無論是在發(fā)達的美國還是處于發(fā)展中的非洲國家，解決低收入者的居住問題是困擾各國政府的一大難題。目前，各國政府采取的方式不盡相同，或租或賣，但均在設法讓低收入者在可承受價格的范圍內，有房可住。不過，需要指出的是，保障房的出現(xiàn)雖然在一定程度上滿足了低收入者的住房需求，但它難以福澤全部低收入人群，在一些國家甚至因為低收入者居住過于集中，而導致社會問題頻發(fā)。

　　發(fā)達國家多以租為主

　　歷經百余年的發(fā)展，發(fā)達國家在保障房建設上可謂經驗豐富。這些國家基本都選擇了提供廉租房的方式，照顧低收入者的住房要求。

　　在日本，當?shù)卣�府采取了一種“保低放高”的政策。政府為中低收入者提供“廉租房”或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者從“能租得起房”向“能買得起房”過渡，而高收入者的住房問題則由市場解決。據統(tǒng)計，目前大約有超過220萬套的“廉租房”，占全部住宅的4.7%。其中，一個顯著的特點是，在東京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。

　　在法國，廉租房的相關法律的建立可以追溯到1894年，最初主要供城市工人階層使用的住房在當時被叫做“便宜房”。2000年通過的法律還給法國每個城市制定了占城市總住宅20%的廉租房建設目標。截至2008年，法國共有近450萬套廉租房，占法國主要住房總數(shù)的17%。除日本和法國外，加拿大和中國的香港等國家和地區(qū)也都以向低收入者提供廉租房為主。

　　不過，不同的國家對申請廉租房的低收入者的條件規(guī)定也不同。日本的廉租房首先是滿足單親母親、殘疾人和老年人的需要，其次才是提供給一些剛工作居住不穩(wěn)定者或者就是帶著一兩個小孩的一些年輕夫妻。日本有些地方政府還對殘疾人入居“廉租房”采取特別減免制度。

　　日本的“廉租房”房租并不是完全按照收入多寡按一定百分比等方式收取，而是根據申請居住家庭每年提供的《收入報告書》為基礎，再綜合考慮房子所在位置、房子具有面積、房子興建年數(shù)、房子具有的便利性等4個方面的“系數(shù)”計算出來的，比較繁瑣。對于收入連續(xù)兩年超過標準的家庭，地方政府可以命令居住者從公營住宅里面搬遷出去。因為這種住宅本身是為低收入者興建的。如果居住者不肯搬遷的話，就要被罰高額的違約金。

　　而在法國，70%的法國居民符合申請廉租房的條件，即個人月收入低于1706歐元。這一標準根據地區(qū)略有不同，比如在巴黎地區(qū)，由于平均收入和消費都偏高，可申請廉租房的個人月收入上限達到1963歐元。法律還規(guī)定，已經享受廉租房的住戶擁有“維持權”，就是說即使這些家庭收入增加也不必搬出；只是當家庭總收入超出規(guī)定標準40%以上時，管理機構可以對房租進行微幅上調。這一條款的目的是保持廉租房住宅區(qū)內的社會階層多樣化。

　　瑞士蘇黎世州銀行北京代表處首席代表劉志勤接受《環(huán)球時報》記者采訪時表示，發(fā)達國家已經基本解決了社會的住房需求，因此他們多以廉租房為主，以滿足新移民和外來打工者的住房需要。此外，西方國家舊房較多，改造成本也不高，政府也愿意將其買入后加以改造，作為廉租房使用。發(fā)達國家雖然以廉租房為主，但也同樣注重類似于中國的“經濟適用房”建設。例如，新加坡政府建的保障房叫組屋，它實際上包含了出租和出售兩種方式，但多以賣為主。

　　發(fā)展中國家多以賣為主

　　不同于發(fā)達國家的廉租房，發(fā)展中國家多以低價賣房的形式來保障低收入者需求，也就是我們所熟悉的經濟適用房。

　　在巴西，巴西政府2009年推出了“我的家園，我的生活”全國住房計劃，目標是在未來3年里投資340億雷亞爾，為中低收入家庭建設100萬套保障性住房。

　　為落實這項計劃，聯(lián)邦政府將投資200億雷亞爾，為中低收入家庭購買保障性住房提供住房補貼或是住房信貸補貼。地方政府負責對申請保障性住房的家庭進行登記和管理的工作，并免費提供建房用地，與建筑商簽署承建保障性住房的合同等。巴西政府根據申請者的收入情況，提供不同的優(yōu)惠措施，幫助低收入者買房。

　　不同于巴西由國家主力推動經濟適用房建設，埃及政府則更多提倡私營資本融入社會的理念。埃及政府出臺了一個名叫“青年公寓”的計劃。“青年公寓”的資金50%由企業(yè)家捐助，另50%由私人發(fā)展商投資，租售價格基本上也是象征性的，以收回成本為原則。埃及前前后后建了數(shù)十萬套“青年公寓”，一定程度上緩解了居民住房緊張狀況。根據計劃，2009至2010年，埃及擬建成大約20萬套面向低收入者的住房，鼓勵房產商大力開發(fā)低價房，并對他們提供免稅等政策支持。

