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價(jià)值洼地效應(yīng),正在使二三線城市成為開發(fā)商下一輪擴(kuò)張的重點(diǎn),也成為新一輪搶地目標(biāo)。
數(shù)據(jù)顯示,二線城市部分房企商品房成交量增幅高達(dá)100%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市。而在日前閉幕的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上,國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史表示,2010年將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控,并指出一些企業(yè)和資本開始向二三線城市轉(zhuǎn)移,未來(lái)土地審批將偏向二三線城市。
【現(xiàn)狀】
二三線城市地價(jià)火并
日前,越秀地產(chǎn)宣布“走出廣州第一步”———江門越秀城建房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司1月30日下午正式掛牌,由此拉開了城建大舉擴(kuò)張的序幕。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示,一線城市土地資源供給有限,拿地成本相當(dāng)高,因此已有不少開發(fā)商把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二三線城市。
事實(shí)上,已有大批一線大型房企進(jìn)入二三線城市。最早、并在全國(guó)二三線城市大規(guī)模扎根的碧桂園就是“鼻祖”。以華南碧桂園、廣州鳳凰城為例,碧桂園均是當(dāng)?shù)刈钕冗M(jìn)駐的房地產(chǎn)開發(fā)商,而在打開市場(chǎng)以后,其他大型開發(fā)商紛至沓來(lái),一度形成聞名全國(guó)的華南板塊和增城板塊。
據(jù)克而瑞(中國(guó))研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,自去年4月以來(lái),重慶、成都、西安、大連等二三線城市表現(xiàn)尤為突出,成交量都約在200萬(wàn)平方米左右,天津更是高達(dá)447萬(wàn)平方米。以萬(wàn)科、保利為首的全國(guó)地產(chǎn)巨頭,正將觸角伸向更多的二三線城市。以重慶為例,去年6月25日,經(jīng)過多輪角逐,保利以38.1億元順利拿下重慶鴻恩寺地塊。而在接下來(lái)的5天時(shí)間里,萬(wàn)科共耗資20.64億元,在重慶連續(xù)拿下三個(gè)地塊。
央企搶地最瘋狂
央企在二三線城市也發(fā)起“圈地運(yùn)動(dòng)”。據(jù)有關(guān)資料顯示,2009年10月29日,中海地產(chǎn)與九龍倉(cāng)聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊。此價(jià)格刷新了今年6月保利地產(chǎn)在重慶拍下鴻恩寺地塊的38.1億元的紀(jì)錄,成為重慶今年的新總價(jià)地王。
去年11月2日上午,中信地產(chǎn)以36億元的總價(jià)拿下津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地,該地塊也是2009年天津土地市場(chǎng)地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。地塊面積約為248萬(wàn)平方米,總價(jià)36億元 。
央企拿地的大手筆遠(yuǎn)超2007年。保利地產(chǎn)僅去年9月、10月短短兩個(gè)月的時(shí)間里,就在土地儲(chǔ)備上投入近200億元。
炒房客轉(zhuǎn)投二三線城市
除了開發(fā)商,投資者也瞄上了二三線城市。“我個(gè)人認(rèn)為目前可以考慮高位拋出,轉(zhuǎn)投二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)”,浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊曾向媒體表示。他認(rèn)為,目前在北京、上海等一線城市投資房產(chǎn)的溢價(jià)空間不大,如果現(xiàn)在套現(xiàn)轉(zhuǎn)投二三線城市正是好時(shí)機(jī)。有業(yè)內(nèi)人士表示,目前一線城市的地價(jià)相對(duì)較高,而像三亞、大連、沈陽(yáng)等二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上漲初期,吸引了許多投資型買家進(jìn)入。
【分析】
各類城市售房面積誰(shuí)更大
據(jù)克而瑞發(fā)布的“2009年三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示,2009年第三季度,對(duì)銷售金額前20名企業(yè)的城市分布集中度進(jìn)行考察發(fā)現(xiàn),企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)的銷售金額位列第一,達(dá)到了全部項(xiàng)目銷售金額的44%,其次為一線城市,占銷售總量的35%;企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)銷售面積占比最多,為全部項(xiàng)目銷售面積的59%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線與三四線城市成交面積的總和。從銷售面積上看,二線城市的貢獻(xiàn)力度正在不斷擴(kuò)大。
以“銷售王”恒大地產(chǎn)為例,由于在重慶、成都、天津、包頭等二三線城市實(shí)行快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,以453.7萬(wàn)平方米的銷售面積一舉實(shí)現(xiàn)銷售面積全國(guó)第一的目標(biāo)。
【隱憂】
二線樓市提前“泡沫”?
有專家認(rèn)為,大型品牌房企掀起進(jìn)軍二三線城市熱潮,雖然會(huì)提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的檔次、規(guī)模、管理等,但也給當(dāng)?shù)貥鞘袔チ瞬簧亠L(fēng)險(xiǎn),不僅會(huì)擠壓二三線城市的本土開發(fā)商,還會(huì)助漲區(qū)域房?jī)r(jià),更不排除會(huì)使當(dāng)?shù)貥鞘刑嵩邕M(jìn)入泡沫期。
萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石曾指出,房地產(chǎn)泡沫已開始向二三線城市蔓延。不過,廣東省房協(xié)理事、專家咨詢委員會(huì)委員、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,每個(gè)城市的樓價(jià)水平與資金、客戶流動(dòng)的關(guān)系非常密切,目前中國(guó)是個(gè)開放式的市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在冷熱不均的現(xiàn)象是實(shí)屬正常。他進(jìn)一步指出,內(nèi)地城市崛起將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主基調(diào),首先發(fā)展的是一線城市,第二波升浪主要集中在省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的中心輻射區(qū)域。
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