5月份，受房地產新政的影響，全國主要城市商品住宅成交量全線下跌，總跌幅約44%。其中，蘇州環(huán)比跌幅最大，達77.75%；上海商品住宅成交量更是跌至5年來的最低水平。

　　雖然目前一些地方的房價仍舊“堅挺”，但筆者認為，在成交量全面下跌后，如果調控政策不變，即使不加息，全國住宅價格也將迎來全面的下跌，理由有四：

　　一是房價泡沫較大，樓市主要依靠投資需求。假設三成首付，以5%的利率貸款20年，利息就相當于房屋總價的0.7倍。根據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，2008年城鎮(zhèn)居民人均消費支出11242元，人均可支配收入15781元，只有28.76%的收入可用于買房。以此計算，10倍的房價收入比便相當于59年的家庭剩余收入(10×1.7÷0.2876)。但人一生的工作時間不過30年左右，而目前多數(shù)城市的房價收入比已遠超10倍。富人的投資需求才是樓市銷量增長的主要推動力，所謂的剛性需求根本就是偽命題。

　　二是信貸政策約束了投資需求的釋放。目前對二套房的首付要求五成，利率提至基準利率的1.1倍，部分城市停止第三套房貸，部分城市對無一年以上社保和個人所得稅記錄的人限發(fā)房貸，二套房的計算以家庭為單位。這些都極大地抑制了投資需求的釋放，是樓市銷量大跌的主要原因。回顧以往幾年，2008年是樓市銷量唯一下跌的一年，根本原因就在于2007年9月末開始執(zhí)行的“二套房貸首付至少四成，利率為基準利率1.1倍”。而2009年，銀行放松了對二套房的信貸限制，成為房價持續(xù)上漲的重要原因。

　　三是中國經濟調整結構的壓力比較大，高房價是調整結構的重要對象。以往中國依靠投資與出口拉動經濟的發(fā)展模式已難以為繼，城市化與內需是未來拉動中國經濟的新增長點。在目前的高房價下，城市戶籍的居民都無力買房，月薪僅一兩千元的農民工要買房根本就是天方夜譚。在高房價的現(xiàn)實下，城鎮(zhèn)居民也被迫壓縮消費支出以儲備買房款。因此高房價實際上已是中國推進城市化與促進內需的障礙，必然在調整經濟結構中成為被調整的對象。

　　四是房企資金鏈已吃緊。一方面，銀行目前已收緊了房企特別是有囤地、捂盤嫌疑房企的貸款，A股市場房企的融資也已基本停止，而房企海外融資成本又較高，恒大、佳兆業(yè)、花樣年在4月發(fā)行的美元票據利率分別達到13%、13.5%和14%。另一方面，樓市銷量下滑后，銷售款的回流速度明顯減緩。因此，降價售房是房企緩解資金壓力的唯一途徑。 □李冰