僅憑個(gè)人一己之力，便將幾千萬(wàn)、幾億，甚至幾十億元的土地收于囊中，這在常人看來(lái)如同癡人說(shuō)夢(mèng)，錢生輝卻不以為然。眼下，由其創(chuàng)立的國(guó)內(nèi)首家“個(gè)人拍地俱樂部”，把從前只會(huì)把大把鈔票扔進(jìn)樓市的炒房一族，改造成一群募資拿地、開發(fā)建房的投資者。

　　昨天傍晚，在位于徐家匯天鑰橋路、南丹路的一幢商務(wù)樓里，錢生輝接受了記者的專訪。在談到“拍地族”的入會(huì)門檻時(shí)，錢生輝毫不避諱地開價(jià)——至少100萬(wàn)元。對(duì)于錢生輝及其20名拍地會(huì)員拿地、建房的狂想，滬上房產(chǎn)專家坦言，這基本只是個(gè)夢(mèng)。

　　創(chuàng)辦初衷：用炒房的錢拿地

　　由錢生輝發(fā)起的“個(gè)人拍地俱樂部”剛剛才在上海掛牌成立。這一機(jī)構(gòu)旨在募資拍地、開發(fā)建房，其最終目的，如同錢生輝個(gè)人的名字一樣，就是讓來(lái)自個(gè)人投資者的私募資金，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一整輪開發(fā)、流轉(zhuǎn)之后，更加值錢，更加熠熠“生輝”。

　　“市場(chǎng)中有那么多投資者在炒房，何不把他們的投資需求梳理一下，將炒房用的資金集合起來(lái)，共同拿地塊、造項(xiàng)目呢？ ”在錢生輝看來(lái)，房?jī)r(jià)之所以不斷飚高，除土地價(jià)格因供求失衡不斷高漲，更主要的原因，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求得不到有效疏導(dǎo)。

　　“個(gè)人炒房的錢動(dòng)輒上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)，如果用這些錢去拿地、開發(fā)項(xiàng)目，并不是沒有可能的。 ”錢生輝名下的房地產(chǎn)投資咨詢公司，過(guò)去就有一批購(gòu)房的會(huì)員。當(dāng)?shù)弥�其要組建“個(gè)人拍地俱樂部”，這些曾經(jīng)的炒房一族被吸納入會(huì)，成為買地的投資者。

　　入會(huì)門檻：百萬(wàn)資金“打底”

　　事實(shí)上，錢生輝所謂“個(gè)人拍地俱樂部”，更多像是一種私募。根據(jù)不同的地塊、不同的項(xiàng)目，由專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司出具可行性報(bào)告，向個(gè)人募集資金，在土地市場(chǎng)上拿地，隨后成立專門的項(xiàng)目公司，著手整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售等。錢生輝在接受采訪時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，他發(fā)起的這個(gè)“個(gè)人拍地俱樂部”，最根本的目的，是要把類似于土地這種“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起來(lái)，拿地的‘水分’要少很多。 ”

　　錢生輝私下透露，截至目前，首批入會(huì)的會(huì)員雖然不到20個(gè)，但都表達(dá)了想要進(jìn)軍土地市場(chǎng)的迫切愿望。他們中大多數(shù)是企業(yè)的老板、高管。投資購(gòu)房，曾是他們共同的愛好，如今的募資拿地，又成為這群投資客的新興趣和新愛好。

　　“‘俱樂部’今后是否會(huì)重點(diǎn)吸納像溫州炒房團(tuán)那樣資金實(shí)力雄厚的浙商，甚至是山西的‘煤老板’？ ”在回答記者的上述問題時(shí)，錢生輝笑了，甚至毫不避諱地談起入會(huì)“門檻”來(lái)：“不排除有這樣的可能。我想每名會(huì)員至少該有100萬(wàn)元的資金‘打底’吧！ ”

　　事實(shí)上，放眼當(dāng)下的地價(jià)，特別是在上海，一些熱門的住宅地塊動(dòng)輒上億、數(shù)十億，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)這出“有錢人的游戲”，若個(gè)人沒有動(dòng)輒千萬(wàn)的身價(jià)，就算再怎么形成合力，在與那些擁有雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)、競(jìng)價(jià)時(shí)，根本“玩不轉(zhuǎn)”。

　　開發(fā)方向：定位中低價(jià)商品房

　　在發(fā)起組建“個(gè)人拍地俱樂部”之初，錢生輝便將這一新型募資拿地模式在日后的主要發(fā)展方向，定位于中低價(jià)商品房的開發(fā)建設(shè)上。在其看來(lái)，這一塊房源的稀缺，直接導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多“夾心層”的存在，即那些買不起大房型、又達(dá)不到政府所規(guī)定的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的群體。

