目前執(zhí)行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房貸政策，始于房價飛漲的2007年。時隔兩年，在房價再創(chuàng)新高之時，“二套房貸”收緊之風(fēng)再起。日前，銀監(jiān)會出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，重申嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　可以看出，二套房貸政策的面世仿佛樓市晴雨表。二套房貸放松之時，就意味著樓市轉(zhuǎn)冷，當(dāng)該項政策收緊時，則意味著樓市虛火正在推高。近幾個月，隨著全社會貨幣信貸的快速增長以及通脹預(yù)期的不斷強(qiáng)化，全國主要城市房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)走高，房價亦呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，部分城市房價的快速上漲甚至引發(fā)以炒房為目的的投機(jī)資金進(jìn)入，促使房地產(chǎn)泡沫越吹越大。在這種情況下，收緊二套房貸政策無疑是對付投機(jī)性購房者“利器”�！�

　　但是，“老生常談”的二套房緊縮政策能否從本質(zhì)上擠掉房地產(chǎn)市場泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展還有待商榷。因?yàn)�，貨幣政策微調(diào)短期不會發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，在適度寬松貨幣政策的導(dǎo)向下，資產(chǎn)泡沫被進(jìn)一步推高的可能性仍然存在。無論是銀行的“回歸政策”，抑或監(jiān)管部門的“切實(shí)防范”，只能造成房價和成交量的大幅劇烈波動，并使中國的樓市陷于“瘋漲瘋跌”的惡性循環(huán)，可謂“治標(biāo)不治本”。因此，要在房地產(chǎn)市場熾熱之時既有效抑制過度投資，又保障合理的購房貸款需求，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引擎作用，僅依賴于一時的政策突變遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而應(yīng)致力于在合理釋放自住性需求的基礎(chǔ)上，挖掘改善性需求和引導(dǎo)投資性需求，找尋樓市穩(wěn)健發(fā)展與房價調(diào)整的契合點(diǎn)。

　　首先，要遏制房地產(chǎn)泡沫，還需從根本上解決市場供需矛盾，注重政策體系與市場調(diào)節(jié)的“組合調(diào)控”。政府要做的，是逐步建立、完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系，在加大政策性住房建設(shè)、建立住房保障體系、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控的同時，增加中低價位、中小套型住房的供應(yīng)，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象，又沒有能力進(jìn)入高端商品房市場的“夾心層”解決住房難題，多方位引導(dǎo)房價合理回歸。

　　其次，調(diào)控房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入環(huán)節(jié)也格外重要。作為與本輪房價上漲的呼應(yīng)，具有國企背景的“地王”頻現(xiàn)，表現(xiàn)出少有的豪氣，這不但誤導(dǎo)市民對未來房價的預(yù)期，更使還未調(diào)整到位的中國房地產(chǎn)市場“雪上加霜”。因此，應(yīng)嚴(yán)控國家資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，國企與其房地產(chǎn)部門應(yīng)獨(dú)立運(yùn)作，避免房地產(chǎn)部門直接成為國企投資樓市的平臺，避免總部資金直接流入房地產(chǎn)部門。國企的房地產(chǎn)部門在向銀行申請貸款時，國企總部不應(yīng)為其提供擔(dān)保。只有在切斷國企與其房地產(chǎn)部門間利益鏈條的基礎(chǔ)上，國企的房地產(chǎn)部門進(jìn)入房地產(chǎn)市場才會更加有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對其他各類房地產(chǎn)商來說，也才更為公平。

　　此外，作為“治標(biāo)”之策的二套房貸政策，還應(yīng)在準(zhǔn)確定義“第二套房”的基礎(chǔ)之上加強(qiáng)對投機(jī)性購房行為的監(jiān)管。正是由于對 “第二套房”定義模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實(shí)施過程中頻頻受阻。目前政策規(guī)定，首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，購買第二套房可享受相當(dāng)首次置業(yè)的優(yōu)惠，但全國各地人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)不一，買家申請貸款時極容易變相獲取資格，導(dǎo)致二套房貸無形中全面放開。因此，監(jiān)管部門在明確標(biāo)準(zhǔn)過程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機(jī)需求，并對此設(shè)定不同利率與首付門檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級提高，并建立違規(guī)懲戒機(jī)制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機(jī)行為對房價的不當(dāng)推動。(郭田勇 喬吉那)

　　(作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心)