房需求將在5月銷聲匿跡，之前占市場總成交量四成的投資客離場，大量剛性需求也會轉(zhuǎn)為觀望，這將使得5月樓市成交量下降六成以上。成交量下來之后，交易價格也會相應(yīng)下降。

　　市場將有一個月觀望期

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉：二手房市場要看新房市場的走勢，目前成交量的確有下滑跡象，但成交價格卻沒有大的變化，現(xiàn)在大家都在觀望，市場上將會有一個月左右的觀望期。

　　-特別關(guān)注

　　二手房買方違約比例占七成

　　除了北京市統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，外圍的一些數(shù)據(jù)也可顯示出本市房地產(chǎn)市場當(dāng)下的狀況。中原地產(chǎn)三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，北京二手房市場違約案例中有九成都是房主因房價上漲過快、售價過低而違約，但在4月15日以后，非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶違約的現(xiàn)象，目前這一比例已達(dá)到了七成。買方違約的理由有八成為“銀行首付提高，無力籌足首付”。

　　>>支招

　　買房重點(diǎn)考慮地段

　　張大偉：買方違約增加反映了市場已進(jìn)入明顯的觀望期。買方違約現(xiàn)象很快會從二手房市場擴(kuò)散到新房市場，退房潮已經(jīng)在很多近期銷售的新樓盤中開始醞釀，預(yù)計將在5月份達(dá)到頂峰。我認(rèn)為，樓市很難在2012年以前回暖，建議購房者謹(jǐn)慎置業(yè)，特別是在前期漲幅過大的望京等區(qū)域。對于剛性需求者來說，地段仍是選擇房屋的重要考慮因素，四環(huán)內(nèi)的二手房因?yàn)橛械囟蝺?yōu)勢，依然是剛性需求在調(diào)整期的最好選擇。(記者馬文婷 吳尚楠)