日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)四條”)。新的調(diào)控手段能否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到積極作用，能否真正打擊投機(jī)行為從而對(duì)樓市起到調(diào)控作用？筆者近日專訪了湖南省工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)李詠。李詠認(rèn)為新“國(guó)四條”這一刀狠砍下去，相關(guān)的連帶影響不容小覷，可以說(shuō)同時(shí)留下了四道傷口，最終政策命中率到底有多高，還得觀望。

　　新政只能產(chǎn)生短期效果

　　李詠表示，真正有住房需求的人“很受傷”。首先，這把刀在割掉投機(jī)者的利益的同時(shí)，也刺傷了普通購(gòu)房者的購(gòu)房需求，特別是低端消費(fèi)群體的剛性需求。

　　由于房貸利率的提高抬高了買房市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，增加了普通購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，一部分無(wú)房戶中的中低收入家庭將被擠出市場(chǎng)，只能暫時(shí)放棄買房計(jì)劃并重新陷入觀望狀態(tài)，那些本就買不起房的“蝸居”一族，距離買房的夢(mèng)又遠(yuǎn)了一步。

　　二套房貸首付不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——這一刀側(cè)面?zhèn)�害了廣大中產(chǎn)階層的改善性住房需求。溫總理在2010年初就說(shuō)過(guò)要讓人民活得更有尊嚴(yán)，怎么做到活得更有尊嚴(yán)？對(duì)于中產(chǎn)者來(lái)說(shuō)無(wú)非就是生活上的改善，無(wú)非就是舊房換新房、小房換大房，然而，當(dāng)這些改善性購(gòu)房者在面對(duì)高昂的首付和尷尬的利率時(shí)，他們的尊嚴(yán)訴求之路又變得任重而道遠(yuǎn)。

　　李詠表示，政策的出臺(tái)，很大程度上是在京滬一線城市的現(xiàn)狀參照下應(yīng)運(yùn)而生，然而，二線城市的感情卻也被迎面而來(lái)的這一刀給傷害了，因?yàn)樗�是橫著砍過(guò)來(lái)的，地州市也無(wú)處可逃。比如我們湖南，尤其是“長(zhǎng)株潭”地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展具有鮮明的區(qū)域個(gè)性，其主要體現(xiàn)之一就是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)湖南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可或缺，湖南的房地產(chǎn)與北京、上海、深圳等一線城市的發(fā)展形勢(shì)完全不可同日而語(yǔ)。

　　他說(shuō)：“首先，長(zhǎng)株潭融城規(guī)劃正徐徐展開，在未來(lái)數(shù)年，將有數(shù)十萬(wàn)人來(lái)到長(zhǎng)株潭城區(qū)居住。支援長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)的發(fā)展，更有利于眾多企業(yè)落戶長(zhǎng)株潭城區(qū)。房產(chǎn)將成為加速長(zhǎng)株潭‘兩型社會(huì)’建設(shè)、加速城市群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)能量，成為長(zhǎng)株潭城市化擴(kuò)張的催化劑。

　　“其次，整個(gè)湖南，尤其是長(zhǎng)株潭地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)良性，沒(méi)有泡沫，相對(duì)于北京、上海、深圳這些一線城市，每平方米動(dòng)輒兩三萬(wàn)元的起價(jià)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)是比較低的，如此鮮明的區(qū)域個(gè)性，使湖南房地產(chǎn)行業(yè)迥異于中國(guó)諸多一線城市。”

　　他說(shuō)，觀察二線城市的購(gòu)買者主要是改善性需求，相比而言，投機(jī)泡沫不大。這次新政恰好抑制了中低端需求，相反放過(guò)了那些別墅類消費(fèi)的高端人群。因此政策調(diào)整，應(yīng)該對(duì)二三線城市區(qū)別對(duì)待，像湖南的區(qū)域政策不應(yīng)是打壓房地產(chǎn)，而應(yīng)抓住融城機(jī)遇、抓住價(jià)格比較優(yōu)勢(shì)、抓住外來(lái)資金轉(zhuǎn)移等機(jī)遇，出臺(tái)鼓勵(lì)性政策，加速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

