國土資源部日前公布了對全國620個地產(chǎn)項目土地成本的調(diào)查結(jié)果，得出“中國地價占房價平均為23.2%”的結(jié)論，隨即在業(yè)內(nèi)掀起了軒然大波。昨日，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在接受新浪網(wǎng)訪談時表示，官方公布地價成本是好事，但有兩個關(guān)鍵問題需要計算在內(nèi)，否則國土部的結(jié)論經(jīng)不起考驗。

　　問題一：地價與房價時間差

　　“一個方面是國土部公布的地價是按項目當(dāng)時拿地的價格，這與后來房地產(chǎn)銷售時的價格不是一個時間點(diǎn)，這就有了時間差的問題�！敝熘幸槐硎�。

　　朱中一的觀點(diǎn)也得到了業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。“地價和房價時間差的問題是國土部此次計算土地成本不準(zhǔn)確最為主要的原因。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，國土資源部用以前拿地的地價，來比較現(xiàn)在房屋銷售的價格，這肯定是把土地占房價的比重算低了。

　　我國土地的稀缺性，決定了土地的升值價值。除了2008年有略微的下降外，中國的土地價格一直都是上漲的。賈玉鵬認(rèn)為，從拿地到銷售，需要1年左右的時間，而1年后的土地已經(jīng)大幅升值，房價也會大幅增值。所以算地價占房價比肯定是需要拿現(xiàn)在土地的價格與現(xiàn)在的銷售房價，或者拿當(dāng)時拿地的價格，除以當(dāng)時同區(qū)域樓盤銷售的價格，這樣的比較才會有意義。

　　賈玉鵬還表示，在土地開發(fā)的過程中，還需要耗費(fèi)許多投資成本，并不僅僅是計算土地出讓金。

　　不過，也有專家認(rèn)為國土部的統(tǒng)計是沒有問題的。中國指數(shù)研究院副院長黃瑜表示，從拿地到開盤大概的周期是在8-10個月左右，任何項目從拿地到銷售是有一個過程，而我們?nèi)ビ嬎愕貎r占房價的比率只能是一個標(biāo)的物，而不是兩個標(biāo)的物做對比。

　　“如果按照現(xiàn)在的地價和現(xiàn)在的銷售房價相比，就會出現(xiàn)‘面粉貴于面包’的現(xiàn)象。像方興地產(chǎn)拿下的廣渠路15號地，樓面地價就是1.6萬元/平方米，而現(xiàn)在該區(qū)域有的房子就賣這個價。不是一個標(biāo)的物的比較，那就沒有意義了。”黃瑜表示。

　　問題二：土地增值稅的計算

　　另外一個關(guān)鍵問題，是土地增值稅的計算。朱中一表示：“土地增值稅也很重要，它肯定是跟地價密切相關(guān)的，所占比重較大。我感覺在國土部公布的地價中，土地增值稅這塊是缺少的�！�

　　對此，賈玉鵬認(rèn)為，土地增值稅也是土地成本構(gòu)成的重要部分，如果加入到土地成本里面，土地占房價比肯定會提高。

　　“在土地增值稅繳納的問題上，許多開發(fā)商的歸納方法是不一樣的，有的將土地增值稅這塊歸納到開發(fā)成本里面�！秉S瑜表示。

　　朱中一也拿二手房舉例說：“按說房屋折舊，價值會越來越低，但為什么二手房價格反而越來越漲？主要一個原因就是因為土地在增值�！�

　　業(yè)內(nèi)不愿具名的分析人士表示，此次國土部和開發(fā)商的爭議還是各自的立場不同，國土部此次計算的地價占房價23.2%的比例是并不全面，也比實際偏低。國土部的目的只是向外界傳達(dá)，并不是政府部門收土地出讓金高而推高了房價。而開發(fā)商顯然也不愿意被扣上暴利的帽子。

　　商報記者 潘建