CBD的東擴(kuò)使西大望路27號(hào)地、廣渠路15號(hào)地等一批新老地王迅速進(jìn)入CBD的直接輻射區(qū)。

　　曾經(jīng)這些因?yàn)槟玫貎r(jià)格過高而飽受非議的“地王”項(xiàng)目，此次能否借CBD東擴(kuò)之勢(shì)順利突圍呢？業(yè)內(nèi)人士表示，要借“東風(fēng)”，仍有三大懸疑需要解決。

　　●住宅價(jià)格受東擴(kuò)影響較小 地王高價(jià)難以消化

　　地王之所以為“地王”，自然與其高高在上的價(jià)格有關(guān)。以今年6月末成交的廣渠路15號(hào)地為例，其成交價(jià)為40.6億人民幣，折合樓面地價(jià)高達(dá)16000元/平方米，業(yè)內(nèi)估計(jì)其最低售價(jià)將達(dá)到25000元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格。而CBD的東擴(kuò)能否彌合這一價(jià)格裂痕呢？

　　北京世邦魏理仕董事總經(jīng)理尹寶軍認(rèn)為，就此次CBD東擴(kuò)方案本身來講，其內(nèi)容還是以商用物業(yè)為主，如寫字樓、酒店、商業(yè)等，住宅所占的比例并不大。而且從目前掌握的信息看，政府希望此次東擴(kuò)區(qū)域相當(dāng)一部分物業(yè)采取持有往外租賃的形式，而不希望分開進(jìn)行銷售。這樣一種業(yè)態(tài)將對(duì)開發(fā)商拿地、開發(fā)的能力構(gòu)成考驗(yàn)，同時(shí)也會(huì)對(duì)東擴(kuò)區(qū)域的地價(jià)產(chǎn)生一些影響。

　　“有可能出現(xiàn)一種情況，就是東擴(kuò)區(qū)域的地價(jià)將低于現(xiàn)有地王的價(jià)格”尹寶軍說。從這一意義上來說，高價(jià)地王想借CBD東擴(kuò)消化價(jià)差的確存在一定難度。

　　●體量大周期長(zhǎng)開發(fā)進(jìn)程與地王入市不合拍

　　業(yè)內(nèi)人士指出，CBD東擴(kuò)區(qū)建成后，將吸引上千億的投資，有十幾萬人在區(qū)域內(nèi)工作，從這一角度來講，未來周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目的確會(huì)從中受益。但是從時(shí)間上來看，“地王”項(xiàng)目可能搭不上這趟車。

　　東四環(huán)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，按照現(xiàn)有國(guó)家政策，拿到的土地在兩年內(nèi)必須進(jìn)行開發(fā)。這就意味著現(xiàn)有的地王都會(huì)在東擴(kuò)區(qū)域開發(fā)的初期就推向市場(chǎng)，所能得到的益處微乎其微。而實(shí)際上，作為老地王的西大望路27號(hào)地早已定名萬科藍(lán)山，將在接下來的幾個(gè)月內(nèi)投向市場(chǎng)。“而那時(shí)，CBD東擴(kuò)的進(jìn)程或許才剛剛開始”該人士說。

　　●物業(yè)形態(tài)求變或助“地王”突圍

　　或許上述問題早已被開發(fā)商所預(yù)料，拿下地王的“東家”們并沒有墨守成規(guī)，物業(yè)形態(tài)的多元組合已成為他們邁出的第一步。尹寶軍認(rèn)為，CBD的東擴(kuò)將建設(shè)大量的持有型物業(yè)、高端寫字樓以及會(huì)展設(shè)施，這種鮮明的定位或許會(huì)給“地王”項(xiàng)目定位帶來新的契機(jī)與啟示。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地王”能否得到市場(chǎng)認(rèn)可，或許并不需要借助CBD東擴(kuò)之風(fēng)�！暗赝鮽冃枰�的，是像今天這樣好的市場(chǎng)環(huán)境�！�

　　文/衛(wèi)東