今年以來，市場成交非�；鸨�，僅從四月份的數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)城市成交量繼續(xù)保持高位。華東地區(qū)全面上漲，上海達(dá)到了07年的平均水平180萬平方米，而杭州、南京環(huán)比相應(yīng)增長54%和41%。華南的廣州上漲了54%。中西部仍然保持強(qiáng)勢上揚(yáng)態(tài)勢，尤其是重慶環(huán)比增長31%。對于目前房地產(chǎn)市場的快速回暖，在感到欣慰的同時，應(yīng)該看到目前全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的三大隱憂。

　　價(jià)格的反彈過猛

　　首先就是價(jià)格的反彈過猛。在上海、深圳這個現(xiàn)象比較明顯，部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了2007年的高位。比如：上海的萬科新里程從去年的均價(jià)15000元/平方米，漲到18000元/平方米；中遠(yuǎn)兩灣城從16000元/平方米，漲到20000元/平方米；金地灣流域從15000元/平方米漲到17000元/平方米。高端樓盤也同樣有這樣的迅猛漲勢，慧芝湖均價(jià)較08年均價(jià)上漲了8.8%，達(dá)到了18500元/平方米，最高價(jià)格更高達(dá)23000元/平方米，超過了07年的最高點(diǎn)。深圳也有部分樓盤，雖然還沒有達(dá)到2007年時的水平，但是漲幅也非常明顯，如：城市山林，從16000元/平方米漲到22000元/平方米；熙隆灣花園從15000元/平方米漲到20000元/平方米。近期不少樓盤開盤銷售90%已經(jīng)不稀奇了。

　　有效供應(yīng)跟不上

　　其次是目前的供求明顯失衡，供應(yīng)尤其是有效供應(yīng)跟不上。像很多人經(jīng)常說的美國經(jīng)濟(jì)衰退、全球金融風(fēng)暴、信用卡危機(jī)、中國經(jīng)濟(jì)見底等等統(tǒng)統(tǒng)屬于外因，而市場自身的供求關(guān)系才是內(nèi)因，當(dāng)外部環(huán)境沒太大變化的情況下，內(nèi)因即市場的供求關(guān)系將會主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展格局。從最近的存量數(shù)據(jù)來看，隨著成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量，從而使得存量快速消化，上海5月的存量僅630多萬平方米，按照目前每月180萬平方米的消化速度，三個多月就將全部去化完畢。

　　目前的供應(yīng)瓶頸主要是由于2007年四季度起全國房地產(chǎn)業(yè)下行，開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏而造成的。當(dāng)時開發(fā)商不僅放慢了拿地節(jié)奏，而且手上有地的采取暫緩施工，完工的則延遲拿預(yù)售證，從而導(dǎo)致了2009年2季度出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的供求缺口。目前供求缺口何時能補(bǔ)上還有待觀望。但至少供求關(guān)系的失衡已經(jīng)很明顯地影響到了行情的發(fā)展趨勢。

　　通脹預(yù)期造成壓力

　　再次就是通脹預(yù)期。盡管諾貝爾獎獲得者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼那哥們認(rèn)為中國不會發(fā)生大型通脹，對于通脹的擔(dān)憂都是沒有必要的，但是一方面從日前公布的很多數(shù)據(jù)和指標(biāo)顯示，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的可能性變得撲朔迷離。另一方面，對于資本來說，運(yùn)作過程中，除了逐利之外，安全性也是重要的一個環(huán)節(jié)，至少從筆者近期所接觸的各方面的資金來看，通脹預(yù)期所造成的壓力，已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個人投資者都紛紛在關(guān)注物業(yè)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們都知道，房地產(chǎn)物業(yè)是抗通脹最佳選擇。不排除會出現(xiàn)資金方會大量購買物業(yè)來規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的可能性，而這樣一來的話，直接受影響的將會是高端及中高端物業(yè)，尤其是專門做中高端物業(yè)的品牌性企業(yè)將會從中受益，如綠城、星河灣、仁恒。所以前期綠城堅(jiān)持不降價(jià)還是有道理的，因?yàn)槟闶歉叨寺�，總價(jià)高，降幅小了沒反應(yīng)，降幅大了你的前期業(yè)主就不樂意了，而且品牌也會受影響的�；�于通脹預(yù)期短期將會造成中高及高端物業(yè)被重新估值，引發(fā)價(jià)格上調(diào)。

　　下一波市場到底何去何從，除了我們要進(jìn)一步積極關(guān)注政府的主導(dǎo)基調(diào)之外，這三大因素變化取向則是重中之重。盡管說，我們希望價(jià)格能夠回歸理性、供求能夠漸趨平衡、通脹能夠有效規(guī)避，但這畢竟是一廂情愿，理性的分析和有效的判斷才是根本。(陳嘯天)