編者按：自4月15日起，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列政策，劍指高房?jī)r(jià)。本報(bào)聚焦樓市調(diào)控新政下的開(kāi)發(fā)商、中介、買(mǎi)房人和炒房人，希望通過(guò)一些真實(shí)事例的展示，窺見(jiàn)樓市動(dòng)向，期盼樓市調(diào)控真正成為長(zhǎng)效之舉，市場(chǎng)各方能夠由此回歸理性。

　　新“國(guó)十條”政策出臺(tái)20多天，持續(xù)一年亢奮上漲的南京樓市終于低下了高昂的頭：4月17日新政后，南京二手房掛牌價(jià)格最先松動(dòng)；隨后，五一期間新房市場(chǎng)成交量萎靡，觀望氣氛濃厚。

　　5月6日，一線地產(chǎn)商恒大地產(chǎn)率先在全國(guó)打出房?jī)r(jià)“85折”優(yōu)惠，其南京一項(xiàng)目也參與其中。而在5月8日南京市舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，南京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近一時(shí)期，南京住宅成交均價(jià)已回落5%-10%。

　　中介：20多天連一套房也沒(méi)賣(mài)出去

　　房產(chǎn)中介的興盛與否，一直是觀探樓市冷熱的晴雨表。5月初，記者在南京龍江、奧體、華僑路、所街等地方看到，去年下半年雨后春筍般新開(kāi)的房產(chǎn)中介門(mén)店，有的已悄悄關(guān)門(mén)，有的雖然還在支撐，但一些經(jīng)紀(jì)人卻開(kāi)起了“小差”。

　　華明供職于奧體一家大型房產(chǎn)中介公司。在他的印象中，去年下半年，那真是幾年來(lái)的“黃金歲月”，每個(gè)月經(jīng)他的手都能賣(mài)出五六套，這種情景一直持續(xù)到今年的4月，而房產(chǎn)新政一出，他手上那些有買(mǎi)房意向的客戶一下子好像人間蒸發(fā)一般。他趕緊一個(gè)電話、一個(gè)電話地邀約，而這些客戶幾乎異口同聲地表示“再等等，再等等”；一些本來(lái)準(zhǔn)備簽約的客戶卻“獅子大開(kāi)口”，要求賣(mài)家“最起碼降價(jià)30%”。這20多天來(lái)，房源越來(lái)越多，可華明說(shuō)，至今一套房子也沒(méi)有賣(mài)出去。

　　南湖一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人小樊，去年下半年剛從國(guó)外留學(xué)回來(lái)，學(xué)經(jīng)濟(jì)管理的他當(dāng)起了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“市場(chǎng)火熱，12月份經(jīng)我的手，竟然賣(mài)出去8套房子，拿到手的傭金也非�？捎^。”可惜好景不長(zhǎng)，春節(jié)之后，成交量一直不太理想，4月房產(chǎn)新政出臺(tái)，小樊一下子感覺(jué)“寒潮”來(lái)了——買(mǎi)家卻越來(lái)越少，“雖然每天還是電話不斷，但買(mǎi)家都在觀望，等著降價(jià)呢！”小樊說(shuō)，房產(chǎn)中介工作太不穩(wěn)定了，前段時(shí)間，他聯(lián)系了南京一家上市公司上班去了。

　　開(kāi)發(fā)商：這次政策比以往任何一次都強(qiáng)硬

　　“這次出臺(tái)的政策，比以往任何一次都強(qiáng)硬。最近股市的表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn)，好多房地產(chǎn)股票都跌了近一半了。我個(gè)人感覺(jué)，房?jī)r(jià)近期是不可能再往上走了，很可能要往下掉一掉，也許是今年底、明年初？特別是大城市，悲觀地估計(jì)，要跌去20%�！泵鎸�(duì)此次樓市新政，來(lái)自江陰的開(kāi)發(fā)商曹老板直言。