　　據(jù)悉，上海的郊縣以及長(zhǎng)三角的一些二、三線城市的土地市場(chǎng)，將是“個(gè)人拍地俱樂部”首個(gè)進(jìn)軍的目標(biāo)。錢生輝坦言，上海的地價(jià)，尤其是市中心區(qū)域，已經(jīng)非常高，僅憑幾個(gè)人、幾十個(gè)人的投資，無(wú)法拿到一些價(jià)格昂貴的高端、熱點(diǎn)地塊的。基于中低價(jià)房的項(xiàng)目開發(fā)定位，“俱樂部”在拿地伊始既要做好項(xiàng)目可行性分析，又要千方百計(jì)地籌措拿地資金，不斷充實(shí)自己的資金體量，再綜合考量該出手怎樣的地價(jià)、開發(fā)怎樣的項(xiàng)目。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期，錢生輝給出了一個(gè)有些理想化的時(shí)間——1年。盡管只是“紙上談兵”，但錢生輝的這一表態(tài)，不免讓人將這樣一種決絕，與當(dāng)下部分開發(fā)商“囤地”、“捂盤”、“惜售”的“小家子氣”對(duì)比起來(lái)。

　　囤地嫌疑：從“炒房”到“炒地”

　　在聽聞?dòng)腥艘�募資拿地時(shí)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的第一反應(yīng)便是，這群人要從“炒房”轉(zhuǎn)向“炒地”，從空置商品房轉(zhuǎn)向囤積土地，以求既得利益的最大化。近些年，延遲項(xiàng)目啟動(dòng)的時(shí)間，拖長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)的周期，已成為不少開發(fā)商的慣用招數(shù)。實(shí)踐中，“捂地”所獲得的市場(chǎng)利益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“捂盤”，違規(guī)“囤地”現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)一線城市比比皆是。

　　錢生輝及其帶有濃重投資色彩的“會(huì)員”們，是否也是看到了“囤地”能夠讓錢來(lái)得更快、更多一些呢？錢生輝信誓旦旦地回答：“否！ ”他解釋說(shuō)，“個(gè)人拍地俱樂部”盡管從表面上看，像是把買房投資，轉(zhuǎn)為了一種買地投資，但事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，都需要后期資金的投入。

　　“不捂地、不捂盤”，把大量用于炒房的個(gè)人資金，轉(zhuǎn)化為拿地拍地、項(xiàng)目開發(fā)的資金，造出更多的房子增加市場(chǎng)供應(yīng)量，以期在最大限度上實(shí)現(xiàn)募集資金的滾動(dòng)開發(fā)，既是錢生輝自己給出的承諾，更是眾多愿意自掏腰包 “砸錢”的投資者們共同的期許。

　　專家觀點(diǎn)

　　個(gè)人開發(fā)房產(chǎn)，難

　　“靠募資拍地建房，這在國(guó)內(nèi)基本上還只是個(gè)夢(mèng)。”對(duì)于錢生輝發(fā)起的“個(gè)人拍地俱樂部”，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究部部長(zhǎng)楊紅旭并不看好。

　　楊紅旭表示，部分房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”帶來(lái)的高利潤(rùn)，導(dǎo)致追逐利潤(rùn)的其它行業(yè)資本進(jìn)軍土地市場(chǎng)。盡管 “囤地”的投資利潤(rùn)遠(yuǎn)高于“炒房”，但其中風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。個(gè)人購(gòu)地后，很難再轉(zhuǎn)讓給其它企業(yè)和個(gè)人，土地開發(fā)對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)難度太大�！盁o(wú)論是募資還是拿地或是建房，各個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法有效控制，且現(xiàn)有的個(gè)人征信體制尚不完善，都會(huì)使具體操作中出現(xiàn)很多問題�！睏罴t旭甚至認(rèn)為，“個(gè)人拍地俱樂部”很快就會(huì)煙消云散。

　　滬上房地產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為，一些中小城市確實(shí)有私人老板買地，再以入股的方式進(jìn)行后續(xù)開發(fā)�！暗�以合資的形式拿地建房，存在很大問題。 ”薛建雄質(zhì)疑，房地產(chǎn)的開發(fā)流程相當(dāng)復(fù)雜且周期長(zhǎng)，這之中任何一個(gè)環(huán)節(jié)都存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于“個(gè)人拍地俱樂部”這樣的私募方式，如何規(guī)避、監(jiān)管其中的風(fēng)險(xiǎn)，確保投資者資金始終處于安全狀態(tài)，值得深思。