平均回報率約6% 而京滬超甲級寫字樓回報率達10%~12%

　　日前，廣東發(fā)展銀行股份有限公司廣州分行正式購置珠江新城超寫字樓中和廣場五層物業(yè)，面積達11941平方米，成近4周廣州市場上頻頻出現(xiàn)的內(nèi)資金融機構(gòu)收購案之一。近期，全國寫字樓收購市場出現(xiàn)高潮，其中中信證券更是繼出資不超14億元在北京購買辦公大樓后，傳出斥資35.75億元購買深圳寫字樓的消息，成為全國最大的物業(yè)收購案。

　　內(nèi)資金融機構(gòu)進軍商業(yè)地產(chǎn)聲勢趨大，未來趨勢將更為明顯。不過，北京、上海市場成為大宗投資的對象，而廣州寫字樓市場因為租金回報率未達投資者意愿而成為自用市場，但有專家分析，廣州寫字樓價格仍處洼地，中長期看有較大上升空間。

　　原因：金融機構(gòu)盈利能力大幅提高

　　中原地產(chǎn)研究中心季峰分析，上半年金融市場活躍，令金融機構(gòu)的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴展需要，不少機構(gòu)計劃擴大辦公場地；加上市場預(yù)期下半年金融市場表現(xiàn)將略遜于上半年，因此這些機構(gòu)開始考慮投入到房地產(chǎn)市場。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認為，目前廣州珠江新城環(huán)境逐漸成熟，投入時間點非常適合，因此出現(xiàn)大量購置自用行為，預(yù)計未來將有更多的寫字樓成交案出現(xiàn)。

　　據(jù)了解，近期北京、上海成交的多宗交易中，買方多計劃將物業(yè)的一半用于自用，另一半用于出租；而廣州市場略有不同，買家均表示將自用辦公，暫無出租考慮。北京、上海寫字樓市場成為投資者青睞的對象，而投資者多將廣州作為自用市場。

　　內(nèi)資金融機構(gòu)跟風(fēng)入市，外資機構(gòu)卻按兵不動。季峰透露，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，外資在今年未有收購行為，反倒出現(xiàn)拋售，主要原因是金融機構(gòu)購買力下降。

　　現(xiàn)狀：廣州寫字樓租金回報率不如京滬

　　馬煒圖透露，曾有熱錢考慮進入廣州寫字樓市場，結(jié)果無功而返，主要是因為廣州寫字樓的租金回報率未達預(yù)期。一般來講，外資機構(gòu)的期望回報率為8%或以上(稅后)，雖然廣州寫字樓市場平均回報率約為6%左右，但難以找到回報率在8%或以上的投資對象；北京、上海寫字樓的平均租金回報率雖然僅在5%~6%之間，但有不少超甲級寫字樓的租金回報率可達10%~12%，成為投資者熱衷的對象。

　　目前，北京、上海租金超過200元/平方米/月，而廣州相對較低，如中信租金為150元/平方米/月左右，賣價為28000元/平方米左右，稅前租金回報率也僅為6.4%，稅后即低于6%。

　　不過，廣州市場未來升值潛力令投資者注目，并成為金融機構(gòu)搶先進入廣州市場的動力。季峰認為，廣州寫字樓雖然多集中在核心地段，但部分價格甚至比附近的住宅低，在四大城市中，其均價與最高價都最低，證明其價格仍處洼地，中長期看有較大上升空間。

　　市場分析：

　　穗寫字樓租金下滑空間不大

　　從7月數(shù)據(jù)看，深圳寫字樓平均租金繼續(xù)上漲，而廣州在多月連續(xù)下跌后出現(xiàn)止跌橫行，令市場人士認為出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。季峰認為雖然廣州寫字樓市場受制于出口，但目前租金已回到2006~2007年水平，向下空間不大，因此判斷未來將保持目前的租金水平。

　　馬煒圖認為廣州寫字樓市場還有大量新貨未推出，近期租金止跌只是暫時現(xiàn)象，預(yù)計租金價格還有下跌空間。

　　不過寫字樓市場是經(jīng)濟的晴雨表，下半年走勢還取決于經(jīng)濟的表現(xiàn)。7 月份的新增信貸數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)大幅下降，加劇了市場對流動性收緊的憂慮，股票市場已經(jīng)率先做出了回應(yīng)，由于房地產(chǎn)市場的弱流動性特征，上述影響尚未在寫字樓市場上體現(xiàn)。因此，未來宏觀經(jīng)濟的走向?qū)�決定寫字樓市場能否完全走出下行周期。

   (記者林琳)