　　新政，給在大城市拼殺的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)涼意。與他們不同，老曹心底倒暗暗有一絲慶幸：從兩年前開(kāi)始，老曹的公司就由大城市逐步轉(zhuǎn)向了省內(nèi)的二三線城市，以及周邊省份。“這些地方地價(jià)不高，樓市價(jià)格雖然不算太低，但沒(méi)有像大城市這樣暴炒過(guò)。更重要的是，與大城市不同，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)老百姓還是以改善居住為主，用來(lái)炒房投資的占比不多，而樓市新政對(duì)改善型購(gòu)房還是鼓勵(lì)的，這樣的話，對(duì)我們影響不是太大。我們?cè)谔K北最近開(kāi)的一個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)也就在3000元左右。認(rèn)購(gòu)的情況比年初差一點(diǎn)，但總體影響不大�，F(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)初的選擇是對(duì)的�！�

　　樓市：冷了住宅，熱了商鋪

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻也抬起了另一頭。

　　“在新一輪樓市調(diào)控情況下，住宅地產(chǎn)遭受重?fù)簦�但商業(yè)地產(chǎn)卻將從中受益�！背诌@種觀點(diǎn)的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士沈先生，是記者的大學(xué)同學(xué)，2002年加入國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)集團(tuán)公司，目前擔(dān)任公司副總經(jīng)理，長(zhǎng)期以來(lái)輾轉(zhuǎn)于北京、重慶兩地，從事地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售工作。記者聯(lián)系上他時(shí)，他正帶著一支團(tuán)隊(duì)在重慶某縣，就占地100多畝的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行緊鑼密鼓的市場(chǎng)調(diào)研。

　　“新政要求二套房首付50%、利率上浮10%，但對(duì)投資商業(yè)鋪面的門(mén)檻卻沒(méi)有作調(diào)整，而兩者放貸政策基本相同，后者貸款又不受購(gòu)買(mǎi)數(shù)量限制，這對(duì)商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑是個(gè)‘投機(jī)’的機(jī)遇。我們公司已調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，停止住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。”

　　沈先生認(rèn)為，從貸款政策來(lái)講，投資者將對(duì)住宅市場(chǎng)敬而遠(yuǎn)之，相比之下，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)較小。“目前，重慶市區(qū)商鋪總體均價(jià)大約在1.5萬(wàn)元/平方米左右，按每月租金75元/平方米計(jì)算，租售比僅為200倍，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，而城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大，租金收益會(huì)逐年上漲，投資回報(bào)預(yù)期樂(lè)觀。”

　　沈先生所說(shuō)“公司轉(zhuǎn)向”這一幕，不由讓記者想起了2008年的樓市調(diào)控：當(dāng)時(shí)，也是冷了住宅，熱了商鋪。眼下，這一歷史真的又會(huì)重演？

　　[記者手記](méi)

　　其實(shí)，“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，在遏制高房?jī)r(jià)的同時(shí)，也在教會(huì)開(kāi)發(fā)商如何“健康成長(zhǎng)”。新政之前的市場(chǎng)熱度，曾讓很多開(kāi)發(fā)商沉溺于過(guò)高預(yù)期而不能自拔。現(xiàn)在，他們的心態(tài)卻有了180度的轉(zhuǎn)彎——“以前是購(gòu)房者看著售樓人員臉色買(mǎi)房子，現(xiàn)在卻是我們看著購(gòu)房者臉色賣(mài)房子了！”不止一家開(kāi)發(fā)商和中介有這樣的感慨。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭潘石屹坦陳，房地產(chǎn)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)暴利的同時(shí)，也給自身帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)。暴利，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，永遠(yuǎn)不可能是一個(gè)行業(yè)的“長(zhǎng)命鎖”。只有穩(wěn)定而健康的市場(chǎng)，才能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的正向收益。(記者 鄭 焱 汪曉霞 王佩杰 賈夢(mèng)雨)