近期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列顯著變化，從量價齊跌到量價回升，從土地流拍到“地王”頻出，回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。根據(jù)7月10日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月份房價同比首次止跌回升，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。這是從今年1月份以來房價第一次實現(xiàn)同比的正增長。

　　房價同比出現(xiàn)上漲，環(huán)比呈上漲態(tài)勢的城市數(shù)量也在增多。1月份僅有10個城市房價環(huán)比上漲，而在6月份，已經(jīng)有63個城市房價實現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　“房價在今年二季度出現(xiàn)明顯變化，北京二季度二手房價格就比一季度上漲15%，全國幾乎各大城市的一手房、二手房價格都在上漲，有些甚至已經(jīng)達到了2007年的房價最高點�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉說。

　　與國內(nèi)其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)輕松地擺脫了金融危機的影響，迅速地從半年前的哭窮進入到資金充裕的階段。究竟是什么因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的變化？目前的變現(xiàn)究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，還是泡沫重現(xiàn)？

　　開發(fā)商突然變得闊綽

　　在胡景暉看來，這樣迅速的價格回漲并不合乎常理，從2007年底國家收緊信貸閘門后，幾乎所有開發(fā)商的資金鏈都受到了巨大影響，整個2008年的房地產(chǎn)市場都是在冷清、緊張的氣氛中度過。在國家整體經(jīng)濟形勢還沒有明顯改觀的前提下，房價的突然回漲難以理解。

　　房價不僅出現(xiàn)回漲，回漲幅度也高得驚人。

　　根據(jù)焦點房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)字地產(chǎn)頻道的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在北京市場，今年上半年漲幅排名前20的樓盤，其漲幅都超過了100%，其中，漲幅排名首位的西釣魚臺嘉園，價格從1月份均價每平方米15297元漲到現(xiàn)在的26213元,半年價格漲幅達到171%。

　　“今年上半年房價的上漲有需求釋放的原因，也有很多人為的原因。”胡景暉說。

　　由于今年年初房價普遍打折以及首次貸款利率7折等國家鼓勵購房政策的出臺，刺激了一些觀望者出手購房，釋放了一部分購房需求。

　　“在這些購房需求中，有相當一部分是屬于被迫性消費。”胡景暉說，在北京，今年一些老城區(qū)開始大規(guī)模拆遷，因為拆遷而加入購房大軍的就占到了購房者的30%以上，此外還有因子女上學(xué)、大型企業(yè)遷址等原因被迫購房的消費者，這部分人群對價格敏感度不高，屬于即使價格高也不得不買的情況。

　　但在胡景暉看來，這種被迫性購房并不是推高房價的最主要原因，開發(fā)商和小業(yè)主“唱戲”才是房價推高的直接原因。現(xiàn)在一手房開盤都會參照周邊二手房的價格，而二手房的業(yè)主也非常關(guān)注房地產(chǎn)市場政策變動、所在區(qū)域環(huán)境變化以及周邊新增樓盤情況，根據(jù)這些信息對自己的房子進行估值，盡管開發(fā)商和小業(yè)主并沒有形成聯(lián)盟，但二者卻在價格問題上互相影響，甚至已經(jīng)很默契。

　　“從資金來源上看，今年一季度的商品房交易放量讓開發(fā)商資金回籠很快。”胡景暉說。

　　從我愛我家最近的業(yè)務(wù)情況來看，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)消費者出現(xiàn)了意見分歧。

　　有一部分消費者屬于追漲殺跌的群體，看到房價上漲就選擇加入購房隊伍，以免越往后價格越高，但也有一些消費者認為，既然2008年房價能夠下跌，今后一兩年房價也一定能夠出現(xiàn)下跌的局面。

　　與2008年頻繁流拍的土地市場相比，今年2季度也出現(xiàn)變化。

　　統(tǒng)計顯示，今年4月份，全國土地市場住宅用地成交量首超去年同期水平，近1／3住宅用地溢價成交。到了5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增加73%。廣州、北京、上海、重慶、深圳等大城市不斷出現(xiàn)新的地王。

　　在北京，一季度還哭窮的開發(fā)商突然之間就變的出手闊綽，一周之內(nèi)連續(xù)誕生了兩個地王。

　　經(jīng)歷了廣渠路地王誕生過程的潘石屹對地價的上漲并沒有樂觀的態(tài)度。用他的話講，北京土地市場的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在，市場上的確錢很多，很難流入到實體經(jīng)濟中去，就都集中在土地和股票市場上來了�！迸耸�屹說。

