“咨詢的多，出手的少，炒房客更是看不到了�！�10日，上海中原地產(chǎn)長(zhǎng)寧區(qū)一門店的負(fù)責(zé)人這樣描述開(kāi)年以來(lái)的生意。當(dāng)日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下文簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”)全文公布。

　　新一輪樓市調(diào)控正處 “進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)推出配套實(shí)施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對(duì)樓市偏好一時(shí)難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調(diào)控面臨“窗口期”，房?jī)r(jià)離“理性回歸”有多遠(yuǎn)？

　　新政初發(fā)力 樓市有變化

　　上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，元旦三天假期內(nèi)，全市一手商品住宅累計(jì)成交僅186套。中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，近日樓市“降溫”根本原因是：新一輪調(diào)控政策逐漸“發(fā)力”。去年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)出臺(tái)具體措施。日前下發(fā)“國(guó)十一條”更是再度奏響調(diào)控強(qiáng)音。

　　——嚴(yán)管“地根”。2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部等5部委要求“開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”。

　　——抑制投機(jī)性購(gòu)房 “動(dòng)真格”�！皣�(guó)十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%。此前，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局明確“自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，將全額征收營(yíng)業(yè)稅”。

　　——對(duì)自住型及改善型住房繼續(xù)鼓勵(lì)。相關(guān)信息顯示，今年實(shí)際供應(yīng)量和開(kāi)工量均有望明顯增加，供求緊張局面將得到一定程度的緩解。上海提出，2010年保證至少開(kāi)工2000萬(wàn)平方米的住宅。

　　——保障性住房建設(shè)“加鞭”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示今年將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開(kāi)工建設(shè)的套(戶)數(shù)比2009年增加三分之一。

　　此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和不少地方政府還強(qiáng)調(diào)切實(shí)加大對(duì)違法違規(guī)、圈地不建、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的查處力度。

　　量降價(jià)不跌 調(diào)控壓力大

　　“成交量下來(lái)，但價(jià)格并沒(méi)有下跌�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)一家門店的負(fù)責(zé)人說(shuō)。至2009年11月，國(guó)內(nèi)70個(gè)城市房?jī)r(jià)連漲9個(gè)月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價(jià)甚至比一季度高出一倍。從近期幾個(gè)一線城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)依然居于高位。

　　上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，既要鼓勵(lì)居民合理購(gòu)房需求，又要遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，“本輪調(diào)控所承受的壓力估計(jì)超過(guò)以前”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月，當(dāng)年保障性住房的投資僅完成23.6%。此外，普通商品房開(kāi)工量雖有所增加，但其“存量”難以迅速擴(kuò)容。多位業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)短期內(nèi)仍將是買方市場(chǎng)，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，從而抬高房?jī)r(jià)。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價(jià)、單價(jià)“地王”。上海拍出的地塊樓板價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元／平方米，被具有央企背景的地產(chǎn)大鱷摘下。

　　一知名港資房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，經(jīng)過(guò)2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實(shí)力已“深不可測(cè)”；提高土地出讓首付款，可能會(huì)對(duì)中小型房企搶地有所抑制，但對(duì)那些地產(chǎn)“大鱷”的約束力有限�！般y根”方面，不少業(yè)內(nèi)人士指出，在保持貨幣政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，地方政府和銀行很難對(duì)房地產(chǎn)貸款踩“急剎車”。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)、地方政府對(duì)房地產(chǎn)的倚重短期內(nèi)難以擺脫。據(jù)了解，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入占據(jù)了許多省市2009年新增財(cái)政收入的半壁江山。

　　地產(chǎn)要減壓 民生要加碼

　　針對(duì)去年以來(lái)新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整。有的地方領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，必須研究制度性舉措，克服對(duì)土地收入的偏好。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，房地產(chǎn)需要打破多重 “藩籬”：要“調(diào)理市場(chǎng)”，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產(chǎn)登記體系；健全住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)制度，加大對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、住宅供求和價(jià)格變化、投資投機(jī)行為的監(jiān)測(cè)力度，完善土地供應(yīng)機(jī)制。

　　專家還建議，應(yīng)把為房地產(chǎn)“減壓”和為民生“加碼”結(jié)合，提高房地產(chǎn)稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增財(cái)力的78%和市縣上繳土地出讓金的85.5%投向民生。

　　此外，還應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)和監(jiān)督，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，落實(shí)有保有控的信貸政策。（記者葉鋒）