　　個(gè)人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”，銀行找不到任何一個(gè)產(chǎn)品能比房貸、尤其是個(gè)人房貸更加優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期資產(chǎn)。打壓性新政的實(shí)施勢(shì)必對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)產(chǎn)生很大的影響。

　　房貸首付提高抑制了部分潛在需求，銀行在業(yè)務(wù)的增量上也會(huì)放緩，對(duì)于一些靠維持較低價(jià)格來(lái)吸引客戶的中小銀行而言，這次提高首套房和二套房的首付提價(jià)無(wú)疑給商業(yè)銀行帶來(lái)了更大的壓力，而對(duì)于市場(chǎng)地位穩(wěn)固的大銀行來(lái)說(shuō)，也會(huì)因高額首付而流失掉中低收入的基層客戶，新政從某種意義上可以說(shuō)是縫上了銀行那只吸金的口袋。

　　收縮流動(dòng)性，只意味著下一次可能流動(dòng)得更猛，這不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的辦法。

　　李詠表示，對(duì)于此次新政的出臺(tái)，是行政的強(qiáng)制干預(yù)，旨在抑制需求。然而，無(wú)論是從生物學(xué)、生理學(xué)、心理學(xué)，還是經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，抑制都不是疏導(dǎo)壓力的良好辦法，抑制久了，接下來(lái)出現(xiàn)的就是猛烈噴發(fā)。

　　這次政策對(duì)需求的抑制也不例外。它實(shí)質(zhì)上只是在延緩需求的爆發(fā)，然而在“被抑制”階段，市場(chǎng)的需求就進(jìn)入了一個(gè)惡性的蓄水期，等膨脹到閘門擠開之時(shí)，它出現(xiàn)的就是不可遏止的需求泄洪。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，良性的方式應(yīng)該是增加房產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量，政府在貨幣政策上繼續(xù)放開步子，重點(diǎn)放在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，對(duì)房地產(chǎn)應(yīng)該有一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)村住房建設(shè)，都應(yīng)該有系統(tǒng)、長(zhǎng)期的規(guī)劃。

　　湖南的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯下降

　　李詠說(shuō)，首先，湖南均價(jià)本來(lái)就不高，并且現(xiàn)在處在城市擴(kuò)張的上升階段，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)迅猛發(fā)展，總的房?jī)r(jià)走勢(shì)依然是上升。第二，新政要求銀行收縮買房消費(fèi)需求，但目前對(duì)開發(fā)商的信貸需求并沒(méi)出臺(tái)打壓政策，政策目前只是在抑制消費(fèi)需求，并沒(méi)有抑制開發(fā)需求，房地產(chǎn)商的信貸來(lái)源并沒(méi)有收縮，房產(chǎn)商依然可以活下來(lái)，依然會(huì)有好的資金鏈。第三，地方政府也未必愿意房?jī)r(jià)下來(lái)。第四，行業(yè)組織也在發(fā)揮越來(lái)越強(qiáng)的作用，其內(nèi)部成員正積極開展行業(yè)互助，互相拆借，靜待下一輪需求的“猛獸”出籠。

　　李詠表示，新政主要打擊的對(duì)象是短線炒房的投資者，對(duì)首次購(gòu)房者不會(huì)有影響。作為一個(gè)成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的總體趨勢(shì)不會(huì)變，新政只能短期內(nèi)產(chǎn)生有限效果，一旦壓力膨脹，市場(chǎng)消化掉正常利空后，房?jī)r(jià)必然再現(xiàn)2008年的報(bào)復(fù)性反彈，到時(shí)又會(huì)迎來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)不會(huì)下降，但上漲也乏力，應(yīng)該是買房的好時(shí)機(jī)，等到新一輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)又錯(cuò)失機(jī)會(huì)了。(本報(bào)記者 蘇群）