隨著樓市新政策的出臺(tái),杭州樓市的交易量也有所下降,與此同時(shí),購(gòu)房合同毀約糾紛也在增加。記者在采訪中了解到,盡管目前還未出現(xiàn)相關(guān)的司法判例,但已經(jīng)有大量購(gòu)房者向律師咨詢,準(zhǔn)備通過(guò)法律手段解決糾紛,專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見(jiàn),規(guī)范此類案件的審理。

　　“都是買家不愿意買了,有的寧可付違約金也要?dú)Ъs”

　　“爆單!又爆單了!”杭州城西一家房產(chǎn)中介公司的孔經(jīng)理近段時(shí)間很郁悶,她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要?dú)Ъs�！笨捉�(jīng)理表示,“已付定金簽了購(gòu)房合同的客戶,由于按揭貸款按新規(guī)執(zhí)行,毀約合同的比例大約占到15%。”

　　前幾天,寧波一家樓盤的十幾名購(gòu)房者一起來(lái)到樓盤售樓處,要求集體退房。今年年初,這些購(gòu)房者在該樓盤開(kāi)盤時(shí)簽訂了購(gòu)房合同,并繳納了10%的定金。大部分購(gòu)房者受政策限制無(wú)法辦理按揭手續(xù),因此要求辦理退房手續(xù),但開(kāi)發(fā)商明確表示如要退房,業(yè)主們的定金將不予退還。

　　杭州市民林先生這幾天也在忙著找人。林先生4月20日在房產(chǎn)中介的介紹下與人簽訂了賣房合同,以142萬(wàn)元的價(jià)格賣出了一套住房,但對(duì)方在沒(méi)有付款的情況下突然毀約,并拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任,從此以后就不再接林先生的電話了。

　　一位房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示,一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款,他們需要及時(shí)出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力,購(gòu)房者的退房行為輕則影響到其下一步的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度,重則加深了開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)�！霸谑袌�(chǎng)前景不被看好的情況下,開(kāi)發(fā)商自然是不愿意讓購(gòu)房者輕易退房的。”

　　對(duì)由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛,法律界觀點(diǎn)不一

　　“不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補(bǔ)足差額的約定,房屋買賣雙方都會(huì)以自己的利益為重進(jìn)行理解,雙方各執(zhí)一詞,因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多�！闭憬�金道律師事務(wù)所王全明律師認(rèn)為。

　　記者了解到,近段時(shí)間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所接連推出新政策下的房產(chǎn)糾紛法律講座,幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿,累計(jì)咨詢超過(guò)700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說(shuō),目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件,是去年同期的數(shù)倍。

　　記者注意到,對(duì)此次由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛,法律界人士對(duì)毀約責(zé)任也有不同的觀點(diǎn)。王全明律師認(rèn)為,政策調(diào)整不屬于合同法中規(guī)定的“不可抗力”,而應(yīng)該屬于該法規(guī)定的“情勢(shì)變更”,購(gòu)房人要求退房,不需要承擔(dān)違約。也有些律師認(rèn)為,政策調(diào)整導(dǎo)致違約,不應(yīng)適用合同法中規(guī)定的“情勢(shì)變更”。否則,勢(shì)必導(dǎo)致一些看到房?jī)r(jià)下跌的買房人不誠(chéng)信,以此為借口達(dá)到變相毀約的目的。

　　律師建議司法部門盡快作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見(jiàn)

　　“我們目前還沒(méi)有遇到此類案件進(jìn)入訴訟程序,現(xiàn)在確實(shí)發(fā)生了大量的房屋買賣糾紛,我們也在關(guān)注這類案件。目前,更多地集中在訴前調(diào)解協(xié)商階段。”杭州中級(jí)人民法院一法官表示。

　　杭州國(guó)圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認(rèn)為,在當(dāng)前的情況下,買賣雙方通過(guò)協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑�！艾F(xiàn)在打一個(gè)總價(jià)值200多萬(wàn)的房產(chǎn)糾紛官司,至少要5萬(wàn)元以上的費(fèi)用,還要耗費(fèi)當(dāng)事人大量的時(shí)間和精力。協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本�！�

　　記者了解到,目前已經(jīng)有相當(dāng)部分的毀約糾紛通過(guò)協(xié)商達(dá)成協(xié)議。有的客戶通過(guò)和房東協(xié)商,房東同意降低總價(jià),雙方繼續(xù)完成買房交易,有的客戶通過(guò)協(xié)商退房成功,并取回了部分或全部預(yù)付款。

　　但是仍有相當(dāng)數(shù)量的糾紛因雙方訴求相去甚遠(yuǎn),最終將通過(guò)司法訴訟程序解決。

　　王全明律師表示,目前各地仍沒(méi)有關(guān)于此類訴訟的判例,由于各地法官的思考和理解角度不同,同樣的案情可能會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果,希望上級(jí)司法部門盡快對(duì)此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見(jiàn),確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡。