2009年度的中國(guó)樓市，正在接近尾聲，去年10月之后出臺(tái)的優(yōu)惠政策會(huì)否延續(xù)，成為當(dāng)前業(yè)界、甚至是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。回顧今年樓市，大家的興趣點(diǎn)不斷換頻道。一季度爭(zhēng)議的是市場(chǎng)復(fù)蘇是否只是“小陽春”，二季度討論是市場(chǎng)反彈還能走多遠(yuǎn)，三季度地王們賺足了眼球，四季度圍著政策猜猜猜。

　　與股市相似，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素可分為四種：宏觀面、基本面、資金面、政策面。宏觀面包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化、工業(yè)化、人口結(jié)構(gòu)等，大家經(jīng)常聽到的我國(guó)樓市長(zhǎng)期向好，就源于宏觀面的強(qiáng)力支撐；基本面指土地供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系等；資金面三季度坊間討論的較多，與供幣供應(yīng)、貸款規(guī)模有關(guān)；政策面近期成為媒體炒作的熱點(diǎn)。

　　人們喜歡稱我國(guó)樓市為“政策市”，事實(shí)上確實(shí)如此，形成這樣的局面是有原因的。一是政府在管理經(jīng)濟(jì)方面，依然受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的后遺癥影響，動(dòng)輒想掄出行政大棒，甚至直接限制商品房?jī)r(jià)格；二是住房天然具有商品和公共產(chǎn)品的雙重屬性，政府既想大力發(fā)展住宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，又不得不做好住房保障，客觀上需要多些政策干預(yù)，協(xié)調(diào)二者關(guān)系。三是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在巨大的區(qū)域差異，中央政策和地方政策并行，增加了政策的多樣性和復(fù)雜性。

　　從市場(chǎng)角度看，政策好像不足為懼。2003年至2008年上半年，我國(guó)一直實(shí)行緊縮型的房地產(chǎn)調(diào)控，其中又把穩(wěn)定房?jī)r(jià)列為重要目標(biāo)之一。結(jié)果如何，有目共睹。一路調(diào)控，房?jī)r(jià)一路上漲。2008年四季度和今年初確實(shí)有些城市的有些樓盤曾經(jīng)降價(jià)，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)也確實(shí)在部分月份出現(xiàn)過同比和環(huán)比下跌，然而時(shí)間極短，跌幅極小。況且，之所以出現(xiàn)短暫的下跌，主要拜全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)所賜，而非我國(guó)的調(diào)控政策。

　　可有時(shí)政策又挺管用。去年10月央行和財(cái)政部出臺(tái)救市政策，通過降低房貸利率和首付比重，以及減免稅收刺激市場(chǎng)。效果相當(dāng)不錯(cuò)。去年11-12月很多城市房屋成交量就開始反彈，春節(jié)過后，更是激發(fā)一輪超級(jí)大逆轉(zhuǎn)，全國(guó)樓市半年內(nèi)即由“冬至”轉(zhuǎn)入“夏天”。如此比較，則會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策想要為市場(chǎng)降溫，尤其是抑制房?jī)r(jià)，是件很難的事兒；而想把市場(chǎng)從低迷中拉出來，好像也挺容易，甚至一不小心就讓市場(chǎng)發(fā)燒，如今不得不考慮是否又該降溫了。

　　上述種種現(xiàn)象，其實(shí)反映了兩點(diǎn)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)太復(fù)雜，想要通過政策調(diào)節(jié)，使之長(zhǎng)時(shí)間保持在一個(gè)合理的溫度、健康的形態(tài)，是不可能完成的任務(wù)。二是我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平還很“菜”，當(dāng)然有時(shí)中央出臺(tái)的政策并不賴，可地方政府或某些部門(尤其是商業(yè)銀行)不愿落實(shí)，楞是沒辦法。

　　那么，年底政策將會(huì)做何調(diào)整。答案其實(shí)并不復(fù)雜，中央相關(guān)政策一定會(huì)調(diào)整，去年國(guó)家救樓市，既是為了經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)，又不想樓市沉湎于低迷；而現(xiàn)在“保八”無憂，目標(biāo)初步達(dá)到，況且樓市繁榮程度遠(yuǎn)超政策制定者當(dāng)時(shí)的預(yù)料，房?jī)r(jià)又漲得一蹋糊涂，政策當(dāng)然應(yīng)該適當(dāng)“收兵”。尤其是二套房貸政策和營(yíng)業(yè)稅減免政策，這二條是“131號(hào)文”中標(biāo)注了截止時(shí)間的。而地方政府出臺(tái)的亂七八糟的諸多優(yōu)惠政策，我不認(rèn)為他們樂于收回，其中大部分都會(huì)延續(xù)，哪個(gè)地方政府不希望房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域GDP多做些貢獻(xiàn)？

　　既然政策不會(huì)做大的調(diào)整，也就難以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生本質(zhì)性的影響，當(dāng)然多多少少難免會(huì)受到影響。比如眼下部分購(gòu)房者驚慌失措地去買房，政策可能要改變的心理預(yù)期會(huì)顯著影響樓市。而過了年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)到原有的運(yùn)行軌跡。今年市場(chǎng)反彈過高，明年回調(diào)一些正常且合理，在純商品住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)的話語權(quán)更大些。是該看淡政策的時(shí)候了。（楊紅旭）