　　針對大城市住房資源緊缺的情況，埃及政府還在開羅的周圍建造衛(wèi)星城，目的是稀釋開羅高度密集的人口，解決百姓的住房困難，開發(fā)開羅的周邊地區(qū)等。為此，政府還配套了相應的優(yōu)惠措施，如對公司企業(yè)，規(guī)定凡是在衛(wèi)星城落戶的企業(yè)，10年內免繳海關稅和企業(yè)所得稅；對個人，則收取比開羅低大約1/4的房價。衛(wèi)星城空氣新鮮，環(huán)境優(yōu)美，一般分為工業(yè)、住宅和娛樂三個功能區(qū)域，設計上很合理。如今，這些城市已成為大開羅的一個特色景觀。

　　同樣堅持為低收入人群提供經適房的國家還有俄羅斯和南非等國。俄羅斯憲法規(guī)定，每一位俄羅斯公民都有權獲得至少12平方米的住房。然而，莫斯科市政府每年只能提供100多套免費的經濟適用房給無房的低收入市民，其住戶只需承擔維修費和物業(yè)費就可以將這套房子轉為個人財產。

　　北京大學-林肯土地研究院的滿燕云教授認為，發(fā)展中國家，比如巴西、俄羅斯和中國近幾年的住房自有化率相對較低，隨著經濟的發(fā)展，一直處在起飛上升階段，住房的價值也隨之上升，因而，就給普通人提供的住房保障而言，開發(fā)經濟適用房對賣方與買方都是好事。因而，開發(fā)經濟適用房的比例要高于廉租房。

　　保障房問題也不少

　　保障房建設的目的是緩解低收入民眾的住房需求，但是其中滋生出來的諸多問題也不容忽視。在發(fā)展中國家，保障房雖然價格低廉，但常常出現(xiàn)供不應求的局面，難以讓所有的申請者都能得償所愿。即便申請到房子，得到優(yōu)惠的貸款條件，他們也依然備感吃力。

　　舉例來說，埃及每年新建住宅保持在30萬套左右，投資保持在每年近100億埃鎊(1美元約合5.4埃鎊)。可以說，政府對民居建設是頗下了一番工夫。由于開羅的失業(yè)率較高，低收入的居民占多數(shù)，消費和購房能力較差，因此政府通過低息貸款的方式資助家庭購置住房，即每年提供6.5億埃鎊，年息5%，購房者每戶可向政府申請不超過1.5萬埃鎊的低息貸款，40年內償還。可是由于開羅的房價逐年節(jié)節(jié)攀升，1.5 萬埃鎊僅能買到約四五平方米，對買房者無異于杯水車薪。

　　按照規(guī)定，埃及政府允許購房者向銀行申請商業(yè)貸款，以彌補政府低息貸款以外的不足部分。但實際情況是，銀行的商業(yè)貸款利息過高，將不少人拒之門外，同時，由于法律禁止銀行在借貸人無法還清貸款的情況下沒收住房，即禁止銀行進行房產抵押貸款，這樣，銀行對欲購房者提供貸款的積極性就不高。加之，一些借貸者要么一貧如洗，缺乏償還能力，要么信譽不佳，想方設法拖延償還時間，所以各家銀行都有苦難言，紛紛抬高貸款的“門檻”，出臺了一系列苛刻而繁瑣的手續(xù)，以“扎緊錢袋”，保護自身利益不受損失。

　　相比之下，廉租房的申請者雖然沒有難貸款的麻煩，但是他們也同樣面臨申請難的困擾。在埃及，想住廉租房的人要排隊，住上廉租房的人即便收入超標也遲遲不肯搬走。一些個體經營者甚至鉆政策的空子，故意做低自己的收入情況，以騙取廉租房居住。由此出現(xiàn)了“廉租房”的停車場里面經常停著高級轎車，偶爾還能看見養(yǎng)著高級寵物的人出出進進。

　　除上述問題外，保障房在一些國家還引發(fā)了不少社會問題。在法國，正是2005年巴黎郊區(qū)發(fā)生的騷亂引起了法國社會對廉租房政策的廣泛討論。一些右翼人士認為該措施造成了眾多擁有移民背景的低收入人群密集居住在一個區(qū)域，削弱了他們與法國主流社會接觸機會；同時，該區(qū)域周邊原居民由于不適應街區(qū)環(huán)境和文化的變化而紛紛搬走，使所在街區(qū)教育、消費等配套設施質量普遍下降，最終陷入類似于貧民窟的狀態(tài)，從而引發(fā)失業(yè)率增加、青少年輟學、團伙犯罪等各種威脅社會安全和穩(wěn)定的因素。而左派人士則反駁，廉租房集中在某些區(qū)域的原因正是許多右派執(zhí)政的城市寧愿交罰款也不肯建設規(guī)定比例的廉租房。此外，廉租房也常常出現(xiàn)在黨派非法資金來源等政治丑聞中。

　　滿燕云認為，在中國，政府應當同時大力推進廉租房和經濟適用房的建設。當前，中國大城市中數(shù)量巨大的流動性強的打工人口無處居住，他們應當居住在廉租房內。劉志勤也表示，政府應同時加大廉租房和經適房建設，因為廉租房滿足的是短期過渡需求，而經適房是滿足低收入者的長期需要。政府需要在政策上予以更多的傾斜和明確化。