今年國慶長假，除了首日看京城“大閱兵”，其后到秋交會現(xiàn)場看房購房的人流量較少。從成交量看，成交金額13億多，成交面積68000多平方米；而9月的最后一周，成交金額近18億元，成交面積7萬平方米。顯然，9月份的成交主要依靠豪宅市場的旺銷拉動(dòng)；到10月份，豪宅成交量大幅減少，主要靠南山太古城、漢京山以及關(guān)外均價(jià)1萬／平方米左右的樓盤成交帶動(dòng)，成交面積和金額明顯減少。

　　不管承認(rèn)與否，樓市不可能單純靠豪宅主打，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)倒掛，1.5萬元／平方米以下的新盤過少，9月、10月成交套數(shù)僅4000套／月，與前幾年的淡市相當(dāng)，“金九銀十”預(yù)期基本落空。

　　相對一手房市場，二手房市場成交呈現(xiàn)波段式上漲放量狀況。無論是“剛需”還是“改善性”置業(yè)，似乎都放棄了對新房市場的關(guān)注。的確，2007年高度投機(jī)下，新房和二手房價(jià)差也不過1.5：1，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)差拉大到了2：1，在回報(bào)率過低的情況下，投機(jī)客已經(jīng)不再關(guān)注深圳樓市，而將注意力轉(zhuǎn)到了股票和黃金等投資市場。

　　今日樓市之冷，是對前幾個(gè)月放量和漲價(jià)過度的正常反應(yīng)。由于供應(yīng)萎縮加上開發(fā)商資金面寬松，樓市風(fēng)險(xiǎn)在于定價(jià)上提前透支區(qū)域和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好，抑制了購買力的釋放。建議消費(fèi)者在可選擇余地很窄的格局下，與其超越自己的購買力去負(fù)債，還不如把錢花在其它地方，如買車購物，閑錢炒股等，靜待樓市降溫。

　　觀望理由一：銀行不是慈善家。由于資本金的限制，許多商業(yè)銀行年度放貸目標(biāo)已經(jīng)超額完成，加上房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到了歷史新高，銀行繼續(xù)擴(kuò)大信貸規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)程度，市場資金面正從過度寬松到適度寬松，再到正常，直至收緊，觀察明年初的新增貸款幅度即可看出端倪。

　　觀望理由二：國家不會反復(fù)拯救一個(gè)泡沫重重的市場。由于房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)暖，各地“地王”頻出，開工率也明顯回升。因此政策有望恢復(fù)常態(tài)，對房地產(chǎn)投資采取既不打壓也不鼓勵(lì)的態(tài)度。如去年底開始執(zhí)行的購房優(yōu)惠政策，明年不再續(xù)延的概率很大。

　　觀望理由三：房價(jià)的調(diào)整是有條件的，那就是成交量的持續(xù)低迷。如果市場回歸理性，開發(fā)商就不可能坐地起價(jià)，盲目透支未來。深圳新房供應(yīng)量的第二個(gè)高峰期將在今年第四季度到來，屆時(shí)，新房可選擇空間將更大。

　　當(dāng)然，不排除“高房價(jià)”在深圳的確會存在相當(dāng)長一段時(shí)間的可能，它存在的前提是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡，以及經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)體系的缺位。但除非深圳的購買力很快達(dá)到或接近香港的水平，目前的高房價(jià)現(xiàn)象只能給市場帶來新一輪成交萎縮。

　　歸根到底，有關(guān)部門應(yīng)抓緊落實(shí)政策性住房體制的建立健全，這要比多拿出幾塊地以制造“地王”現(xiàn)象，對普通市民的益處更大。

   （眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理 林曉華）