　　從廣渠路15號地的拍賣過程看，參與的11家公司都是中國公司，沒有一家境外公司參加。潘石屹認為，這個現(xiàn)象多少均折射出全球資金對中國、對北京房地產(chǎn)市場的一些看法，說明他們對這種拿地的舉動并不看好。

　　誰是房價上漲背后的推手

　　“今年上半年的房價回漲是非理性的，可能會導(dǎo)致今后兩年樓市出現(xiàn)暴漲的風(fēng)險。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒在接受中國青年報記者采訪時說。

　　在楊少鋒看來，今年上半年之所以會出現(xiàn)房價上漲的局面，最根本的原因還在于信貸資金的流向。

　　楊少鋒提供的數(shù)據(jù)顯示，僅今年一季度人民幣信貸資金新增4.6萬億，而2008年全年才4.9萬億，這么大的信貸資金增長有可能流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　楊少鋒說，這就直接導(dǎo)致原本缺錢的開發(fā)商很快就不再有資金壓力，而沒有了資金壓力的開發(fā)商自然沒有降價銷售的動力。現(xiàn)在很多樓盤已經(jīng)開始捂盤惜售。

　　與此同時，上市的開發(fā)商也在從股市上加速融資，根據(jù)統(tǒng)計，目前10余家上市房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從股市融資超過300億元。

　　那么，為什么這些原本不應(yīng)該進入房地產(chǎn)的信貸資金都流入了這個行業(yè)？

　　楊少鋒說，這些新增信貸資金并非直接進入房地產(chǎn)行業(yè)，而是通過數(shù)個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)進了這個行業(yè)。盡管銀行對信貸資金流向都有一定的監(jiān)控，但實際上并不能完全跟蹤到流向。

　　除了資金流向，國家政策似乎也在幫著開發(fā)商緩解資金壓力。

　　今年5月27日，國務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是開發(fā)商自由資金比例13年來的首次下調(diào)。

　　此外，地方政府明里暗里的“幫扶”開發(fā)商的政策措施頻繁出臺，客觀上都在緩解著開發(fā)商的資金壓力。

　　“為什么在房價依然高位的時候會降低開發(fā)商自由資金比例？”楊少鋒說，這說明政府目前最大的壓力在于就業(yè)壓力，而不是百姓購房壓力。

　　開發(fā)商有了資金支持，就可以放手去買地、建房，一旦一個樓盤開始建造運轉(zhuǎn)，水泥、鋼筋、裝修等房地產(chǎn)上下游行業(yè)就能夠被帶動，大量的就業(yè)機會也就被創(chuàng)造出來。房地產(chǎn)行業(yè)的這種聯(lián)動效應(yīng)正是緩解當前就業(yè)壓力的好方式。

　　但是，以這種方式推動房地產(chǎn)市場一枝獨秀也是眾多業(yè)內(nèi)人士的擔心之處。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果任由房價這樣上漲，很快房地產(chǎn)市場的真實需求就會被擠出，投機需求將占據(jù)房地產(chǎn)市場。

　　“今年二季度房地產(chǎn)市場的上漲需要引起各方面關(guān)注，但還不能說目前整個市場就出現(xiàn)了泡沫�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)市場研究所所長陳國強說。

　　陳國強告訴記者，今年上半年房地產(chǎn)市場的主要特點是交易量的恢復(fù)，有些城市上半年的交易量相當于2008年全年。消費者的信心在增強，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資也在增長，但整體投資水平依然偏低，差不多是近10年的最低的水平，說明多數(shù)開發(fā)商對市場依然比較審慎。

　　在陳國強看來，今年一季度是剛性需求在支撐市場，二季度則是改善性需求、投資性需求進場，帶動了價格的上漲。住宅市場回暖比較明顯，但商業(yè)地產(chǎn)依然低迷。

　　“政府也在關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，相關(guān)政策也會根據(jù)實際情況進行調(diào)整。”陳國強說，目前看來，個別城市、少數(shù)樓盤可能有出現(xiàn)泡沫的跡象，但大多數(shù)城市還沒有這樣的問題，需要各方面繼續(xù)關(guān)注整體市場情況。也有不少專家認為，面對樓市出現(xiàn)的若干變化，需要政府掌握平衡，未來相關(guān)政策既要能激發(fā)市場活力，又要防止出現(xiàn)泡沫。

　　本報北京7月12日電