綜合亞豪機構(gòu)及搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份北京預(yù)計將有34個項目投放市場，比去年同期減少了11個，其中有超過一半的項目表示開盤時間和開盤價格仍未最終確定。業(yè)內(nèi)人士分析，從5月份開始的樓市“陣痛”，勢必將持續(xù)相當長一段時間。

　　●觀點●

　　樓市“陣痛”仍將持續(xù)

　　7月將為下半年銷售定調(diào)

　　“6月份多個入市項目網(wǎng)簽為零”；“七十余個在售項目打出優(yōu)惠牌”。一系列類似的報道，使得降價成了不少項目求生存或避免聲討的“唯一出路”，于是市場上便頻頻出現(xiàn)“最高8.5折、優(yōu)惠近萬元的特價房”這樣許久未見的驚人折扣。諸多老項目后期紛紛采取特價房，送家電等刺激手段；新項目則以區(qū)域低價的方式占領(lǐng)市場。

　　某位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，公司早在5月末就開始重新修訂銷售計劃、調(diào)低了全年的銷售目標。這么做正是出于對下半年市場行情的不看好，一種業(yè)內(nèi)觀點認為，樓盤銷售很可能在“金九銀十”進入今年的最低谷時期，開發(fā)商已普遍做好打“持久戰(zhàn)”的心理準備，下個月開盤項目的銷售及蓄客情況，將為下半年樓市走向定調(diào)。因此7月份市場的試探對于買賣雙方來說都尤為關(guān)鍵。

　　●回顧●

　　6月入市項目主打小戶型

　　價格博弈仍是大難題

　　京城樓市成交低迷的勢態(tài)在6月達到頂峰。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除去保障性住房因素，6月份中上旬(截至20日)實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環(huán)比5月同期，分別下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來看，4月中上旬實際成交的期房商品住房(不含保障性住房)為319套，5月中上旬為125套，而6月中上旬僅為74套。前20天中僅有4天超過了100套，最低的6月2日，僅成交期房30套，對于北京在售的近400個樓盤來說，成交低迷可見一斑。

　　具體看來，6月份的入市項目中，小戶型項目之間的競爭日趨激烈。中上旬開盤的9個樓盤中共有6個樓盤的套均供應(yīng)面積低于90平方米，中小戶型的供應(yīng)套數(shù)達到了2091套，占6月中上旬總供應(yīng)量的73.9%。產(chǎn)品也囊括了平層、loft、精裝公寓等。

　　盡管6月市場成交量創(chuàng)下今年新低，但從價格走勢來看，并未出現(xiàn)明顯的下降，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬京城新開盤項目整體開盤均價為23540元/平方米，而5月同期的整體開盤均價為25081元/平方米。兩相比較發(fā)現(xiàn)，6月開盤均價僅下降了6.1%。而6月中上旬京城商品住宅在多個4萬元/平方米以上項目的拉動下，實際成交均價為17952元/平方米，環(huán)比5月同期反而略漲了7.5%。由此看出，成交價格的依舊堅挺，是導致成交量持續(xù)走低的關(guān)鍵因素。也說明買賣雙方關(guān)于當前的樓市價格的博弈正在加劇。

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，成交量的遇冷，導致開發(fā)商紛紛延期推盤。即便剛性需求依舊龐大，但市場上的打折促銷力度多數(shù)在9折以上，已經(jīng)明顯不能勾起購房欲望，唯有大幅降價的“深層刺激”才能讓購房人產(chǎn)生積極回應(yīng)。

　　●預(yù)測●

　　34個項目7月入市

　　開發(fā)商推盤“欲出還休”

　　據(jù)亞豪機構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計，7月份計劃開盤的項目約有34個，其中純新項目有9個，占總開盤量的26.5%，包括遠洋東方、輝煌·云上、萬科紅、萬科中糧長陽半島、北京ONE等。但大多數(shù)項目對開盤價格顯得諱莫如深。

　　例如位于地鐵五號線宋家莊站附近的萬科紅項目，在被屢次問及開盤時間、開盤價格時銷售人員三緘其口。只是提供戶型圖以作參考。同樣的情況也發(fā)生在通州的項目遠洋東方身上，售樓處工作人員殷勤地講解項目情況并進行問卷調(diào)查，卻絕口不提預(yù)計售價和優(yōu)惠情況，只是表示會比周邊17000-18000元/平方米的二手房價格略高。

　　對此，高姍指出，與開盤項目的“欲出還休”是由于開發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷，既擔心降價幅度不夠難以觸動消費，又擔心降價幅度過大引發(fā)購房人“買漲不買跌”的心態(tài)，反而帶來負面作用，因此一直舉棋不定。

　　●看點●

　　五環(huán)外普通住宅占據(jù)供應(yīng)主體

　　別墅項目有所增加

　　結(jié)合亞豪機構(gòu)和搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月即將開盤的項目中有19個位于五環(huán)以外的區(qū)域，占總供應(yīng)量的56%，如融景城、華業(yè)東方玫瑰、萬科中糧長陽半島等；四至五環(huán)間約有4個項目，分別是江南山水、首開國風上觀、東湖灣、青年工社；四環(huán)以內(nèi)有11個項目預(yù)計開盤，分別是萬科紅、霞公府、樂MOMA、首創(chuàng)禧瑞都、第三區(qū)等。值得注意的是，與四環(huán)內(nèi)項目多為公寓部分不同，五環(huán)外預(yù)計開盤的項目多為普通住宅，且產(chǎn)品供應(yīng)更加多樣，既有主打90平方米中小戶型的項目如萬科中糧半島、華業(yè)東方玫瑰等；也有160-200平方米的大戶型，如遠洋東方、領(lǐng)海朗文世家等。

　　另外，別墅項目開盤量有所增加，共有6個別墅項目計劃入市，其中有3個位于延慶和懷柔，且均為面積小于500平方米的小獨棟。另外3個位于朝陽、通州和順義，以經(jīng)濟型的聯(lián)排和疊拼為主。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，7月份新開盤項目的特點是城區(qū)內(nèi)供應(yīng)會有所增加，四環(huán)內(nèi)將有11個項目開盤，占預(yù)計開盤量的32.3%。由于城區(qū)內(nèi)可供用于住宅開發(fā)的土地面積十分有限，城區(qū)內(nèi)的商品住宅價格一直高位且供應(yīng)量一直維持在較低水平，7月份的這種放量值得那些看重地段而不把價格作為主要考慮因素的購房人的關(guān)注。（李桁）