⊙汪利娜 中國社會科學院經(jīng)濟研究所 研究員

　　為遏制房價上漲過快，中央出臺了“國四條”，各部委也接二連三地出了各種政策，然而這些政策，仍沒有跳出“遇熱降溫、遇冷發(fā)汗”的老套路，并不可能從根本上解決我國房地產(chǎn)的問題。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的問題，首先在于土地招拍掛制度的不完善，其次在于缺乏針對廣大中低收入群體的住房供給的體制。

　　土地出讓“雙軌制”形成的多元價格

　　為什么企業(yè)會囤地，投資者會炒房？不管地價占房價構成23%是否真實，每每出現(xiàn)一個新“地王”，都會給房地產(chǎn)帶來一種震撼，帶動房價的上漲。其實，無論是開發(fā)商，還是投機購房者，真正的投機炒作的對象不是房子，而是房子下面的土地。

　　目前我國的土地出讓制度仍延續(xù)“雙軌制”和“二元”價格，即各方政府對工業(yè)用地、市政基礎設施用地多采用協(xié)議出讓方式和成本價，對商業(yè)用地實施“招拍掛”政策。從理論上講，“招拍掛”公開競標，可以提高土地交易的透明度避免腐敗，提升土地價值。但人為的分割市場的結果和產(chǎn)生的另類交易成本卻讓制度設計們始料未及。工業(yè)用地、行政辦公用地的非市場化，導致許多工業(yè)園的土地利用效率低下，地毯式的廠房占用了大量土地；舊城改造中一棟棟政府行政辦公樓拔地而起，形成了中國特有的土地資源短缺與浪費并存。一方面是大量的廉價出讓的土地，而另一面，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“掛拍掛”一條路，加之土地市場上“賣方”只有地方政府一家。那么，這種壟斷格局拍出賣天價土地就成了一種常態(tài)。

　　“招拍掛”不僅使地方政府獲得不菲的土地收益，也強化了政府與企業(yè)利益同盟。這也是此次“救市”地方政府出手之快,力度之大，而保障性、可支付住房供給不足的原因。此外，招拍掛還是企業(yè)撬動金融杠桿的力器。許多人誤以為搞清了房價的成本構成,就可搞清房企“暴利”來源，其實，房價與成本的差額并非企業(yè)的“暴利”的主要來源，而是金融杠桿的運用，這就是我們?yōu)槭裁匆��?guī)范房企的自有資本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。2009年土地招拍掛之所以成為眾多國企、上市公司追捧的對象，他們不惜血本的拿地、抬高地價，其原因就在于土地是撬動金融杠桿的力器，從股票市場和銀行圈到更多的錢。有了國家的錢、銀行的錢和股民的血汗錢，只要公司經(jīng)營收益率為正，企業(yè)自有資本的利潤率就可以成倍的放大。

　　完善土地招拍掛制度的政策建議

　　對不同用途的商業(yè)用地應采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式；但對于普通住宅建設用地應采取綜合指標招拍掛方式，即綜合地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、以往業(yè)績(開發(fā)面積、房屋質量、節(jié)能環(huán)保技術的應用)、消費者評價、納稅情況和社會責任等多種指標，選拔出真正能為消費者提供品質高、服務好可支付住房的企業(yè)。綜合指標的測算可像大學生考試答卷一樣，采取電腦計分法，以避免人為因素。同時，政府辦公用地也應逐步實行有償出讓制度，以限制政府奢靡之風盛行，讓納稅人的錢用在刀刃上。

　　實行“收支兩條”線，嚴格土地出讓收益的管理。對土地出讓金實行“收支兩條”、專戶和比例管理。首先要明確與民生相關的公共服務的支出的重點項目和應占的比例。例如，土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。對土地出讓收益使用和分配應實行公示制，接受人大、審計的監(jiān)督。

　　要從根本上解決招拍掛中的問題，還應深化土地制度改革入手，具體包括：一是建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實施的產(chǎn)權制度；二是在產(chǎn)權清晰的基礎上，讓更多的農(nóng)村建設用地和“城中村”土地，以有償出讓、作價出資(入股)、租賃、聯(lián)營、抵押等方式出讓，早日進入土地市場，加快建立多元主體的土地供給體系，改變市場壟斷格局； 三是改變政府在土地市場上既當“裁判員”又當“運動員”的角色，限定政府權力為“產(chǎn)權保護、信息公示、調控總量、土地用途、結構管制和維護市場秩序”。

　　普通住宅不普通 可支付住房缺失

　　新政一再強調要增加普通住房建設和供給，但政策好壞看細節(jié)。按照2005年設定的普通住房標準面積120平方米，大部分城市將標準提高到140-144平方米。現(xiàn)今一線城市的均價2萬多計算，一套房在200萬-300萬，可謂普通住宅不普通，老百姓還是支付不起。增加保障性住房(經(jīng)適房、廉租房)建設固然重要，但市場上真正缺的是一般百姓和“夾心層”真正的普通住房。連作為中等收入的公務員都需要超國民待遇，這種普通住宅是普通人能消費起的房嗎？

　　政府應旗幟鮮明增加可支付住房供給，即一般中等收入群體租買得起的住房。在國外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考慮我國收入多元化和透明度低的現(xiàn)實，住房支出與家庭收入比可略有提升。其主要銷售對象是無自住房的中等收入群體。政府要有建設可支付住房的總體規(guī)劃，供地指標、開發(fā)規(guī)模，建設標準，并運用信貸和稅收政策引導和鼓勵企業(yè)增加可支付住房供給，使之成為住宅市場上的主打產(chǎn)品，以優(yōu)化住房供給結構，保障國民基本住房需求。

　　此外，在稅收和信貸方面建立一種長效機制，朝令夕改，政策多變會加劇炒風盛行。政府和銀行對第一次購房、自住者與購買多套住房投資者實施差別信貸和稅收政策。對購房自住者，可以提供優(yōu)惠利率和首付20%，減免物業(yè)稅；對購買多套住房投資者，可提高首付、貸款利率，并對二套以上房開征物業(yè)稅，對空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。中國之所以遲遲不能開征物業(yè)稅，并不是統(tǒng)計和技術層面問題，關鍵在于突破利益集團的“圍城”。在中國城市化沒有完結之前，大規(guī)模的增加可支付住房供給可能是抑制高房價的理性選擇。