近日，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示美國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售量出現(xiàn)“井噴”。美國(guó)商務(wù)部目前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份美國(guó)新房銷(xiāo)售量比上個(gè)月猛增27%，按年率計(jì)算為41.1萬(wàn)套，為去年7月份以來(lái)最大銷(xiāo)量，是47年以來(lái)最大月度增幅。同時(shí)紐約地產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)本月公布的2010年第一季度房產(chǎn)報(bào)告也顯示，紐約地區(qū)房屋銷(xiāo)售激增，其中曼哈頓地區(qū)房屋銷(xiāo)售量比去年猛增99%。

　　購(gòu)房者搶搭政策“末班車(chē)”

　　美國(guó)房產(chǎn)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好消息主要得利于4月底到期的聯(lián)邦購(gòu)房刺激政策引發(fā)的“末班車(chē)效應(yīng)”。由于美國(guó)失業(yè)率仍居高不下，信貸緊縮狀況依舊，3月份美國(guó)房屋止贖數(shù)量大幅增加，聯(lián)邦購(gòu)房刺激計(jì)劃結(jié)束后的半年左右，市場(chǎng)將會(huì)有所回落。雖然美國(guó)股市的回暖和消費(fèi)者信心的上升會(huì)導(dǎo)致房市整體復(fù)蘇動(dòng)力逐漸增強(qiáng)，但房市仍面臨巨大壓力，要消化這些壓力很可能要等到2013年。

　　“現(xiàn)在，我們幾乎每天都要辦理至少一起購(gòu)房成交合同，而2008年至2009年平均是每周一起�！睆氖录~約房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同業(yè)務(wù)的房產(chǎn)律師湯學(xué)武對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，這是危機(jī)之后他所親歷的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的場(chǎng)面，“主要是因?yàn)橘?gòu)房者爭(zhēng)相趕在4月30日購(gòu)房刺激政策結(jié)束之前購(gòu)房，以享受聯(lián)邦置業(yè)退稅的經(jīng)濟(jì)刺激政策。”

　　美國(guó)聯(lián)邦政府的首次購(gòu)房退稅8000美元的刺激政策，在去年11月到期后，又被延續(xù)到今年4月30日。湯學(xué)武律師說(shuō)，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在去年12月第一期經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃結(jié)束時(shí)出現(xiàn)短暫回落后，在今年第一季度又出現(xiàn)反彈，其中不乏“末班車(chē)效應(yīng)”帶來(lái)的需求集中釋放的效果。不過(guò)，市場(chǎng)反彈勢(shì)頭超過(guò)預(yù)期，說(shuō)明第二輪購(gòu)房退稅刺激政策、股票市場(chǎng)的回升以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖有效地提振了購(gòu)房者的信心，出現(xiàn)了危機(jī)以來(lái)的短期繁榮。

　　湯學(xué)武律師指出，美國(guó)房市本次火爆的重要特征是第二次購(gòu)房者明顯比去年增多。這不僅是因?yàn)槎�次�?gòu)房者也可以享有6500美元的聯(lián)邦購(gòu)房退稅優(yōu)惠政策，更說(shuō)明美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資性能正在恢復(fù)。

　　二次購(gòu)房主要是投資行為，在經(jīng)歷長(zhǎng)期市場(chǎng)疲軟后，二次購(gòu)房者的增加說(shuō)明投資者開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資穩(wěn)定性恢復(fù)了信心，很多購(gòu)房者表示看好未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始在房市投資。再加上房?jī)r(jià)處于低點(diǎn)，為投資者提供了較好的買(mǎi)入期，這也是第一季度房市出現(xiàn)繁榮的原因。

　　基于上述退稅政策的刺激效應(yīng)，湯學(xué)武律師認(rèn)為伴隨著4月底房地產(chǎn)刺激政策的結(jié)束，這一反彈趨勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)回落，但由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖和金融業(yè)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再次出現(xiàn)大起大落的動(dòng)蕩局面。

　　高失業(yè)率引發(fā)止贖

　　與此同時(shí)，仍有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)未來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不樂(lè)觀。地產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)米勒薩繆爾首席執(zhí)行官米勒說(shuō)，美國(guó)居高不下的失業(yè)率將阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)。

　　美國(guó)勞工部4月中旬公布的報(bào)告稱(chēng)，截至4月10日的當(dāng)周，美國(guó)首次申領(lǐng)失業(yè)救濟(jì)的人數(shù)較前一周上升了24000人，為484000人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)分析人士的預(yù)測(cè)。報(bào)告還稱(chēng)，截至4月3日的當(dāng)周，美國(guó)持續(xù)領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)的總?cè)藬?shù)上升了7.3萬(wàn)人，達(dá)到464萬(wàn)人。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RealtyTrac公布的報(bào)告稱(chēng)，在3月份，美國(guó)共有367，000處房產(chǎn)收到了止贖申請(qǐng)，比2月份增長(zhǎng)了19%，同比去年同期增加了8%。3月份全美房屋止贖數(shù)的猛增也創(chuàng)下月度新高，并導(dǎo)致今年第一季度止贖房產(chǎn)數(shù)量環(huán)比增加7%，同比上升16%，共有932000處房產(chǎn)收到了止贖申請(qǐng)。這相當(dāng)于美國(guó)每138個(gè)家庭就有一個(gè)收到違約、銀行收繳等止贖文件。

　　美國(guó)西東大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹尊聲表示，和次貸危機(jī)引起的第一輪房屋止贖高潮不同，眼下的這一輪止贖主要由于失業(yè)導(dǎo)致，因此解決起來(lái)難度更大。他說(shuō)：“政府的救助計(jì)劃沒(méi)有解決根本的失業(yè)問(wèn)題。只要失業(yè)率居高不下，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和償付能力就會(huì)下降。目前的就業(yè)情況從表面上看，好象是沒(méi)有繼續(xù)惡化，但實(shí)際上，就業(yè)的恢復(fù)很大程度上依賴(lài)于臨時(shí)工作和低收入工作，所以從本質(zhì)上看，消費(fèi)者的償付能力還在繼續(xù)下降�！�

　　美國(guó)研究機(jī)構(gòu)住房政策中心執(zhí)行主任魯貝爾說(shuō)，大量房屋積壓意味著房?jī)r(jià)的反彈將非常微弱；此外，緩慢的就業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇將延長(zhǎng)市場(chǎng)消化房屋庫(kù)存的時(shí)間。

　　《今日美國(guó)報(bào)》近日對(duì)全美46位主要經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的季度調(diào)查報(bào)告顯示，大部分接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，要到2013年或者更晚時(shí)間，美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)才能真正恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。同時(shí)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家還指出，美國(guó)政府只有繼續(xù)推行住房刺激計(jì)劃，才能有效緩解美國(guó)房市潛在的危機(jī)。

　　本報(bào)記者 席玟 紐約報(bào)道