此前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果今年樓市回暖純屬剛性需求使然，那么在出現(xiàn)“金三銀四”后，成交應(yīng)會(huì)有所萎縮，尤其是在部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)高價(jià)格的情況下。然而4、5月的樓市卻出乎意料的一步步穩(wěn)定回升，“暖”勢(shì)不改。究其原因，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　　需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然生變

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化�！白宰≠�(gòu)房者的剛性需求已經(jīng)釋放了幾個(gè)月，為什么成交仍有支撐力、房?jī)r(jià)仍在上行？需求結(jié)構(gòu)的變化顯然是一個(gè)推手，如4月以來(lái)，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀，此類產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的�！庇惺袌�(chǎng)分析師指出。

　　記者了解到，在住宅市場(chǎng)，除了改善型置業(yè)者，投資型客戶的身影已開(kāi)始閃現(xiàn)。如在3月的中低檔房源熱銷后，4月以來(lái)上海的中高檔樓盤也迎來(lái)成交高峰�！盀槭裁�4月后很貴的項(xiàng)目也賣得動(dòng)？因?yàn)橛胁簧儋I家?guī)в型顿Y目的。”世邦魏理仕住宅事業(yè)部高級(jí)董事陳煒坦言。如其代理的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，近兩月賣出約百套，其中約兩成為臺(tái)灣人；又如其代理的新天地旁的一個(gè)均價(jià)高達(dá)每平方米8萬(wàn)元的高端公寓項(xiàng)目，有溫州客先訂購(gòu)了2套小戶型，且當(dāng)?shù)弥�該批房源僅3套小戶型后，便把最后一套也“吃進(jìn)”了。

　　“但需要指出的是，此類購(gòu)房者我已經(jīng)把他們看作上海人了，因?yàn)樗麄冊(cè)谏虾Ｒ呀?jīng)生活了多年，也買過(guò)房，很了解上海樓市，現(xiàn)在純外籍或外地人士跟風(fēng)炒房的很少。”陳煒介紹，“而從他們的投資動(dòng)因上看，保值是第一位的，主要是擔(dān)心通貨膨脹，而優(yōu)質(zhì)地段的高檔房源最為抗跌，外加股市回升，不少人賺到一筆后還是選擇套現(xiàn)，然后投入價(jià)格波動(dòng)平緩的樓市。同時(shí)，他們也普遍判斷今年下半年的樓市情況肯定優(yōu)于去年下半年，所以有一定的投資信心�！�

　　陳煒還指出，樓市有一個(gè)傳導(dǎo)性，去年四季度樓市迎來(lái)利好后，上海樓市的反應(yīng)是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價(jià)格仍起到關(guān)鍵作用�！坝腥酥豢吹角捌趧傂孕枨箨P(guān)注的普通住宅價(jià)格降了，由此帶來(lái)成交回暖，隨后有些開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)采取漲價(jià)措施，而后面入市的屬于追漲。其實(shí)不然，高檔住宅的價(jià)格其實(shí)也降了，只是降價(jià)動(dòng)作比普通住宅慢一拍，且降后的價(jià)格在普通消費(fèi)者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場(chǎng)的投資者還是在降價(jià)的基礎(chǔ)上被吸引進(jìn)來(lái)的，如單價(jià)8萬(wàn)的那個(gè)項(xiàng)目是從10萬(wàn)的均價(jià)降下來(lái)的，很快帶動(dòng)了4、5月十多套的成交�！�

　　再如非住宅市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月全國(guó)商品房銷售面積17625萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；其中，商品住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積均同比增長(zhǎng)，唯獨(dú)辦公樓銷售面積同比下降10.5%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，前幾年持續(xù)上漲的辦公樓市場(chǎng)目前已出現(xiàn)租售量?jī)r(jià)均下滑的“拐點(diǎn)”�！吧虾＾k公樓市場(chǎng)也面臨這種境況，不過(guò)投資需求還是存在�！币晃徽�在銷售上海某甲級(jí)寫字樓的代理商坦言，“分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有IT企業(yè)買下我們一層樓，能放租就放租，租不出去暫時(shí)空著也無(wú)妨，因?yàn)槠髽I(yè)的老板只是愁賺來(lái)的錢沒(méi)有投資渠道，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動(dòng)產(chǎn)�！�

　　非理性炒房熱還未出現(xiàn)

　　總體而言，業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前樓市內(nèi)的投資需求尚未火熱到對(duì)整個(gè)樓市的健康構(gòu)成“威脅”�！皢�(wèn)及一些業(yè)內(nèi)外朋友，既然不急著買房住，為何在經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇之際，還敢投資房產(chǎn)？一個(gè)典型答案是：擔(dān)心流動(dòng)性泛濫催生通貨膨脹，而買房能保值。各國(guó)貨幣供應(yīng)量確實(shí)正在高歌猛進(jìn)，如果很多人都這么想，樓市中的投資需求必然增多，自然也會(huì)推高房?jī)r(jià)。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭直言，“不過(guò)，由于企業(yè)和機(jī)構(gòu)一般不會(huì)輕易投資房產(chǎn)，目前樓市的階段性回暖大部分屬合理的自住需求，少量投資需求入市也基本都屬個(gè)人投資者，類似2007年樓市火爆時(shí)期企業(yè)和個(gè)人貸款炒房的非理性行為尚未出現(xiàn)。”

　　再以數(shù)據(jù)為例，央行上�？偛康臄�(shù)據(jù)顯示，2008年“兩外”(外地和境外)人士住房貸款余額在上海個(gè)人房貸中占比不斷上升的情況在今年一季度同比減少14.7億元，而上海居民住房貸款余額則同比增加了34.7億元。分析師認(rèn)為，這說(shuō)明上海本地住房需求旺盛，且主要是剛性需求。

　　另外，3月以來(lái)上海二手房貸款增加額度很大，已取代了一手房的主角地位，成為拉動(dòng)房貸增長(zhǎng)的主因，同時(shí)上海中高檔二手住宅成交出現(xiàn)明顯回暖。“我們對(duì)市中心區(qū)域的門店作了調(diào)查，目前購(gòu)買中高檔物業(yè)的客戶，主要是上海本地、以小換大的改善型需求，外界猜測(cè)的投資客眼下并沒(méi)有大量出現(xiàn)的跡象�！币拙映夹攀袌�(chǎng)研究中心楊晨青表示，“當(dāng)然，前期作為推動(dòng)成交量回升主力的剛性需求在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的集中釋放后，已逐漸出現(xiàn)后繼乏力的態(tài)勢(shì)，未來(lái)如果要推動(dòng)樓市繼續(xù)上攻，需要激活改善型需求，但改善型需求又通常并不具備剛性需求的那種購(gòu)房緊迫性，這就會(huì)使成交周期有所拉長(zhǎng)，未來(lái)成交量的增長(zhǎng)幅度恐怕不會(huì)像前期那樣巨大。”

　　不過(guò)，出于對(duì)樓市可能再度出現(xiàn)非理性走勢(shì)的顧慮，對(duì)于投資性需求，業(yè)內(nèi)多持一種防御性的態(tài)度。如銀行方面強(qiáng)調(diào)房貸工作重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)“合理消費(fèi)”的信貸支持，將按照監(jiān)管部門的要求區(qū)別對(duì)待、謹(jǐn)慎放貸。(記者 李和裕)