隨著10月1日新《保險(xiǎn)法》正式實(shí)施，本月開始，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)正式開閘。這意味著，早已在房地產(chǎn)市場(chǎng)伏兵已久的千億保險(xiǎn)資金，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資開始從過去的“暗度陳倉(cāng)”走向“明修棧道”。

　　開閘泄洪

　　10月1日開始，保險(xiǎn)公司投資渠道被進(jìn)一步拓寬。除了銀行存款以外，新《保險(xiǎn)法》將原來限定的“買賣政府債券、金融債券”修改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券”，與此同時(shí)，還新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。

　　新增“不動(dòng)產(chǎn)”投資渠道成為新《保險(xiǎn)法》攪動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)的一大興奮點(diǎn)。

　　盡管草案并未對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)”投資比例上限作出具體規(guī)定，但保險(xiǎn)公司人士認(rèn)為，保險(xiǎn)企業(yè)或參照5%的投資比例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。根據(jù)央行報(bào)告，截至2009年6月，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元，這意味著，允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金量至少近2000億元。

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者》白皮書亦對(duì)這種觀點(diǎn)表示認(rèn)同。白皮書表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐员ｋU(xiǎn)公司為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2008年，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國(guó)家的通行慣例保守估計(jì)：即保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設(shè)其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的保險(xiǎn)公司可在國(guó)內(nèi)投資價(jià)值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。

　　暗度陳倉(cāng)

　　對(duì)于保險(xiǎn)資金可能的投資去向，保監(jiān)會(huì)主席助理兼新聞發(fā)言人袁力表示，保險(xiǎn)公司在投資不動(dòng)產(chǎn)的試點(diǎn)初期，暫時(shí)不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。

　　不過，盡管如此，業(yè)內(nèi)人士透露，險(xiǎn)企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的暗度陳倉(cāng)由來已久。

　　據(jù)了解，在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，保險(xiǎn)資金打著“自用”旗號(hào)購(gòu)置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的行動(dòng)一刻沒有停頓。2007年，中國(guó)人壽發(fā)布公告，欲以超過5億元人民幣購(gòu)買中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司旗下部分自有房產(chǎn)、在建工程、土地使用權(quán)等資產(chǎn)。泰康人壽、新華保險(xiǎn)等多家保險(xiǎn)公司在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市也是業(yè)界熟知的“大地主”。

　　2009年，在房?jī)r(jià)一路狂漲中，保險(xiǎn)公司染指房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情高燒不退。這邊廂，平安借助旗下信托公司大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，先是金地集團(tuán)，然后是綠城集團(tuán)，短短一個(gè)多月時(shí)間，將250億元的大單砸向了房地產(chǎn)市場(chǎng)�！捌桨餐顿Y房地產(chǎn)不是直接做開發(fā)，而是在房地產(chǎn)行業(yè)尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)，與保險(xiǎn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期負(fù)債性相匹配，如酒店、商場(chǎng)、公寓等，隨著未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和通脹的趨勢(shì)，這些資產(chǎn)將對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生正面影響。”平安資產(chǎn)董事長(zhǎng)陳德賢在中報(bào)業(yè)績(jī)說明會(huì)上為平安的“不動(dòng)產(chǎn)路徑”做出注解。

　　無獨(dú)有偶，在平安祭出連串舉動(dòng)的同時(shí)，中國(guó)人壽今年7月，通過旗下中國(guó)人壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。人保集團(tuán)則通過控股華聞控股和中誠(chéng)信托，認(rèn)購(gòu)了后兩者參與的房地產(chǎn)項(xiàng)目部分資產(chǎn)。人保還抓住金融街西拓的機(jī)會(huì)，與金融街控股股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，為人保集團(tuán)整體入駐金融街及投資不動(dòng)產(chǎn)開閘做好準(zhǔn)備。

　　樓市“補(bǔ)血”？

　　雖然新 《保險(xiǎn)法》細(xì)則還待定，但保險(xiǎn)公司的潛在購(gòu)買力已開始凸顯。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告指出，考慮到中國(guó)各家保險(xiǎn)公司的集合資產(chǎn)規(guī)模，新的保險(xiǎn)投資政策可能將大大改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資格局。

　　東方證券分析人士認(rèn)為，相形股市、債市、銀行存款和基礎(chǔ)設(shè)施投資幾種投資渠道，除了風(fēng)險(xiǎn)最大、預(yù)期收益最高的股市外，其他三種投資渠道的預(yù)期收益率應(yīng)該都不如不動(dòng)產(chǎn)。而相比股權(quán)投資，投資不動(dòng)產(chǎn)的期限更符合壽險(xiǎn)公司保單償付周期長(zhǎng)的特征，從而有利于提高和穩(wěn)定保險(xiǎn)公司的投資收益率，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債配置，分散風(fēng)險(xiǎn)。保監(jiān)會(huì)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，保險(xiǎn)資金投資收益率為3.44%。而據(jù)東方證券估算，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的收益會(huì)在5-10%的區(qū)間內(nèi)。

　　不過，險(xiǎn)企這一輪涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情也令業(yè)界感到擔(dān)憂。如此大手筆保險(xiǎn)資金一旦進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為樓市“新血”，房地產(chǎn)市場(chǎng)何談理性回歸？此外，過往經(jīng)驗(yàn)也暗示，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在很大風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱，早在十多年前，保險(xiǎn)公司曾獲準(zhǔn)投資房地產(chǎn)，但因風(fēng)險(xiǎn)把控不嚴(yán)，造成不少爛尾樓。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，目前歐美保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)直接投資的比例也呈逐步下降趨勢(shì)，更多地轉(zhuǎn)向間接投資領(lǐng)域。 （本報(bào)記者 李青）